楼市中期将见底

（本文成(chéng)文于上周五，首发于上周六今年第17期杂志）

现代社会经济发达，金(jīn)融地产业发达，财富效应影响巨大(dà)。譬如国内一线城市，多数中(zhōng)青年人置业时选择按揭贷(dài)款，每(měi)月按揭还款(kuǎn)会令消费(fèi)受压。而楼价涨跌，当幅度足够大时便会严重影响消费。相反(fǎn)，经济较落后地区，置业者普遍较为保守。有楼在手与(yǔ)无楼在(zài)手者，差别甚大。低收入者除(chú)了每月工(gōng)资(zī)收入，无其他收入，则影响其(qí)消费者只有物(wù)价涨跌。

近期香港人(rén)北上消(xiāo)费(fèi)成为浪潮(cháo)，社交媒体(tǐ)上阵阵热(rè)议(yì)。比如(rú)香港靠近深(shēn)圳地区如上水(shuǐ)等，一众上了(le)年纪“师奶(nǎi)”不时(shí)坐两元港铁到莲塘口岸，过关后再坐两(liǎng)三个站(zhàn)免费公共(gòng)汽车(chē)到市场买菜。根据香港海关(guān)条例(lì)，熟食(shí)可以过关。香港(gǎng)烧肉每斤过百港币，但深(shēn)圳莲塘市场烧肉售价则仅仅二十几元人民币，档主做到(dào)不停手。香港(gǎng)“师奶(nǎi)”们(men)买(mǎi)上几日分量蔬(shū)菜与肉食回港(gǎng)，每月节省出不(bù)少钱。因此，香港靠近(jìn)深圳一些墟镇(zhèn)空置铺位大量出现。

大流(liú)行结束之后，深港边境恢复正常通关，但大(dà)陆(lù)南下旅客(kè)每月仅仅二三(sān)百万人(rén)次(cì)，今年上半年平均每月268万人次；而香港北上旅客则创(chuàng)历史(shǐ)新高，最新数据是每(měi)月716万人次。数据此(cǐ)消彼长(zhǎng)，其背后原因皆是财富效应所致。香港零(líng)售市场(chǎng)低迷，商铺价(jià)格自然暴跌。根据香港信报财经(jīng)报道，北角城市花园商(shāng)场(chǎng)地(dì)库一个铺位(wèi)仅仅以10万港币抛售，折(zhé)合每平方英尺1220元，业主持有11年惨亏93%。虽然是极端例子(zi)，但亦反映商铺(pù)走势惨烈。深水埗高登电脑(nǎo)中心一(yī)个铺位538万港币售出，业主早于2008年968万(wàn)买入，16年时间账(zhàng)面蒸(zhēng)发430万(wàn)，跌幅44%。中原地(dì)产研究(jiū)部指香港甲级写字楼(lóu)租值连续四年(nián)下跌(diē)，较 2019年高位回落(luò)25%，中环中心、长江集团中心及会议展览(lǎn)中心近(jìn)四年租值跌幅高(gāo)达33%以上。住宅方面(miàn)，中原城市领(lǐng)先指数2021年8月最高见191.3点，其(qí)后大幅回落，最新报(bào)138.6点，跌(diē)幅(fú)27.5%。

楼市中期将见底tyle="font-L">回顾以往分析香港楼市文章……

2017年7月29日《全球(qiú)楼市危机山雨欲来（上(shàng)）》一文认为“2003年(nián)SARS之后(hòu)香港楼市(shì)进入第[5]浪上(shàng)升，而2015年至2016年调整已经是[5]浪（4）下跌，现在正处于[5]浪5最(zuì)后上升。”当时中(zhōng)原指数约160点。2018年3月17日(rì)文章(zhāng)《伦敦北京楼(lóu)价松动银行(xíng)股中期见顶》，文中(zhōng)指“2003年展开超高级浪[5]。目前已经进入[5]浪（5）最后上升。压死骆驼最(zuì)后一根稻草恐怕是美国持续加息。”其时(shí)中原指数约175点。2019年(nián)8月31日《中国股(gǔ)市反复震荡香港楼市摇摇欲坠》一文认为“香港楼市(shì)正进入2003年以来[5]浪（5）上升。楼价(jià)在创(chuàng)新高后出现停滞，[5]浪（5）是否已经结束，抑或(huò)是（5）浪(làng)1而已？需(xū)要继续(xù)观察”。当时中原指(zhǐ)数185点，最后2021年191点见顶。现再分析中原城市领先(xiān)指数走势。

中原指数1997年6月最高见103.8点，10月摸101.8点形成双顶。1997年6月高点定义为(wèi)超高(gāo)级浪(làng)[3]，跌至2003年8月(yuè)最低31.7点为一组3浪下跌，超高级(jí)浪[4]，跌幅69.4%。此(cǐ)后展开浪[5]上升。

2003年8月低点31.7点升至2015年8月高点146.7点为[5]浪（1），[5]浪（1）属于延伸浪。其中2005年6月高点55.8点为（1）浪(làng)1，55.8点跌(diē)至(zhì)2006年9月低点52点为（1）浪2，52点升(shēng)至2013年3月高点123点为(wèi)（1）浪3——（1）浪3又是(shì)延伸浪——123点跌至2014年4月(yuè)低点117.1点为（1）浪4，123点升至2015年8月高(gāo)点146.7点为（1）浪5。

[5]浪(làng)（2）由2015年8月高点跌至2016年3月低点127.4点(diǎn)，此后(hòu)升至(zhì)2018年8月高点188.6点为[5]浪（3）。188.6点调整至2021年1月低点(diǎn)175点为水平三角形 [5]浪（4）。175点升至2021年8月191.3点为[5]浪（5）。

2023年10月拙作(zuò)《香港美(měi)国楼市走势分析》中指出：“近(jìn)年香港局势动荡，加上疫情，令楼市投资者信心大减，而联储局连番加息下，楼价自然拾(shí)级而下，我相(xiāng)信香港楼市已经(jīng)进入一个较1997年至2003年更大级别调整(zhěng)期……总之，香(xiāng)港楼(lóu)市下(xià)跌基本目标是2016年3月(yuè)127点(diǎn)附近”。以波浪理论角度(dù)看，此轮(lún)香港楼市调整(zhěng)，为(wèi)循环级别。中(zhōng)原指数自历史高位下跌，先(xiān)是(shì)呈(chéng)现一组5浪推动下跌局面。

《香港美国楼市走势分析》一(yī)文中认为，此组5浪(làng)下跌，可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪(làng)（a）下跌。其中(zhōng)，历(lì)史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪(làng)1，反弹至4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至(zhì)12月(yuè)156.3点为（a）浪3，之(zhī)后回升至2023年4月(yuè)168.4点为（a）浪(làng)4，然后进入(rù)（a）浪(làng)5下跌至今。

（a）浪(làng)5又可进一步细分：2023年4月高(gāo)点168.4点跌(diē)至当月低点165点为5浪(làng)[i]，165点反(fǎn)弹至5月高点167.9点为5浪[ii]，167.9点跌至今年3月低点143点为5浪[iii]，143点回升至同月高147点为5浪[iv]，147点至今进入5浪[v]最后(hòu)下跌。5浪[v]之中(zhōng)，其细(xì)浪(làng)仍然(rán)可(kě)以进(jìn)一步划分。目前(qián)处于[v]浪（iii）下跌最后阶段，甚(shèn)至是[v]浪（v）最(zuì)后(hòu)下跌亦未可知。

次选数(shù)法(fǎ)是历史高点跌至2022年12月低点(diǎn)156.3点(diǎn)才(cái)是（a）浪1，（a）浪2由(yóu)156.3点反弹至2023年4月168.4点，168.4点至今进入（a）浪3下跌。其(qí)后反弹是（a）浪4，以(yǐ)及尚有（a）浪5最后一跌。

过往香港楼市持续上(shàng)升(shēng)时(shí)，特区政府先后推出“三辣”政策：

（1）2010年11月20日(rì)推出额外印花税（SSD），2012年起特区(qū)政府(fǔ)“加辣”，上调SSD税率及延长禁售期至三年；

（2）2012年推出(chū)买(mǎi)家印(yìn)花税（BSD），非香港永久居(jū)民及公司名义买家，买楼时须缴付楼价15％BSD税(shuì)项；

（3）新住宅从(cóng)价印花税（AVD）为原有税项，2013年2月起特区政(zhèng)府推出双倍印花税（DSD）。

随着楼市大调整(zhěng)，特(tè)区政府今年已经撤下所有辣(là)招。香港楼价三座大山：辣招、高(gāo)息及(jí)高楼价，已经至少去其一，而楼价亦从高(gāo)位回落接近三成，相信9月美(měi)国降息周期展开之(zhī)后，楼市会结(jié)束浪（a）下跌，从而展开浪（b）小阳春反弹。

国内一线城市二手楼走势，整体趋势其实与香港(gǎng)楼市(shì)走势一致，只是幅(fú)度差别。以2008年初为起点——深圳楼市最大升幅(fú)4.7倍，2021年(nián)5月见顶；广州楼市最大升幅4.1倍，2022年6月见顶；上(shàng)海(hǎi)楼市最大升幅2.8倍，同样(yàng)2022年6月见顶；北(běi)京楼(lóu)市(shì)见顶时间最迟，为(wèi)2023年5月，最大升幅3.4倍。一线城市二手楼价回落幅(fú)度(dù)介乎26%至40%之间。简而言之，以一个市值300万人(rén)民(mín)币单位(wèi)楼价回落1/3计算，业主账面损失100万，你说对消费毫无影响那只是(shì)自欺欺人啦。个别楼盘跌幅达(dá)五成，就更打击消费了。因此，由于(yú)香港消费比大陆昂贵，加上财富负效应，南下落香(xiāng)港旅游人数自然大减；而香港消费力下(xià)降，北上消费人数则(zé)增加，香港北上旅客数自然创历史新高。深(shēn)圳(zhèn)楼价回(huí)落幅度最大，但在6月份(fèn)几个一线城市社会零售总额大跌中跌幅最小：上海、北京、广州(zhōu)、深圳6月(yuè)社会零(líng)售总(zǒng)额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增长，可见楼市财富负效应威力(lì)。

执笔之(zhī)际，万科A股升(shēng)停(tíng)板，周四（8月29日）曾创股价见顶以来新低，相(xiāng)信是提前反映楼市见底，当美(měi)国进入降息周期，地产股即使是死猫式反弹，都可(kě)能有“大(dà)肉”。套牢者勿(wù)失信心，斩在最低位。（编者注(zhù)：作者个人观点，仅供参考，不构成投资建(jiàn)议）

（本(běn)文完）

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