三只消费类REITs首份季报揭晓

在基金合同成立两个月、上市(shì)一个(gè)月后，我国首批上(shàng)市的三只消费类(lèi)基础设施公募REITs首次交出了短期成绩单。

随着公募(mù)基金一季(jì)报披露(lù)完毕，嘉实(shí)物美(měi)消费REIT、华夏金茂商业(yè)REIT和华夏华(huá)润(rùn)商业REIT的一季度表现也得以揭晓。整体(tǐ)来看，三个(gè)项目在(zài)季(jì)报统计期内的(de)可分配金额，基(jī)本达成(chéng)了2024年全年预测值在时间加权下的预期，同时底层资产出(chū)租(zū)率(lǜ)均超98%，相比首发评估基准时点稳中有升(shēng)。在吸引客(kè)流、保租增收方面，提升品牌级次则成为多只消费REITs底层资产(chǎn)运(yùn)营的核心方向。

不过区别(bié)于上市前的(de)讨论热度，消费类REITs发行以来，二级市场表现(xiàn)和投资人的(de)态度始终相对更为“冷静(jìng)”。有受访对象(xiàng)向21世纪经济报道记者表示，后续仍希望持续跟踪与验证消费类基础设施底层(céng)资(zī)产营运质量与募投资金的(de)使用(yòng)情况(kuàng)。

收(shōu)益分配基本(běn)实现预期

从政策提振、产品申报到(dào)正式进入二级市(shì)场，2023年以来(lái)，消费类基础设施REITs的开闸无疑是业内最值得关注的热点之一。最近数据显示，我国(guó)已(yǐ)成立公募REITs共36只，包含消费类REITs4只。

当前(qián)，除(chú)中(zhōng)金印力消费REITs刚刚于(yú)本月初结束募集外，另外3只已率先登陆资本(běn)市场一月有余。截至4月22日，嘉实物美消费REIT、华夏(xià)金茂商业REIT和华夏华(huá)润商业REIT均(jūn)完成了上市以来首份季报的(de)披露。

首批(pī)消费REITs“成绩单”表现如何？具体来看(kàn)，物(wù)美消费REIT、华夏(xià)金茂REIT的(de)基金合同成立日为(wèi)1月31日，华夏华润商业REIT则成立于(yú)2月(yuè)7日(rì)，而以三(sān)只(zhǐ)基金各自的成立日(rì)到(dào)3月31日作为其一季度报告期的(de)统计区间，成(chéng)立两个月以来(lái)，区间内可供分配金(jīn)额(é)达成率最高的为(wèi)物美消费REIT。

一季报显示，物美消费REIT成立以来营收1887.58万元，净利润663.93万(wàn)元，可供分(fēn)配(pèi)金额(é)1211.32万元，而此前项目在招募说明书(shū)中(zhōng)对2024年可分配金额的预测值为6700万元。如简单按项目成立时间占全年比重进行加权，报告期内的可分配金额完成率为18%，超过了(le)年预测值1/6的预期。

金茂商业REIT一季报同样显示，该基金在当期可供分(fēn)配金额887.27万元，两个月达(dá)成了年度预测(cè)值5254.29万元的16.88%。报(bào)告期内，该(gāi)基金实(shí)现收入(rù)1462.13万元，净利润281.87万元。

华润商业REIT作为目前市场上(shàng)规模最大的消费(fèi)REITs，成立54天实现的可供分配金额(é)为5122.89万元，约为(wèi)全年预测3.41亿元的15%。一季度对应年化分派率达(dá)到5.03%，略高于全年(nián)预测的4.93%。

其中(zhōng)，该项目报告期内(nèi)实现的营收(shōu)为(wèi)1亿(yì)元，净利(lì)润-426.58万元，也(yě)是三单消费REITs一季报中唯一净(jìng)利润(rùn)为负的项目，不过记者注(zhù)意到，这一亏损并非(fēi)经营性(xìng)原(yuán)因导致。在招(zhāo)募说明(míng)书中，管理人对华润商业REIT2024全年净利润的预测为-4183.36万元，其中年度的核心支出用于购买项(xiàng)目公司股权。在对2025年的预测中(zhōng)，这一数字将(jiāng)回正至(zhì)1332.28万元。

在(zài)经历出租率和二级价格大幅下跌后，市场对于产权类REITs资质的衡量视角正逐渐改变，稳定的出租率日益成为底层资产的生(shēng)命线。一季报显示，三只消费(fèi)类REITs项目的出租率均保持在高(gāo)位，且2/3项目的出租率相比首发评估基准时(shí)点有所提升(shēng)。

据(jù)了解，嘉实物美(měi)REIT的(de)底层基础设施项目类型为以(yǐ)超市为主力店(diàn)的社区商业，包括位于北京市(shì)的大成项目、玉蜓桥项目、华天(tiān)项(xiàng)目和德胜门项目。截至2024年3月末，上(shàng)述(shù)基础设施资产整体的出租率为98.33%，而据(jù)基金招募说明书，在2023年6月末，四个项(xiàng)目的(de)总出租率仅为88.71%。

再看华夏基(jī)金旗下的两只基金——作为华(huá)润商(shāng)业REIT底层(céng)资产的(de)青岛万象(xiàng)城(chéng)，其截至(zhì)一季度末的出租率为99.16%，相比(bǐ)去(qù)年年中的98.49%同样得到了(le)进一步(bù)提升。金茂REIT底层资产长沙览秀城(chéng)一季度末的最新出租率则维持在98.26%，较2023年6月(yuè)末时点微幅下(xià)降(jiàng)0.1%。

值得一(yī)提的是，放在全公募REITs市场来(lái)看，三只消费类REITs一季度的出租率排名整体十分居前。事实上，区别于产业园等常见的公募市(shì)场产权类资产(chǎn)，消费类REITs底层(céng)资(zī)产租户分散(sàn)的特(tè)性，让其相较于(yú)产(chǎn)权类资产(chǎn)的集中退租风险更低。在一季报三只消费类REITs首份季报揭晓中，多个项目都出现了租户“结构稳定(dìng)”“分(fēn)散化程度较高”等(děng)描(miáo)述。

关注长线经(jīng)营能力(lì)与收益(yì)兑(duì)现

作为商(shāng)业地(dì)产(chǎn)行业“投融管退”闭环的重要通道，从去(qù)年10月首批产品(pǐn)申报到快速获批发行(xíng)，消费类(lèi)REITs一度成为REITs市场炙手可热的话题。在(zài)诸多分析人士看来，REITs的出台意味(wèi)着赋(fù)予商业地(dì)产区(qū)别于一般房地产领(lǐng)域的新定位，有望加速(sù)盘活存量资产，为实体商业消费场景(jǐng)注入新活力。

Wind数据显示，从上市到一季度(dù)末，三只消费(fèi)类REITs均录得负收益，平均下(xià)跌5.3%。而二季度以来，几只产品的市场表现有所回升，截至4月22日，物美消(xiāo)费REIT和华润(rùn)商业REIT分别自成立以来微幅(fú)增长0.8%和0.3%。金茂商业REIT则下(xià)跌5.6%，在市场排名较(jiào)为(wèi)靠后。

一家(jiā)参与了公募(mù)REITs投资的险资(zī)机构人士向21世纪经济报道记者表示，消费类公募REITs的收(shōu)益一(yī)方面来自底层资产的(de)租金收入，另一方面来自资产增值空间。而当前，其所在(zài)的公司对于参与消(xiāo)费类基础设施的投资仍较为谨慎。

“目前国三只消费类REITs首份季报揭晓家对于商业地(dì)产的(de)调控(kòng)政策(cè)还是比较严的，但(dàn)百货商场、购物中心，本质上也(yě)属于(yú)靠租赁作为主要收入来源的地产。”该人士(shì)指出。“2023年(nián)各(gè)商场的平均租金较(jiào)疫情前(qián)出现明显(xiǎn)的修复(fù)，但目前我们还在持续关注(zhù)长效稳定的(de)收益兑(duì)现。”

区(qū)别于(yú)房企以高杠(gāng)杆赚取投(tóu)资收益的旧有模式，由(yóu)于租金收(shōu)入与公募REITs的分红率息息相关，追(zhuī)求高质量的运营管理能力以提升资产(chǎn)吸引力(lì)正成为(wèi)经营新(xīn)形势。今年的一季(jì)报中，两只以购物(wù)中心为(wèi)底层资产的REITs也披露了增收思路。

其中记者注(zhù)意到，两家(jiā)购物中心均致力于提(tí)升商城的品牌级次(cì)，引进并留存高端潮流，品质化、概念化店铺成为招商储备方向。

在经营提升方面，长沙览秀城项目(mù)合(hé)理利用场内空间，通过多经业务和联营代销业务丰富消费场(chǎng)景并(bìng)拓宽了收入来源(yuán)。金茂消(xiāo)费REIT一季报表示，项目“通过联营业务向多经业务(wù)的转型(xíng)，大幅(fú)提升了多经业务规模比例，综合来看联营(yíng)业务及多经业务的净收益高于发行时预测水平”。

华润商业REIT则(zé)指出，青岛万象城正在进行局部业态主动优化调整与(yǔ)装修改造(zào)，计划(huà)于2024年10月末完(wán)成，届时预计将新增可租(zū)赁面积约6168平方米，规划约40家(jiā)商铺，进一步提升项目资产(chǎn)价(jià)值和收益(yì)水平。

今年2月，商务(wù)部曾围(wéi)绕推动消费(fèi)持续扩大，把(bǎ)2024年定为“消费促进年”，并提出一季度坚持“政策+活(huó)动”双轮驱动，突出重点品类、节(jié)庆时(shí)令等，继续组织开展丰(fēng)富多(duō)彩的促消费活动营造良好消费(fèi)氛围。业内人士看(kàn)来，中期维度上，预计消费类基础设施REITs有望在国民消费需求持(chí)续释放，以及(jí)商旅文体融合消费新场(chǎng)景的拓展中受益。

此外，前述险资人士还指(zhǐ)出，目(mù)前我国符合(hé)消费REIT底层资产入(rù)池条件的适格资(zī)产(chǎn)多为一线、新一(yī)线城市中(zhōng)的商业设施(shī)，但这类城市的商业(yè)设施建设同样已基(jī)本趋于饱和，意味着后续资产增(zēng)容的(de)选择(zé)空间较(jiào)为有限。

不过对此(cǐ)，近期新“国九条”中提到的“研究制(zhì)定不(bù)动产投(tóu)资信(xìn)托基金管理条例”也令(lìng)人期(qī)待。

“如后续出台新规(guī)对公募REITs募集资金再投(tóu)资(zī)去向多元化方面有所规定，可能会对消费类基础设施(shī)的发展形成补充，也对投资人形成(chéng)更好的(de)参(cān)考(kǎo)。”该人士称。

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