房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因

　　新房销售量下降态势未(wèi)改，同时土地成交规(guī)模(mó)持续(xù)收缩，从而导(dǎo)致(zhì)新房供应规(guī)模也保持在低位。

　　“金九银十”素来(lái)是房地产(chǎn)市场的销售旺季，期间，房(fá房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因ng)企做足营销工作，积极推盘(pán)促销，通过(guò)优惠政策和活动吸引购房者。每年(nián)9、10这两个月，房企的供应量和销售业绩通常也会明显优于其他月份(fèn)。

　　然而值得注(zhù)意的是，今(jīn)年“金九”，房企(qǐ)的推盘积极性却一般。究其(qí)原因，与市场上销售下行态势(shì)未改，新房库(kù)存较高，去(qù)化周期(qī)拉长，土地成交规模收缩，房企资金存压(yā)等一系列因素有关。

　　推盘积极性不足

　　近日，房地产研究机构(gòu)克而瑞调研的数据显示，9月28个重点(diǎn)城市预计新增商品住宅供应面积703万平方米，环比下降4%，同(tóng)比下降59%，绝对量(liàng)显著不及二季度月均水平，与一季度月均699万平方(fāng)米基(jī)本持平。

　　分城市来看，仅一线城市供应量将环比增(zēng)长10%，三四线同(tóng)环比近乎腰斩。

　　一线城市中，北京、广州两个城市(shì)集中放量，新房供应量环比分别增长28%、33%，上(shàng)海、深圳新(xīn)房(fáng)供应量(liàng)的同环比均处于下(xià)降态势，其中，深(shēn)圳降幅(fú)较大，环比房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因(bǐ)下降22%，同比下降70%，供应量或将不足3000套。

　　二(èr)线城市供应量环比微跌(diē)5%，同(tóng)比降幅超6成(chéng)，分化持续加(jiā)剧(jù)。其中，西安、长(zhǎng)沙(shā)单月供应量较(jiào)大，超过(guò)50万平方米，环(huán)比增长4%和79%。宁(níng)波、重庆、厦门三个城市的供应(yīng)量虽然不及50万(wàn)平方米，但环比增幅较大，分别(bié)为660%，79%，32%。剩下的二线(xiàn)城市供(gōng)应量基本都保持(chí)同环比(bǐ)齐降态(tài)势，即便是(shì)前期热度较高的成(chéng)都、杭州，9月的新房供应量也出现环比下降，房企推(tuī)盘积极性并不高涨。

　　相比于一、二线城市，三、四线城市新(xīn)房供(gōng)应量则显(xiǎn)著回落，同、环比降幅均在4成以上。克而瑞研究中(zhōng)心称，因低迷行情影响(xiǎng)，三、四线城(chéng)市基本都处于去库存阶段。

　　明源地产(chǎn)研究院认为，以前的房(fáng)地产市场，淡旺季分明，年后有(yǒu)“三月小阳春”，延续(xù)到“五月黄金周(zhōu)”；六月至八月(yuè)市场(chǎng)逐(zhú)渐回归平淡，九月又重回高峰，“金九银十”由此而来。之所以(yǐ)有旺(wàng)季，一方面与旺季期间房企集中(zhōng)推盘带来的联动效应(yīng)有关，另一方(fāng)面，在这些(xiē)旺季，前面几个(gè)月淡市(shì)的需求(qiú)积累爆发。而(ér)这几(jǐ)年(nián)疲软的市(shì)场需求(qiú)，将所有的波(bō)峰波谷熨平，“金九银十”成色不再。今年八月份以来(lái)，新政的效果逐渐减弱(ruò)，楼市的热度重新回落，房企对九月的成交没抱太大期(qī)待。

　　去化压力是(shì)主因

　　中指研究院企业研究总监刘(liú)水对第一财经表示，“金九银十”传统营(yíng)销旺季来(lái)临，但今年房企的推盘积极性不如(rú)以往，主要还是受(shòu)目前市场下行压(yā)力(lì)影响。“新房销售量下降(jiàng)态势未改，同时(shí)土(tǔ)地成交规模持续收缩，从而导致新房供应(yīng)规模也保持在低(dī)位，加之房企(qǐ)目前的资金压力，导致房企在推盘(pán)方面更加谨慎。”

　　广东省住房政(zhèng)策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示，“金九”开发商推盘供应积极性不高，背后的主要原因在于开(kāi)发商手里的库存待售房源比较多，另外，开发(fā)商新盘去(qù)化率整体也比较低(dī)，去化(huà)周期比较长。据他统计，目前市场上大(dà)概有一半(bàn)的新房是2024年之(zhī)前(qián)就上市的库存。“这样的情况下，如果开发商仍然推新盘，销售不畅(chàng)的情况下，只会导致市场预期更差，而(ér)且(qiě)还会拉(lā)长开发商资金回款的周期。开发商当前的(de)首要目(mù)标是(shì)先把手里的房子卖掉(diào)。”李(lǐ)宇嘉说(shuō)。

　　李宇嘉也表(biǎo)示，在其调研过程中发现(xiàn)，当前(qián)开发商推盘的(de)节(jié)奏也发生了变化：“以前(qián)是以楼栋为单位(wèi)推出房(fáng)源，现在有的楼盘则开始以楼层为单位，步子迈得比较小，这与9月房企推盘(pán)积极性不足的逻辑(jí)一致，背(bèi)后的原因都是市场上库存较高(gāo)，开发商去化(huà)困(kùn)难。”

　　新房市(shì)场整体去化速度放缓，去化周期拉长，已是事实。9月(yuè)上旬，房地产中介机构(gòu)深圳(zhèn)中原的二级市场营销高峰论坛(tán)上，中(zhōng)原地产大陆区二级市场战略(lüè)中(zhōng)心总经理(lǐ)任壮表(biǎo)示，在2016、2017年房地产市场行(xíng)情(qíng)好(hǎo)的时候，全国29个重点城市新房住宅项目开盘首(shǒu)周(zhōu)的去化率(lǜ)平均在70%左右，此后逐渐下降。今年“517政策”后(hòu)，全国首付比例整体下调，市场行情好转，周度平均去化率(lǜ)升至33%。随着“517”新政效应(yīng)减弱，8月，该数值已回落至29%。

　　房地产研究机构中指(zhǐ)研究院测算(suàn)结果显示，截至2024年7月，全国住宅(zhái)“已开工未售库存”为25.2亿平方米，其中“竣工未售库存”为(wèi)3.8亿平方米。尽管库存量有所(suǒ)下(xià)降，但从出清周期来看，目前(qián)“已(yǐ)开工(gōng)未售库存(cún)”的出清周期约为3.4年，且呈现(xiàn)上升趋势，去化压力较大。

　　中指研究院认为(wèi)，尽管当(dāng)前(qián)的库存规模有所下降，但是与2016~2017年市场库存规模回(huí)落不(bù)同的是，2016~2017年的情况是(shì)“市场销(xiāo)售提升、库存水平下降(jiàng)，去化(huà)周期缩短，市场库存压力缓解”，而目前“虽然市(shì)场库存水(shuǐ)平下(xià)降(jiàng)，但销售持续低迷，去化周期仍呈延长态势，市(shì)场库存压(yā)力攀升(shēng)”。

　　今年5月以来，“去库存”已成为房地产的重要施策方向，多个城市相继发布了收储房源征集公告，但(dàn)受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，国企收储“去库存”模式整体仍处于探索阶(jiē)段。

　　中指研究院(yuàn)认为，我国(guó)房(fáng)地产销售仍(réng)面(miàn)临(lín)调整压力，市场仍处于筑底阶段，“去库存(cún)”政策若(ruò)在未来几个月加快落地节奏，将对房企现金流改善(shàn)及居民预期将产生积极影响。住房端，国企收储(chǔ)是最直接的去库存手段，但(dàn)政策细节仍有待优化，落地节奏有待加快。土地端，盘活存(cún)量土地、优(yōu)化土地供应是主要政(zhèng)策(cè)方向，其中退(tuì)地置换或成为改善土地库存结构的一种有效方式。

　　刘水表示，市(shì)场需求端，一线城市限(xiàn)购政(zhèng)策存在较大优化空间(jiān)，同时继续下(xià)调(diào)房(fáng)贷利(lì)率、提高房贷利(lì)息抵扣(kòu)个税幅度(dù)等或成为需求(qiú)侧政策优化(huà)方向，从而(ér)进一步降低(dī)居民购(gòu)房成本。整体来看，随(suí)着“金九银十”传统旺季的来临，房企仍需充分把(bǎ)握这一时机，积极应(yīng)对市场挑战以达到快速(sù)去(qù)化的(de)目的。

责任编辑：刘(liú)万里 SF014

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