华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环

来源：华泰睿(ruì)思

降息是最务实的“稳地产”手段之一(yī)，重点(diǎn)在于落地和执行

随着存量和增量房贷利率的差距(jù)拉大，市(shì)场存在存量房贷利率下(xià)调的(de)预期(qī)。我们认为调整具备(bèi)较强的合理性，当前(qián)市(shì)场环境(jìng)下，降息也是务实有效(xiào)的政策，但难(nán)点在于银行(xíng)商业(yè)利益考量，因此需关(guān)注(zhù)各银行(xíng)实际(jì)落地情况(kuàng)。我们认为存量房(fáng)贷利率的下(xià)调会减少提前还贷人群，从而减(jiǎn)少二手(shǒu)房抛压，有助于平稳(wěn)价格预期，进而促进行业良性循环。

核心观(guān)点

“转按(àn)揭(jiē)”的国内外(wài)实践现状

银行的(de)“转按揭”指个人住房转按揭(jiē)贷(dài)款，国(guó)内(nèi)过去的转按揭主要是针对产(chǎn)权人、借(jiè)款期限(xiàn)、抵(dǐ)押物变更所(suǒ)作(zuò)出的贷款调整(zhěng)。目前市(shì)场(chǎng)关注(zhù)度较(jiào)高的“转按揭”主要针对存量房贷利(lì)率的调整。参考海外，其转按揭业务较为市场化，降低利率是主要需求之一(yī)。以美国为例，类似的业务被称为Refinance，可以做Refinance的机构众多，贷款人可以向多家贷款机构提出Refinance申请，不同的机构(gòu)经(jīng)过评估给出的贷款利率(lǜ)不尽相(xiāng)同，贷款人最终选择最理想的机构。日(rì)本也可(kě)以自由选(xuǎn)择转按揭。但值得注意的是，海外市场办理转按揭(jiē)业(yè)务，都需要支付一定的手续费用。

存量和增量房贷利率差距(jù)拉大是降低存量房贷利(lì)率呼声越来越大的原因(yīn)

截至2024年3月，我国存量房贷规模(mó)约38万亿。根据2023年11月央行在2023年前三季度金融统计数据新(xīn)闻(wén)发布会上提到，认定为首套的存量房贷利率约4.27%，结合今年以(yǐ)来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。而2024Q2新增个人住房(fáng)贷(dài)款的(de)平均(jūn)利率为3.45%，环比Q1下降24pct。根据贝壳数据，7月50城新增(zēng)房贷利率进一步下行(xíng)，首套/二套房贷利率(lǜ)分为3.29%/3.70%，环比(bǐ)6月分别下行11/12pct，新增贷款利(lì)率自2024年5月起，全面进(jìn)入3%利率(lǜ)时代。存量和(hé)新增(zēng)利率这种(zhǒng)差距也导致市场上提前还贷的现象，同时也有越来越(yuè)多存量房贷利率下降(jiàng)的呼声。

全国性存量房贷利率调整：主要针对首套房认定(dìng)标(biāo)准进行修正

自2019年(nián)执行LPR以来，我国的存(cún)量房贷(dài)利率跟随LPR自动调整，除(chú)此以外(wài)，仅针(zhēn)对首套贷款利率有过全国性的调整动作。2023年8月31日(rì)，央行及国家金融监督管(guǎn)理总局发文《关于(yú)减低存量首套住房贷款利率的通知》。新政提出(chū)自同年9月25日起，存量首套房贷(dài)的借款人可向贷款行申请置换贷款。政策出台后，影响最大的是首套(tào)房认定(dìng)标准放宽后，原(yuán)来(lái)认定为二套(tào)房，但按照(zhào)新规被认(rèn)定为首套(tào)的住房。根据央行在去年11月新闻发布会上的披露，上(shàng)一轮存量房贷利率下调的贷款总额占总存量(liàng)房贷(dài)的比例(lì)达56.5%。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方性调整：“商转(zhuǎn)公(gōng)”是目前主要的存量房贷利率调(diào)整手段

随着2023年央行对存量房贷利率下调的鼓励性政策(cè)出台，近期以“商转公”（商贷转公积金贷款(kuǎn)）的形式实现存(cún)量房贷利率的下(xià)调，在各城市逐步展(zhǎn)开。据中指院数据，今年以来已有30多个城市执行或优化“商转公(gōng)”政策，包括(kuò)支(zhī)持“顺位(wèi)抵押”公积金直还、扩展合作银行范围等。如8月23日，长春开(kāi)展商业性个(gè)人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，可选择“顺位(wèi)抵押转(zhuǎn)贷”或“先还后贷”方式办理。8月21日，青岛市住房公(gōng)积金管理中心官网发布信息称，该(gāi)中心持续扩大“商转公”贷款与“商转(zhuǎn)组(zǔ)合”贷款业务合(hé)作(zuò)银行范围，我们(men)预计还会有更多城市加入。

风险提示(shì)：行业政(zhèng)策(cè)风险；行业下行风险(xiǎn)；部(bù)分房企经营风险(xiǎn)。

正文

“转按揭”的国内(nèi)外实(shí)践现状

什么是转按揭？

银(yín)行的“转按揭(jiē)”指个(gè)人住房转按揭贷款，即个人住房贷款的借款人在(zài)还(hái)款期间(jiān)，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押的(de)个人住房出售或转让给第三人，从而申请办理(lǐ)个人住(zhù)房贷款变更借(jiè)款期(qī)限(xiàn)、变更借款人或(huò)变更抵押物的贷款。即过去主要是针(zhēn)对产权人、借款期(qī)限、抵押物变更所作出的贷款调整(zhěng)。目(mù)前市(shì)场关注度(dù)较(jiào)高的“转按揭”主要针对存量房(fáng)贷利率的调整。

海外转按揭业务较(jiào)为市场化，降低利率是主要需求之一

以美(měi)国为例(lì)，类似(shì)的业务被称为Refinance，贷款人可华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环通过Refinance来降低利率、缩短贷款(kuǎn)期限或(huò)降低(dī)月供。可以做Refinance的机构众多，包括银(yín)行、信用合作社(shè)以及消费金融公司等，贷款人可以向多家贷款机构提出(chū)Refinance申(shēn)请，不(bù)同的机构(gòu)经过评(píng)估给出的贷款利(lì)率不尽相同，贷款人最(zuì)终选择最理想的机(jī)构。影(yǐng)响贷款利率的因素，除了美国市场化利率，还包括购买房屋的类型(xíng)、贷款年(nián)限、首付(fù)比例等(děng)，此外(wài)，贷款人财务状况也是很重要的因素。

日(rì)本也可以(yǐ)自由选择(zé)转按(àn)揭。由于申请贷款的额度和利率(lǜ)与(yǔ)贷款(kuǎn)人是否有日(rì)籍身份、收(shōu)入水平、家(jiā)庭情况以(yǐ)及(jí)工作年限(xiàn)等因(yīn)素(sù)相关，因此，尽管市场化利(lì)率相(xiāng)对(duì)平稳，对于(yú)影响贷(dài)款利率的(de)个人因素发生变化（如(rú)新获永驻身份的居民）而言，通过办理转按揭更换贷款一行，这样可以大幅降(jiàng)低其贷款(kuǎn)利率(lǜ)，因此属(shǔ)于常规操(cāo)作(zuò)。

但值得(dé)注意的是，海外市(shì)场办理转按揭业务，都需要支(zhī)付一定的(de)手续费用，如美国办理Refi华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环nance需要(yào)支付Closing cost。日本转按揭的成本包括司法书士费(fèi)、银行保险金、保证金等。

存量(liàng)和增量房(fáng)贷(dài)利(lì)率差距拉大是降低存量房贷利率华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环呼声越来越(yuè)大的原因

截至2024年6月，我国存量房贷规模约37.8万亿，同比下降(jiàng)2.1%。根据2023年11月央行在2023年前(qián)三季度金融统(tǒng)计数据新(xīn)闻发布会上提到，存量住房贷款加权平(píng)均利率为4.29%，结合今年以(yǐ)来LPR的下降，目前存量房贷利(lì)率平均水平(píng)预计约4%。而2024Q2新增个人住房贷款的平均利率为3.45%，环比(bǐ)Q1下(xià)降24pct。根据贝(bèi)壳(ké)数(shù)据，7月50城新增房贷利率进一步下行，首套/二(èr)套房贷利率分为3.29%/3.70%，环比6月分别下行11/12pct，新(xīn)增贷款利率自2024年5月起(qǐ)，全面进入3%利率时代。存量和新增(zēng)利率这种差距也导致市场上提前还贷的现(xiàn)象(xiàng)，同时也有越来越多存量房贷利率下降的(de)呼声。

图(tú)片

我国存量房贷利率调整的历史

全国性调整：主(zhǔ)要针对首套(tào)房认定标准进行修正

自(zì)2019年(nián)执行LPR以来，我(wǒ)国的存量房贷利率跟随LPR自动调整，除此以外，仅针对首套贷款利率有过全国性(xìng)的调整动作。2023年8月31日，央行即国家金融监督管理总局发(fā)文《关于减低存量首套住房(fáng)贷款利率(lǜ)的通知》。新(xīn)政提出自2023年9月(yuè)25日起，存量首(shǒu)套房贷的借款人(rén)可(kě)向贷(dài)款行申请置换贷款(kuǎn)，自主协商变更(gèng)贷款利率水平，但要求新贷款(kuǎn)利(lì)率在LPR上的加(jiā)点幅度不(bù)得低于原贷款发放时所在城市首(shǒu)套房贷款利率政策(cè)下限(xiàn)。

政策出台后，影响(xiǎng)最大的是首套房(fáng)认定标(biāo)准放宽后，原来认定(dìng)为二套房，但按照新规(guī)被认定为首套的住房对应的贷款利率，因为历史政策利率下限重新认定，所以贷利利率有望(wàng)实现大幅下滑。根据央行在去年11月新闻发布会上的(de)披露，新政(zhèng)实施(shī)首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完(wán)成下调，合计4973万笔、21.7万亿元，即上一轮存量房贷利率下调(diào)的贷款总额占总存量房贷的比例达56.5%。调整后的加权平(píng)均(jūn)利率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方性调整：“商转公(gōng)”是目前主要的存量房(fáng)贷(dài)利率调整手段

随(suí)着2023年央行对存量房贷利率下调的鼓励性政策出台，近期以“商转公(gōng)”（商贷(dài)转公积金贷款）的(de)形式实(shí)现存量房贷利率的下调，在各城(chéng)市(shì)逐步展开。

据(jù)中(zhōng)指院数据，今年以来已(yǐ)有(yǒu)30多个城(chéng)市(shì)执行或优化“商转公(gōng)”政策，包括支持“顺位抵押”公积金直还(hái)、扩展合作银行范(fàn)围等。如8月(yuè)23日，长春开展商业性个人住房贷(dài)款转“公(gōng)积金+商贷(dài)”组合贷款(kuǎn)业务，可选择(zé)“顺(shùn)位抵押转贷”或“先(xiān)还后(hòu)贷”方式办理。8月21日，青岛市住房公积金管理中心官网发布信息(xī)称，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转(zhuǎn)组合”贷款业务合(hé)作银行范围。其中，“商转公”贷(dài)款合作银行增至(zhì)17家(jiā)。此前，山东、河北、河南、安徽、广东、江苏等省的多个城市(shì)已(yǐ)开启“商转公”业务(wù)办理通道。

降息是最务实的“稳地产(chǎn)”手段之一，重点在(zài)于落地和执行

我(wǒ)们多次强调，当前市场环(huán)境下降息是务实有效的“稳地产”政策。且(qiě)随着存量和增量房贷利率(lǜ)的差距拉大，我们(men)认为(wèi)存量房贷利率调整具备较强的合(hé)理性。但其调整的难点(diǎn)在(zài)于其并不在于政策意(yì)志而是银行商业利益(yì)考量，不(bù)同银行的净息(xī)差压力也并不相同，因此需要关注的是各银行的实际落地情(qíng)况，不(bù)仅关注其是(shì)否下调，而且需要关(guān)注调(diào)整幅度，如果调整幅度较小对(duì)市场影(yǐng)响力度亦或(huò)有限。如(rú)果存量房贷利(lì)率调整落地，对于地(dì)产而言，会(huì)减少提前还(hái)贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，另外月供的减少(shǎo)也有利于消费层面的空间打开。

风险提示(shì)

行(xíng)业政策风险：宏观(guān)流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式(shì)的(de)指引下(xià)，住房、土地、金融、财(cái)税(shuì)等房地产相关领(lǐng)域(yù)的制度存在调整(zhěng)优化的可能，都可能对房地产市场和房企经(jīng)营(yíng)造成扰动。

行(xíng)业下行风险：房地产行业规模高峰可能(néng)已经过去，部分区域销售、拿地、新开(kāi)工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营(yíng)风险：若经营和(hé)融资性现金流修复低于预期，部分房企(qǐ)仍可(kě)能面临较(jiào)大(dà)的资金链压力，进而出现经营困难等问题(tí)。

附表