中报观察 | 博时蛇口产园 REIT：最重要的是出租率

观点网 作为首个以纯办公性质为底层资产发行的产(chǎn)业园类REITs项目，博
时蛇(shé)口产园REIT一直受到市场关(guān)注。

近(jìn)期，博时蛇口产园REIT发布2024年中期(qī)报告：期内该基金收入为1.03亿，净利润为3434.22万元，期末基金总资产(chǎn)为37.9亿，净资产为32.4亿。

收益分配(pèi)方面，本(běn)期可供分(fēn)配金额为6176.18万元，实际(jì)分配金额为4774.97万(wàn)元，上(shàng)半(bàn)年可(kě)供分配金额完成率低(dī)于按天数(shù)平均(jūn)的预期。

博时蛇口产园REIT解释，主要系
两方面(miàn)的(de)原因：一(yī)是基金项目回款在年度内呈现前低后高的(de)季节性特征，一季度回款率偏低(dī)，但预计全年能达成99%的回款(kuǎn)率目标(biāo)；二是存续租约如有约定免租期在(zài)租约期内进(jìn)行分摊设置的，一般设置在各(gè)年一(yī)季(jì)度(dù)，一季度的(de)平均(jūn)有效租金单价偏低(dī)，二季度平均有效租金已恢复至正常水平。

租金与(yǔ)出租率

产城园区评(píng)论获悉，博时蛇(shé)口产园REIT的基(jī)础设施资产分别位(wèi)于深圳南(nán)山区、光明区，均属于产园类资产。期内，基础设施项目可出租面积为(wèi)20.48万平方米，上半年平均实际出租(zū)面积(jī)19.14万(wàn)平方米，平均出租率 93%。

截至2024年6月30日(rì)，基础设(shè)施项(xiàng)目总体期末时点出租面(miàn)积18.98万平方米，期末时点出租(zū)率为93%，较上(shàng)年度末下降2个(gè)百分点。

整体来看，博时(shí)蛇口产园REIT以降低租(zū)金换取一定出租率。

博时蛇口(kǒu)产园REIT于报告中表示，期内项目公司(sī)实现营业收入1.01亿元，完成招募预测的94%，首发项目受(shòu)宏观经济及周边市场竞争等因素影响，出租率(lǜ)的超预期达成(chéng)未(wèi)能全部弥(mí)补其租金单价的下降。

期内，万海大厦、万融大厦项目出租率稳中有升，新签单价(jià)基本保持稳定，部分续签单价略有下降；扩募的光明(míng)加
速器二(èr)期项目出租率出现一定程
度下降，呈现出市场活跃度下降、新租客户租赁单(dān)价下降(jiàng)或免租期延长、续租客户申请单(dān)价下调等情况，在一定(dìng)程度(dù)上影响了基础设施项目的经营。

具体到各个项目，万海大厦上半年平(píng)均可 出租面积5.26万平方米，平均实际出租面积4.81万平方米，平均出租率91%。平(píng)均含税有效月租金120.42元平方米，较2023年下半年有所(suǒ)下降，公告中指主要(yào)受(shòu)一季度存续合同免租期分摊设置(zhì)影响。该项目期末时点出租面(miàn)积4.97万平方米，期末时点出租(zū)率94%，较上年度末提(tí)升2个百分点(diǎn)。

万
融大厦上半(bàn)年平均可出租面(miàn)积(jī)4.14万平方米(mǐ)，平均实(shí)际出租面积3.88万平(píng)方米，平均出租率94%。平均含税有效月租金110.93元平方(fāng)米，较2023年(nián)下半年有所下降，同样是由于受一季(jì)度存续合同免租期分摊设置影响。项目期末时点出租面积3.9万平方米，期末时点出租率94%，较上年度末提(tí)升2个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。

据悉(xī)，在激烈竞争环
境下，不少项目会倒(dào)向(xiàng)出租率(lǜ)为先，采取一(yī)些降 租手段，比如免租(zū)期、合同外免租期，甚至是送面积等等。

万海大厦和万(wàn)融大厦是博(bó)时蛇口(kǒu)产园(yuán)REIT的(de)首发资产，据了解(jiě)，这两个项目租金(jīn)单价最高的年份是2019年，彼时万(wàn)海大厦平(píng)均月租金为154.1元，万融(róng)大厦平均月租(zū)金为 131.09元。随后，租金单(dān)价总体呈现下滑趋势。

光明加(jiā)速(sù)器二期项目(mù)则是博时蛇口产园REIT于2023年扩(kuò)募的资产，平均可出租面积(jī)11.07万平(píng)方米，平均实际出(chū)租面积10.45万平方米，平均出租率94%。平均含税有效月租金(jīn)56.54元
平方米，租(zū)金(jīn)单价基本保持稳定。

截至(zhì)报告期(qī)末，基础设施项目(mù)期末时(shí)点出租面(miàn)积(jī)10.1万平方米，期末时点出租率91%，较年
度末下降6个百分点。项目周边市场竞争(zhēng)较为激(jī)烈，出租率出(chū)现了一定(dìng)波动，基(jī)金将(jiāng)联合运营(yíng)管理方加大(dà)招租力度，提升现(xiàn)有客户的续租率，加速去(qù)化空置面积 。

市(shì)场仍(réng)面临挑(tiāo)战

在租(zū)户方面，截至2024年6月30日，万融大厦租户行业中，新一代(dài)信息技术、文化创意、物联网和电子商(shāng)务租赁面积合(hé)计占比57.50%。万海大厦新一代信息(xī)技术、文化 创(chuàng)意、物联网和电子商务租赁面积合(hé)计占比61.50%。光明科技园二期项目租户行业中，高端制造业、生物产(chǎn)业、新一代(dài)信息技术产业和创新创业服务租赁(lìn)面积合计占比71.27%。

数据显示，期内项目公司收入同比增加53%，主要(yào)是2023年6月6日新增扩募 项目光明(míng)加速器二(èr)期项(xiàng)目，上年同期扩 募项目不是完整的运(yùn)营期间，该项目收入同比增加3,267.99万元，剔除扩募项目影响后收入同比增长4个百分点。

基(jī)础设施项目公司经营性现金流流(liú)入合(hé)计1.13亿元，主要包(bāo)括租金(jīn)收入(rù)、物业管理费(fèi)收入、水电费收(shōu)入、押金收入；经营性现金(jīn)流出合计2211.16万(wàn)元，主要(yào)是报告期内应缴纳增值税等税费、物管费、水电费、维修费、佣金、退
回押金等支出。

中报指(zhǐ)出了(le)目前(qián)市场面临的挑战(zhàn)：上半年，深圳甲级(jí)写字楼出(chū)租市场活跃度有所(suǒ)回暖，但市场租金(jīn)走(zǒu)势仍延续2023年的下行趋(qū)势。

基金指(zhǐ)出，在市场租金整体下行的环境下，租赁方企业搬迁需求 同比提升明显，较多本地企业从老旧(jiù)写(xiě)字楼搬迁至甲级写(xiě)字(zì)楼(lóu)，外资企业搬迁或扩张情绪仍维持谨慎；出租方业主租赁条款进一步灵(líng)活，多根据(jù)租(zū)户情况采取包括但不限于装修(xiū)补贴、延长免(miǎn)租期(qī)、租期内不递增、提供配套设施使用优惠等措(cuò)施。

博时蛇口产园REIT援引(yǐn)了(le)戴德梁行公布(bù)的(de)市场数据：2024年二季度，深圳甲级写字楼平均租金为(wèi)176.6元平方米，环比下降2.9%，同比下降8.94%；空置率为27.2%，比上(shàng)升(shēng)2.7个百分点。

受甲级写(xiě)字楼及整体市场租金下行压力影响，深圳优质中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率(zhì)产业园租金顶部空间承压，整体

租金(jīn)水平持续下行、整体出(chū)租率有所滑落，但出租表现仍好于甲级写字楼市(shì)场。

以深圳标杆优质产业园南山高新园(yuán)区为例，2024年中平 均租金130.2元平(píng)方米月，同比下跌11.56%；年中(zhōng)时点空置率率为18.4%，同(tóng)比上升1.6个百(bǎi)分点。

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