万科再发声！管理层将增持，郁亮：股价距自己要求很远！大股东重申支持

“万科今天(tiān)的股价(jià)表现是达不到股东要求的(de)，距离我自己的要求也很远。股东(dōng)对(duì)我们的批评鞭策，我们完全接受，也不会(huì)找任何借口，目前正制定管(guǎn)理团队增持股票计划方案。”4月30日，万科董(dǒng)事会主席郁亮在万科2023年度股(gǔ)东大会上首次发言，对万科股价波(bō)动问题予以回应。

提振股价最关键还是把公司做好，作为应对，郁亮分享(xiǎng)了公司谋求谋求长期健康发展的“一揽子方案”、“两个(gè)阶段”以及“三个目的”。万科明确，除住宅开发、物业服务、租赁公寓三(sān)大主业外，将退出其他业务，清理和转让(ràng)非主业的财(cái)务投资，坚(jiān)决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年(nián)完成200亿(yì)元，同时(shí)未来五年(nián)付(fù)息负债总规模要降(jiàng)一半以(yǐ)上。

图(tú)片源自(zì)时报财经图库

万(wàn)科转型“一二三”

在市场下行阶段(duàn)，万科亦面临压力(lì)。

2023年，万科虽然实现销(xiāo)售规模仍然保持在(zài)行业第二，但是受结算规模(mó)和结算(suàn)毛利率下降、减值计提的影响下，万科利润承压。2023年度，公(gōng)司净利润同比下降46.4%，在今年一季度小(xiǎo)幅亏损3.6亿元。与此同时，资金(jīn)存量、现金短债比(bǐ)等指标也出现下行，作为结果，2023年度万科股价(jià)跌去约四成(chéng)。

“提(tí)振股价最关键还是把公(gōng)司做好，降风(fēng)险、改(gǎi)善基本面，谋求长期健康发展。”郁亮表示，万科(kē)制定了“一揽子(zi)方案”以实现(xiàn)“三个目的”，即“降负债(zhài)”“融资模(mó)式转型”“聚焦主业(yè)”：

“降负债”要(yào)未来两年削减付息(xī)债务1000亿(yì)元以上(shàng)，未来五年付息负(fù)债总规(guī)模要降(jiàng)一半以上；

“融(róng)资模式转型”，从统借统(tǒng)还、主(zhǔ)体信用(yòng)为主的模式，逐步转向以项目、资产信用(yòng)为主的融资模式；

“聚焦主业 ”，腾出有限资源、做好做强综合住(zhù)区开发、物业服务(wù)、租(zū)赁公寓(yù)三大主业。

进一步看，郁亮将(jiāng)“一揽子方案”拆成“两个阶段”，第一阶(jiē)段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险；第二阶段，万科将聚焦主业，做精(jīng)业务，成为行业产品标杆、服(fú)务标杆。

其中在(zài)瘦身阶段，郁亮明确，除(chú)三(sān)项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务(wù)投(tóu)资。坚决大力度推进商办等大宗资(zī)产交易，计划(huà)每年(nián)完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。

“瘦身，是为第二(èr)阶段聚集资源、打基(jī)础。对于锚定的三大(dà)优势业(yè)务，万科将集中资源(yuán)和管理精力做(zuò)好做强(qiáng)，保持(chí)持续领先。”郁亮总结道(dào)，“当前的压力是阶段(duàn)性的，未(wèi)来两年会初(chū)见成效(xiào)，统筹好降负债和高(gāo)质量发展，公司才能可持续发展。万科管理团队对职(zhí)业声(shēng)誉的珍惜和重(zhòng)视从未(wèi)改变(biàn)，将(jiāng)不断自省，加倍努力。”

大股(gǔ)东再发声支持

在股(gǔ)东大会上，万科(kē)大股东深铁集团(tuán)再次重申了对万科的(de)支持。

“作为万科公司(sī)的长期股东(dōng)，深铁集团(tuán)的(de)态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的(de)良性发(fā)展，不会因市场波动而动摇。”深铁集团董事(shì)长辛杰表示。他(tā)呼吁，在(zài)房地产新旧模式转换过程中，需要给(gěi)企(qǐ)业一些时间来调(diào)整步伐(fá)和节奏。

就在股东大(dà)会召开前，4月30日上午，万(wàn)科(kē)旗下中金印力消费REIT在深交所成功上市。辛杰介绍，在中金印(yìn)力消费REIT的(de)发行(xíng)过(guò)程中，深铁集团对其(qí)认购占比29.7%，“REITs作为重(zhòng)要的战略性平台(tái)，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资(zī)产的盘活变现提供了平台。”

辛杰表示(shì)，目前中金(jīn)印力消费REIT的扩(kuò)募方案正在筹划，有望注(zhù)入新的(de)资产，深铁对(duì)该平台的发展具(jù)有长(zhǎng)足信(xìn)心。他同时表示，与(yǔ)万科的其他合作项目(mù)，都在以市场化、法(fǎ)治化的方式(shì)，积极谋划和(hé)推进之中(zhōng)，一旦落地，万科将予以公告。

对于(yú)万科的(de)未来，辛杰表示，股价涨跌受(shòu)多种因(yīn)素影响，深铁集团(tuán)秉持长期主义，不会因市场波动而动摇。中国经济长期向好，房地产行业仍(réng)有机会(huì)，老(lǎo)百姓需要好房子、需要万科这样的专业化(huà)公司。

“深铁会督促万科，积极把握行业变革(gé)趋(qū)势，以科技创新(xīn)发展新质生产力，建设(shè)好房子(zi)、提供好服务(wù)，做到产品过硬、品牌卓著，持(chí)续为股东、为社会创造价值，实现长期健(jiàn)康发展(zhǎn)。” 辛杰总结道。

一揽子方案正在落(luò)实

加强大宗交(jiāo)易(yì)和股权交易工作，回款 300 亿元以上；两年削减付息(xī)债务 1000 亿(yì)元，推动(dòng)融资(zī)模式转型(xíng)；做“好产品、好服务”；推进组织精简高效，压降管理费(fèi)用。

一季报显示，万科明确的(de)2024年四大重(zhòng)点(diǎn)工作正在一一落实：

今天（4月30日），万科旗下中金印力(lì)消费(fèi)REIT在深圳证(zhèng)券交易所正式上市。中金印力消费REIT发行规模为32.6亿元，所筹资金除用于归还22.3亿(yì)元的项目负债，进而降(jiàng)低负债水平外(wài)，还将有4亿至5亿元用于未来的发展。其(qí)中深铁集团，通过战略配(pèi)售(shòu)认(rèn)购基(jī)金募集份额(é)总额的29.75%。

开年首季，万科已实现大宗资产交(jiāo)易(yì)回(huí)款42亿(yì)元，其中(zhōng)上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。

一(yī)季度，公司境内新增融(róng)资的综合(hé)成(chéng)本为3.33%，同时积极拥抱经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动(dòng)融(róng)资模(mó)式转(zhuǎn)型；

2024年以来，公司南方区域、上海区域、北京区域、西北区域均已开(kāi)展组织(zhī)调(diào)整，对区域内城市公(gōng)司进行(xíng)整合重组，相关调(diào)整有助于促进城市间的资源整合和人才的灵活调配，集中优势管理资源，提升效率(lǜ)。

在会上，公司总裁(cái)祝九胜回应融资进展称，得益于银行支持和自身努(nǔ)力，已逐渐好转并充满信(xìn)心。

承(chéng)接3月业绩(jì)推介会的表态，祝九胜再(zài)以“三重山”回应了如何应(yīng)对阶段性流动性(xìng)挑战(zhàn)的问(wèn)题，并强调了针(zhēn)对(duì)上述挑战的三项工作重(zhòng)点。一是不折(zhé)不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目(mù)前集团(tuán)已有59个项目申请(qǐng)纳入白名单；二是大力推进经(jīng)营(yíng)性物业贷，作(zuò)为“双(shuāng)利手”，既可以解决历(lì)史上的存(cún)量问题(tí)，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合(hé)作的效率，目前正(zhèng)在积(jī)极推进中。

责编：彭(péng)勃(bó)

校对：高源

万科再发声！管理层将增持，郁亮：股价距自己要求很远！大股东重申支持brushtype="text" style="padding: 0.2em 1em;outline: 0px;border-radius: 1.2em;border-width: 1px;border-style: solid;border-color: rgb(239, 112, 96);color: rgb(255, 255, 255);display: inline-block;background-color: rgb(239, 112, 96);visibility: visible;">这些，用户(hù)都(dōu)在看

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“万科今(jīn)天的股价表现是达不到股东要求的，距离我自己的要求也很远。股东对我们的批评鞭策，我们完全接受(shòu)，也不会找(zhǎo)任何借口，目前正制定管理团队增持股票(piào)计划方(fāng)案。”4月30日，万科董事(shì)会主席郁亮在(zài)万科(kē)2023年度(dù)股东大会上首次发(fā)言(yán)，对万科股价波动问题予(yǔ)以回应。

提振股价(jià)最关键还是把公司做好，作为应对，郁亮(liàng)分享(xiǎng)了(le)公(gōng)司谋求谋求长期健康发展的(de)“一揽子(zi)方案”、“两(liǎng)个阶(jiē)段”以及“三(sān)个目的(de)”。万科明(míng)确，除住宅开发、物业(yè)服务(wù)、租赁公寓三大主业外，将退出其他(tā)业务，清理(lǐ)和转让非主业的(de)财务投资，坚(jiān)决大力度推进商办等大宗资(zī)产交易，计划每年完成200亿元，同时未来五年付息负债总规模要降一半以上。

图片源自时报财经图库

万科转型“一(yī)二三”

在市场下行阶(jiē)段，万科(kē)亦面临压力。

2023年，万科虽然实现销售(shòu)规模仍然保持在行业第二，但是受结算(suàn)规模和结算毛利率下降、减值计提的影响下，万科利润承压。2023年度，公(gōng)司净利润同比下降46.4%，在今年一季度小幅亏损3.6亿元。与此同(tóng)时，资(zī)金存量、现金短债比等指(zhǐ)标也出现下(xià)行，作(zuò)为结果，2023年(nián)度万科股价跌去约四成。

“提振股价最(zuì)关键还(hái)是把公司做好，降风险、改善基本面(miàn)，谋求长期健康发展。”郁亮表示，万科制定了“一揽子方案”以实现“三个目的”，即“降负债”“融资模式转型”“聚焦主(zhǔ)业”：

“降负债”要未来(lái)两年削减付息(xī)债务1000亿元以上(shàng)，未来(lái)五年付息负债总规模要降一半以上；

“融资模式(shì)转型”，从统借(jiè)统(tǒng)还、主(zhǔ)体(tǐ)信用为主的模式(shì)，逐步(bù)转向以(yǐ)项目、资产信(xìn)用为主的融资(zī)模式；

“聚焦主业”，腾出有限资源、做好(hǎo)做(zuò)强综合住区开发、物业服务、租赁公寓(yù)三大主业。

进一步看，郁亮将“一揽子方(fāng)案”拆成“两个阶(jiē)段”，第一(yī)阶段是坚(jiān)定瘦身(shēn)，调整融资模(mó)式，降解风险(xiǎn)；第二阶段，万(wàn)科将聚(jù)焦主业(yè)，做精业务，成为(wèi)行业(yè)产品标杆、服(fú)务标杆(gān)。

其中在瘦身阶段，郁亮明(míng)确，除(chú)三项主业外，将退出其他业务(wù)，清理和转让非主业的财务投资。坚决大(dà)力度推进商办(bàn)等大宗资(zī)产交易，计划(huà)每年完成200亿元。同时，主动完(wán)成融资模式转(zhuǎn)型。

“瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。对于(yú)锚定的三大优势(shì)业务，万科将集中(zhōng)资源(yuán)和管理(lǐ)精力做好做强，保持持续领先。”郁亮总结道，“当前的(de)压力(lì)是阶段性的，未来两(liǎng)年(nián)会初见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续发展。万科管理团队对职业声誉的珍惜和重视从未改变，将不(bù)断自省(shěng)，加倍努力。”

大股东再发(fā)声支持

在股(gǔ)东大会上，万科大股东深(shēn)铁集团再次重申了对万科的支持。

“作为(wèi)万科公司的长期股东，深铁集团的态(tài)度和立(lì)场一直没有变，会一(yī)如既往支持万科的良性(xìng)发展(zhǎn)，不会因市场波(bō)动而动摇。”深铁集团董事长辛杰表示。他呼吁，在房地产新旧模式转(zhuǎn)换过程中，需要给企(qǐ)业一些(xiē)时间来调整步伐和节奏。

就在股东大会召开前，4月30日(rì)上午，万科旗下中金印力消费(fèi)REIT在深(shēn)交所成(chéng)功上市。辛杰介绍，在中金印力消费REIT的发行过程中，深铁集团(tuán)对其认(rèn)购占比29.7%，“REITs作为重要的战(zhàn)略性(xìng)平(píng)台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。”

辛杰表示，目前中金印力消费REIT的扩募方案正(zhèng)在筹划，有望注入新的资产，深铁对该平台的发展具有长足信心(xīn)。他同时表示，与(yǔ)万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地(dì)，万科将予以(yǐ)公告。

对于万科的未来，辛杰表示(shì)，股价涨跌受多(duō)种因素影响，深铁集团秉持长期主义(yì)，不会因市场波(bō)动而动摇。中国经济(jì)长期向好，房地产行业仍有机会，老百姓需要好房子、需(xū)要万科这样(yàng)的专业化公司。

“深铁会(huì)督促万科(kē)，积极把握(wò)行业变革(gé)趋(qū)势，以科技(jì)创新发展新质生产力，建设好房子、提供好服务，做到产(chǎn)品过硬、品牌卓著，持续为股东、为社会创造价值，实(shí)现(xiàn)长期健康发展。”辛杰总(zǒng)结道。

一揽子方案正在落实

加强大(dà)宗交易和股权交易(yì)工作，回款 300 亿元以上；两年削减付息债务 1000 亿元(yuán)，推动融资模式转型；做“好产(chǎn)品(pǐn)、好服务”；推进组织精简高效，压降管理(lǐ)费用。

一季报显示，万科(kē)明确的 2024年四大(dà)重点工作正在一(yī)一落实：

今天(tiān)（4月30日），万(wàn)科旗下中金印力消费REIT在深圳证券交易所正式上市。中(zhōng)金印力消费REIT发行规(guī)模(mó)为32.6亿(yì)元，所筹资金除(chú)用于(yú)归还22.3亿元(yuán)的项目负债，进(jìn)而降低负债水平外，还将有4亿至5亿元用于未来的发展。其中深铁集团，通过战略配售认购基金(jīn)募集份额总额的29.75%。

开年首季，万科已(yǐ)实现(xiàn)大宗资产(chǎn)交易回款42亿元，其中上海(hǎi)七宝万科广场实现50%股权(quán)交易(yì)，交(jiāo)易金(jīn)额23.84亿(yì)元。

一季(jì)度，公(gōng)司境内(nèi)新增融资的综合成本为3.33%，同(tóng)时积极拥抱经营性物业(yè)贷等融资工具，全面融入城市房地产融(róng)资协调机制，推动融资(zī)模式转型；

2024年以来，公司南方区(qū)域、上海(hǎi)区域、北京区域、西北区域均已开(kāi)展组织调整，对区域(yù)内(nèi)城市公司(sī)进行整合重组，相关调整有助(zhù)于促(cù)进(jìn)城市间的资源整合和人才的灵活调配，集中优势管(guǎn)理资源，提升效率。

在会上，公(gōng)司总裁祝九胜回(huí)应融资进展称，得益于银行支(zhī)持和自身努力，已逐(zhú)渐好(hǎo)转并充满(mǎn)信心。

承接3月业绩推(tuī)介会的(de)表态，祝九胜(shèng)再以(yǐ)“三重山”回应了如何应(yīng)对阶段性流动性挑战的问题，并强调(diào)了(le)针对上述挑(tiāo)战的三项工作(zuò)重点。一(yī)是不折不扣(kòu)落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项(xiàng)目申请纳入白(bái)名单(dān)；二是大力推进(jìn)经营性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历(lì)史上的存量问题，也(yě)可(kě)以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多(duō)银行(xíng)的支(zhī)持，可以提(tí)升银企合作(zuò)的效率，目前正在积极推(tuī)进(jìn)中。

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