农商行降价卖房加大闲置资产处置力度

　　来源(yuán)：中国(guó)经营报

　　本报记(jì)者郭建杭北京报(bào)道

　　今年以(yǐ)来，地方(fāng)金融加快资产(chǎn)出(chū)手速度，多地农商行加(jiā)大变现固定资产(chǎn)及(jí)抵债资产力度。

　　近期(qī)，秦农银行在西部产权(quán)交易所挂牌转让(ràng)18套住宅房源(yuán)，总(zǒng)价(jià)接近1400万元(yuán)，因其较低的起拍价引发业内关注。类(lèi)似的情况在多地区(qū)出现，陕西定边农商行也在近期推出(chū)了多套包括商业和住(zhù)宅的房源；山(shān)东莱(lái)芜(wú)农(nóng)商行在公众号中陆(lù)续推出(chū)多个房源，房源包括(kuò)厂房、商铺、小产权房(fáng)及少量大产权住宅。

　　《中(zhōng)国经(jīng)营(yíng)报》记者了解到，不同银行房产变现原因不同：部分农商行的房产是从信用社改(gǎi)制农(nóng)商(shāng)行之前对外投资后所遗留，以及中小银行及分支网点的合并裁撤造成原营业网点闲置，在(zài)“降(jiàng)本增效”“向非息(xī)资(zī)产要效益”的背(bèi)景下，对外处置闲置资产；还有部分银行(xíng)因贷款收回困难，经过法(fǎ)拍程序但拍(pāi)卖失败后接收了抵债资产，被迫成为“房东”而对(duì)外处置抵债资产。在多种因素作用(yòng)下(xià)，造成(chéng)了多地银行批(pī)量卖房的现象(xiàng)。

　　综合农商行及(jí)银行房产拍卖(mài)人士观点(diǎn)可知，目前银行(xíng)对外拍卖(mài)的房子(zi)普遍低(dī)于市场价20%到30%，但房屋状态各不相同，购买之前应实地勘查，位于当地核心区状态(tài)较好的大产权住宅属于优质资产，比较抢手。

　　闲置房产挂牌增多

　　秦农银行挂牌转让的住宅(zhái)信息显示(shì)，18套房屋(wū)售价全部在64万元(yuán)到(dào)111万元(yuán)之间。记者了解到，秦农银行转让的18套住(zhù)宅为银行自有固定资产，对比价(jià)格显示，价格最(zuì)低的一套面积为(wèi)130.91平方米(mǐ)的(de)住宅，总价为60.65万元，单价低至4633元/平方米。从贝壳App中显示的同一小区同(tóng)样面积的(de)住宅价格可知，同样楼(lóu)层、同(tóng)样(yàng)户型的房源，挂(guà)牌价为90万(wàn)元，单价6875元/平方米，秦(qín)农银行挂牌转让价格低于小区挂(guà)牌价。

　　多地农商行和农(nóng)信(xìn)社亦有处置(zhì)闲置资产的情况。公开信息显示，9月11日，黑(hēi)龙江密山农商行在(zài)黑龙江(jiāng)联合(hé)产权交易所公开挂牌竞价多套(tào)住(zhù)宅及商铺。房产来源主要为原(yuán)营业场所办公(gōng)用(yòng)房，在原分理处营业网点裁撤合并后空置；东兰县农村(cūn)信用合作联社在9月初通过阿里资产(chǎn)拍卖平台公开拍卖闲置资(zī)产，其拍卖(mài)原因是(shì)为进一步加强固定资产管(guǎn)理、优化资(zī)产配置(zhì)而(ér)对自(农商行降价卖房加大闲置资产处置力度zì)有优质资产进行公开拍卖。

　　普通投资者是否可以(yǐ)购买银行自有闲置房产？在(zài)购买此类房产时需注意哪些问(wèn)题？以(yǐ)秦农银行此次挂牌转让的房产为例，西部产权交易所人士告诉记(jì)者：“此轮挂牌出售的房产都可单独出售，在购买(mǎi)之前建议(yì)用户认真阅读页面展(zhǎn)示的注意事项(xiàng)，重点关注房屋的实际(jì)状态，以及是(shì)否有过户风险等问题。”

　　西部产权交易所展示的信息显示，秦农银行此(cǐ)次所挂牌的房源属于陕西信合（秦农(nóng)银行前身）时期机(jī)构买来(lái)投资用房，购入时间较(jiào)久。因农信系统(tǒng)在(zài)此(cǐ)前经(jīng)历过(guò)信用社体制改革，部(bù)分农商行的闲置房产时间较久，产权情况复杂。

　　以秦农银行出售的(de)西(xī)安市莲湖区建中巷5号玉祥阁3套房产为例，西部产权交易所人士告诉记者，西安(ān)市莲湖区建中巷5号玉祥阁(gé)3套房(fáng)产证载权利人(rén)为个人(rén)，实际权利人为(wèi)陕西秦农农村商业银行(xíng)股份有(yǒu)限公司（由(yóu)于2015年信用社(shè)体制改革，因多种原因暂(zàn)未变更权属人(rén)名(míng)称），故本标的存在一定过(guò)户风(fēng)险(xiǎn)，如因此产生法律风险由交(jiāo)易双方各自(zì)承担。

　　某农商行人士告诉记者，农商行受信用(yòng)社(shè)改制、区域商业环境变迁等因素影响，存(cún)在一(yī)定规模的闲置房产，其中大部分为(wèi)营业网点用房，为提高资(zī)产使用效率，有效盘活闲置资产，很多农商行将自(zì)有物业(yè)对外出租或出售。农(nóng)商行陆(lù)续(xù)出(chū)售闲(xián)置房产的背后原因之一是农村金融机构(gòu)数量(liàng)的减少以及银(yín)行网点的持续(xù)缩编。

　　随着农信系统改革不断深化，越来越多省市级农商行涌现。省市级农商(shāng)行(xíng)的建立也伴(bàn)随着(zhe)部分法人机构被吸收合并(bìng)，而在合(hé)并吸收进程中，农(nóng)村(cūn)金融机构的数量也在不断缩减。9月4日，金融(róng)监(jiān)管总局最新(xīn)披露(lù)银行业金(jīn)融(róng)机构法(fǎ)人名单(dān)显示，2024年(nián)上半年(nián)，农(nóng)村商业银行、农村(cūn)合作银行(xíng)、农村信用社(shè)、村镇银行(xíng)数量分别为1577家、23家、483家、1620家。对比2023年年(nián)末(mò)的数据可知，农(nóng)商行、农信社、村镇银行数量分别减少30家、16家、16家，农村合作银行数(shù)量未变(biàn)化。

　　网点数量(liàng)的(de)减少也较为明显，金融监管总局金融许可证信息查询系统不完全统计(jì)，2024年(nián)1—7月，全国已(yǐ)有1573家银行分支机构退出。

　　“捡漏”抵债资产(chǎn)

　　农商行不仅加快(kuài)处置闲置资产，对于农商行降价卖房加大闲置资产处置力度抵债资产(chǎn)的处置力(lì)度也在增强。

　　据记者不完全统(tǒng)计，黑龙江塔河农商行、黑(hēi)龙江萝北农商行(xíng)、贵州镇远农商行、莱芜农商行在近期持续拍卖抵债资产(chǎn)。部分抵债资产的房子(zi)拍卖价格较低，如黑龙(lóng)江萝(luó)北农商行拍卖的部分房源(yuán)显示，某(mǒu)面积101.44平方米的住(zhù)宅，起拍价(jià)仅8.3万元；另一出(chū)售(shòu)的7户房源面积在72平(píng)方米至89平方米之间，起拍价最低仅3.15万元。

　　对于购买抵(dǐ)债资产类住宅，阿里拍卖(mài)房产拍卖(mài)业务服务商对记(jì)者表示：“购买抵债资产与断供法拍(pāi)房有较大区别：在(zài)过户方式上，抵(dǐ)债资产多(duō)数已经过户至银(yín)行(xíng)名(míng)下，这一类属于优质(zhì)的资(zī)产，过户方式(shì)与一般的二手房交易过户区别不大，而法拍房的产权在个(gè)人名下，债权(quán)在银行名下，过户是依据法(fǎ)院发出的裁定书进行过户(hù)；此外在价格上，抵(dǐ)债资产的价格多数也比较有吸引力。以陕西省(shěng)某农商行拍卖的某套自有（接收抵债资(zī)产）房产(chǎn)为例(lì)，该房产一轮拍卖流拍(pāi)后降价10%进行第二轮拍卖，第二轮拍卖结束后再次降价(jià)10%后由(yóu)银行接收该资产，再次上线(xiàn)拍卖。”

　　实际上，对(duì)于意向购买者来(lái)说，抵债资产较法拍房的价格或更有(yǒu)优势，但从(cóng)银行(xíng)来看(kàn)，往往是“被(bèi)迫”接收抵债资产成为“房东”。

　　安徽省黄(huáng)山市徽州区人民法(fǎ)院汪旭东在其金融类执行(xíng)案件以物抵(dǐ)债难情况的调(diào)研报(bào)告中(zhōng)指出：“商业银(yín)行不(bù)良贷款清收不力(lì)问题日益突出，通过司法(fǎ)处(chù)置变(biàn)现难度(dù)也(yě)日益加大。抵押资产(chǎn)经司法拍(pāi)卖却无人(rén)竞买，以物抵债成为(wèi)商业银行(xíng)化解债权风险，避免(miǎn)、减少资(zī)产损失的重要手段。但是，选(xuǎn)择通过(guò)以物抵债方(fāng)式消化该(gāi)类不良资产不能完全达到资金回笼(lóng)目(mù)的，故商业银行普遍(biàn)不愿意选择(zé)以物抵债(zhài)的方式(shì)处置资产。”

　　农(nóng)商行不得不加快闲置资产及抵债(zhài)资产处置速度的背后原因与银行的盈利能力承压相关。

　　公(gōng)开数据显示，2024年上半年，42家A股上市银行共实(shí)现净(jìng)利润10914.54亿元，较上年同期的10874.36亿元，实现同(tóng)比增(zēng)长0.37%，增速放(fàng)缓。

　　国(guó)家金融监督管理总局有关负责人在(zài)今年8月(yuè)21日的国新(xīn)办(bàn)新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)公开(kāi)表示(shì)：“贷款利率持续(xù)下降，净息差不断收窄以及服务收费下降是近年来中国商业银行净利(lì)润增速持续放缓(huǎn)的主要原因(yīn)。”面对利(lì)润增长(zhǎng)放缓的压力，近年来，商业银行通过多种方式内部挖潜、降本增效，维持银(yín)行的盈利水平处于合理区(qū)间，多家农(nóng)商行提出“要向非息资产要效益”的目标。

　　甘肃省(shěng)农信在2024年年初(chū)发动不良资产清收处(chù)置“百日攻坚(jiān)”活(huó)动，辖内(nèi)多家法(fǎ)人机构深入贯彻落实省农信(xìn)联(lián)社抵债资产(chǎn)清收(shōu)处置工作(zuò)要(yào)求，紧(jǐn)盯清收处置目标，集中力量加(jiā)快攻坚；陕(shǎn)西省农信联社也加大对风险(xiǎn)资产(chǎn)的化解回收，辖内多家法人机构积极落实，如陕西柞水农商行官网(wǎng)信息显示，认真贯(guàn)彻落实(shí)省(shěng)联社工作总要求(qiú)，按照(zhào)资产风险处置化解“除冰行动”安(ān)排，全面摸清底数，积极制定处置方案，始终将抵债资产处置变现作为该行(xíng)强化(huà)非信贷资产管(guǎn)理(lǐ)的重要抓(zhuā)手(shǒu)。

　　实际上，为进一步规范(fàn)抵债资产的管(guǎn)理，避免和较少资产损(sǔn)失(shī)，提高不良资产清收效率，2023年(nián)就已有部分省份农商行启动对历年接收的抵债资(zī)产进行全面(miàn)深入清(qīng)理(lǐ)排查的工作，加快对抵债资产的(de)快速变现。

责任编辑：李桐

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