新发展模式助力房地 产持续向好

　　来源：中国经营报

　　文 邹琳华

　　房地产作为国民经济
的(de)支柱性产业，关系(xì)着人民群众的切身利益和经济社(shè)会 的发展大局。因此，促
进房地产市场平稳健康发展既是发(fā)展工程，也是民生工程。

　　党的二十(shí)届三中全会(huì)闭幕后，《中共(gòng)中央关(guān)于进一步新发展模式助力房地产持续向好全面深化改革、推(tuī)进中国式现(xiàn)代(dài)化的决定》（以下简称《决定》）正式发布(bù)，其在(zài)锚定2035年基本(běn)实(shí)现社会(huì)主义现代化(huà)目标的同(tóng)时，也重点部署了未(wèi)来(lái)五年的重大改革举措。

　　在健(jiàn)全保障(zhàng)和改善民生制度体系方面，《决定》提出，要加快(kuài)建(jiàn)立(lì)租购并举的住房(fáng)制度，加(jiā)快构(gòu)建房(fáng)地产发展新模式(shì)。加大保障性住房建设和(hé)供给，满足工(gōng)薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府(fǔ)房地产(chǎn)市场调控自 主权，因城(chéng)施策，允许有关城市(shì)取消或调减住房(fáng)限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改 革房地产(chǎn)开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

　　近年来，经过市场深度调整，房地产领域改革也(yě)进入“深水区”。在新
质生(shēng)产力推动下，未来一个时期房地产发展也面临着新(xīn)的发展格局的挑战。

　　关于房地(dì)产行业，《决定》兼顾(gù)当(dāng)前和长远，内容涉及住房制(zhì)度、市场
供需、调控政策(cè)等各领域，将(jiāng)完善住房供给体系，优化调 控政策(cè)，构建与新发展模式相适应的金(jīn)融政(zhèng)策、土地政策、税收政策等政策体(tǐ)系作为重要着力点(diǎn)。

　　结合《决定》，我们认为，未(wèi)来中国房(fáng)地(dì)产业的高质量发展(zhǎn)有以下几个重要的发展趋势与方向：

　　第一，加快建立租购并举的(de)住房制(zhì)度，构建房地产发(fā)展新(xīn)模(mó)式。

　　在住房(fáng)制度和发展(zhǎn)模式方面，《决定》提出要加快建立(lì)租购并(bìng)举的住(zhù)房制度，这(zhè)使得加快构建房地产发展(zhǎn)新模式的思路更加清晰，我们(men)预计该项制度将贯穿新一轮房地产发展的整个周期(qī)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)有这样的判断，一方面在(zài)于该制度将进一步消除过去“高负债、高周转 、高杠杆(gān)”的模式弊端，同时坚持消化(huà)存量和优化增量相结合，也对盘活存量商品(pǐn)房(fáng)和土地资源，建立与之相适(shì)应的融资、财税、土地、销售等基础性(xìng)制度具有重要意义。

　　另一方面，《决定》强调“多样化”+“改善性”住房需求，要求住房供给(gěi)体系从过去的单轨(guǐ)制(zhì)向(xiàng)“市场+保(bǎo)障”加快转化。结合近期政府统(tǒng)筹研(yán)究(jiū)消(xiāo)化存量房产(chǎn)和(hé)优化增量住房的政策措施，我们认为，收购库存商品房用(yòng)作保障房的做法，或将增加未来保障房供给，并在一定程度上加快其筹建进(jìn)程。

　　第二，建设质优(yōu)价稳的好(hǎo)房子，满(mǎn)足人民对美好生活的向往。

　　从房地(dì)产政策制定的(de)出发点看，未来发(fā)展模式将重点围(wéi)绕(rào)满足广大居民的住房新诉求和新需要而展开。对于住房而言(yán)，除了保交付，政策还要考量保质量保安全。只有这样，才能(néng)让人(rén)们住得更(gèng)有品质，也才能打造绿色、低(dī)碳、智能、安全、适应人民群众新期待 的“好房子”，实现从“有房(fáng)住”向“住(zhù)得(dé)好”转变。

　　第三，改革商品(pǐn)房预售制度，完善房地产开发融资方式。

　　对于房地产业融资和销售模式，加快预售 制改革、拓展开发融资渠道(dào)已是大势所趋。随着市场(chǎng)供求形势的转变，期房(fáng)的销(xiāo)售占比大幅下降(jiàng)，现(xiàn)房将逐步成为住房销售的主体。住房和城(chéng)乡建设部也曾明确提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，目前全(quán)国范围内已有(yǒu)多地试点(diǎn)现房(fáng)销售，在笔者看来，通过现房销售促
进“保交房”，有利于推进化解(jiě)房地产风(fēng)险。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，预售制模(mó)式(shì)下，开盘后即可逐步(bù)偿还贷款(kuǎn)，银行资(zī)金回流速度相对较快(kuài)。而(ér)转向现房销售(shòu)为主后(hòu)，企业开发贷使用时间会延(yán)长，规模(mó)也会扩大(dà)，未来在土地出让(ràng)、规划报建(jiàn)、金融支(zhī)持等方 面政策需要同步优(yōu)化。例如(rú)，可(kě)以支(zhī)持设立房地产投资基金、支持房地(dì)产企业通过市场化渠道(dào)融资和发债、支持设(shè)立房地产信(xìn)托投资基金（REITs）、推进第四代住房设计、逐步取消公(gōng)摊面积计量等(děng)。

　　第四，进一步优 化房地产调控(kòng)政策，促进房地产交易的活(huó)跃。

　　对于房地产调(diào)控政策，目前各(gè)地也结合自(zì)身房地(dì)产市场(chǎng)情(qíng)况继续优化调整(zhěng)楼市(shì)政策。总体来看，这
些措施包括放宽(kuān)购房资格、降低社(shè)保年限，进一步优化限制(zhì)性政策、降低利率等。

　　当前二、三线城市相关地(dì)方限制性购房政策(cè)已经(jīng)基本取消(xiāo)，未来一线(xiàn)及热门新一线城市限购、限贷政策也有望继续放(fàng)宽直至全(quán)面取消。

　　这意味着改善性需求(qiú)和首次购(gòu)房刚需的税费差(chà)距未来会逐渐缩小，这有(yǒu)利于支持改善性住宅需求释放，提振购房者(zhě)信心，助力维护市场中(zhōng)长期稳定。

　　更为重要的是，在(zài)人口老龄化、城镇人口增速减缓的大背景(jǐng)下，通过建立(lì)人、房、地、钱要素联动新机(jī)制，不仅可以保(bǎo)障中长期房地产市场的(de)平(píng)稳，也能避免出 现 大规(guī)模过剩空置。

　　第五(wǔ)，房地产税费改革持续推进，改革(gé)内容将更为全面(miàn)。

　　《决定》提出要完善房地产税收制度。从中长(zhǎng)期来看，房地产税立(lì)法和改革将持续推
进，其根本目的在于建立与房地产(chǎn)发展(zhǎn)新模式相适应的税收制度。

　　众所(suǒ)周(zhōu)知，房地产税收(shōu)制度(dù)不(bù)是特指房地产持有税制度，还涉及多个房地产相关(guān)税种，其中包括土地增值税、契税、房产税(shuì)、城镇(zhèn)土地(dì)使用税、增(zēng)值税、企业新发展模式助力房地产持续向好所得税(shuì)、个人所(suǒ)得税(shuì)、城(chéng)市维护建设税、印花税等，未来房地产税收制(zhì)度的
改革内容将(jiāng)更全面。

　　我们认(rèn)为，以(yǐ)不断(duàn)提升居民
家庭住房水(shuǐ)平为目标，简(jiǎn)化归并税种，减少重复征税，降低改善(shàn)性需求相新发展模式助力房地产持续向好关交易(yì)税费，是未(wèi)来(lái)的重要(yào)改革方向 。

　　除以上(shàng)方面外，进一步加快推进住房保障体系建设，扩(kuò)大保障(zhàng)房(fáng)覆盖(gài)面，特(tè)别是要(yào)改善半城市化人口的住房条件，也对改善民生、提升城镇化质量、扩大内需发挥了重要作用(yòng)。

责任编辑：李桐

未经允许不得转载：天津电机维修_天津进口电机维修_天津特种电机维修_天津发电机维修 新发展模式助力房地产持续向好