房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何
筹、怎么
用？

　　来源：中国经营报

　　本报记者 吴静 卢志坤 北(běi)京报道

　　近期，住房和城(chéng)乡建设(shè)部相关负责人宣布北(běi)京，上海(hǎi)等22个城市正在开展房屋养老金试
点。当前试点的重点在(zài)于建立公共(gòng)账户，引发市场热议。

　　《中(zhōng)国经营报(bào)》记者了解到，在房屋养老金公共(gòng)账户尚处(chù)于探索之际
，当前我国针对房屋公共部位、公用设施设(shè)备(bèi)的维护和改造主要使用的仍是住宅专项维修资金。

　　据相关(guān)统计，目前中国住(zhù)宅专项维(wéi)修资金结(jié)余超过1万亿元，其中上海、北京和杭州等城(chéng)市结(jié)余均 超(chāo)过百亿元。但上海(hǎi)、北(běi)京、杭州累计使用资(zī)金仅占(zhàn)累计归集资金的 10%左右，成都和(hé)深圳分别(bié)约为4%和5%，大量(liàng)资金沉(chén)淀未(wèi)有效(xiào)利用。

　　作(zuò)为房屋养 老金(jīn)试点城市之一，北京市对于住宅专项维修资金的使(shǐ)用流程和效率如何，使用过程中存在(zài)哪些问题值得梳理、关注。

　　使
用效率受关注

　　所谓(wèi)的住宅专项(xiàng)维修资金，是指为了保(bǎo)障房屋安全与正常(cháng)使用，旨在用于房(fáng)屋及其附属设施设备(bèi)的保养、维(wéi)护(hù)、维修乃(nǎi)至更换、重建的费用(yòng)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，住宅专项(xiàng)维修资金适用范围包(bāo)括：电梯主要部件需要
进行维修或更换的；二(èr)次供(gōng)水系统设备部(bù)件磨损(sǔn)、锈蚀严重的；避(bì)雷设施不满足安全要求的；配电(diàn)设备(bèi)部分(fēn)电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部(bù)分设备(bèi)、部件损坏严重的；楼内排水（排污）设 备出现(xiàn)故障，给、排水管道(dào)漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀(shí)或其他 设备损坏的；在其他规定情况时，可(kě)以办理申请(qǐng)使用维修资金。

　　在使用流程上，一般先(xiān)由物业服务企业或房改售(shòu)房(fáng)单(dān)位根(gēn)据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服(fú)务企业(yè)的(de)，由相关业主提出使(shǐ)用建议，组织实施使(shǐ)用方案。

　　由物业 服(fú)务企业、房改售房单位或者相关业主持有关材料，向区住建房管部门申请列支(zhī)。区住建房管(guǎn)部门审核同意后，向(xiàng)市住房(fáng)资金管理部门区(qū)管理部发出(chū)划(huà)转住宅专项维(wéi)修资金的通知。最后，由市住房资金管理部门区(qū)管理部将所需住(zhù)宅专项(xiàng)维修资金划转至维修单位。

　　克而瑞物(wù)管(guǎn)研究员芮娟告(gào)诉记者，根据2008年开始执行的《住宅专项维(wéi)修资金管(guǎn)理
办(bàn)法》，住宅专项维修资金的(de)使用需要经过多个部(bù)门(mén)的审批，包括业主委员会（或物管会）、物业服务(wù)企(qǐ)业(yè)、房屋专项维(wéi)修资金管理机构以及(jí)可
能涉及的相关部门(mén)（如市场监管局、住建委等）。这些部 门之(zhī)间需要协(xié)调配(pèi)合，但往(wǎng)往由于沟通不畅(chàng)或(huò)职责不清(qīng)，导致审(shěn)批流
程复杂且耗时较长。

　　此(cǐ)外，部分(fēn)代管部门未建立(lì)健全(quán)的维修资金相(xiāng)关 内控制度，导致资金管理和使用过程中存在漏洞和风险(xiǎn)。

　　芮娟进一步解
释，在申请使(shǐ)用维修
资金时，通常需要获得专(zhuān)有部分占(zhàn)建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数三分(fēn)之二以 上（即“双三分(fēn)之二”）的业主同(tóng)意。然(rán)而，在实际操作中，由于业主意见不一(yī)，往往难以在短时间(jiān)内达成一致(zhì)，导致申请(qǐng)过程受(shòu)阻或延误。很大问题卡在(zài)三分之二达成一致存在(zài)困难，业(yè)主(zhǔ)层(céng)阻力比较大。

　　比如，北京市规定，在支取住(zhù)宅专项维修金时，一般需要(yào)“双三分之二”业主讨论通(tōng)过(guò)后才能发(fā)起使(shǐ)用申请，然后才(cái)能由物业服务企业通过“北京市住宅专项维修资金管理系统(tǒng)”向(xiàng)区住建房管部门提(tí)交支取申请。

　　《住宅(zhái)专项维修资金(jīn)管理办法》进入执行阶段后，不少城市均就(jiù)住宅维修资金使用(yòng)效率(lǜ)问题
进行优化。

　　2013年12月，北京(jīng)市发布(bù)《关于(yú)简化程序方便应急情(qíng)况下使(shǐ)用(yòng)住宅专(zhuān)项(xiàng)维修资金有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确规定了六种可应急使用专项维修资金的情形：屋面防水损坏造成(chéng)渗漏的；电梯故障危及人身安全(quán)的；高层住宅水泵损坏导致供(gōng)水中断的；楼体单侧外(wài)立面五分之一以上有脱落危险的；专用排水设施(shī)因坍塌、堵塞(sāi)、爆裂(liè)等造成功能障碍，危及人身财产安全的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求(qiú)对(duì)消防(fáng)设施设备维修、更新(xīn)、改造的。

　　同时，《通知》还(hái)明确了各种情况下应急(jí)使用维修资金的(de)申请(qǐng)主体和受理部门 ，并简化(huà)申(shēn)请(qǐng)程序，缩短付款时间。规定实施应急维修需要使(shǐ)用住宅专项维修资金的，无须“双三分之二”业主同意，但应当事前告知(zhī)业主。

　　今年夏季，受(shòu)强降雨影响，住宅小区房屋(wū)漏雨诉求集中，北京市住建委会同市住房资金管理中心(xīn)紧(jǐn)急调整住宅专项维(wéi)修资金使用流程，明确先施工抢险，再走公示(shì)、拨付资金程序。

　　根据北京市政府公(gōng)布的数据，今年上半(bàn)年，北京全(quán)市(shì)维修资金使用16.82万户，使用(yòng)金额5.43亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)27%。其(qí)中，办理使用维修资金用于电梯(tī)维(wéi)修更新改造业务1200余笔，拨付金额(é)1.98亿元；办理使(shǐ)用维修资金用于屋面防水维修业务500余笔，拨付金额(é)1.7亿元(yuán)。

　　以电梯维修更新为例，据公开报道(dào)，目前北(běi)京(jīng)市电梯保有量已达到31万(wàn)部。其中(zhōng)，居民住宅电梯15.5万(wàn)部(bù)，占比(bǐ)达(dá)一半，使用时间15年以上的老旧电梯4.5万部，三成(chéng)多的居民住宅电(diàn)梯已“老龄化”。

　　据了解，2024年以来，北京市(shì)市场监督(dū)管(guǎn)理局以接诉即办“每月一题”为抓手(shǒu)，与住建在内的部门协(xié)同联动，集中治理，出台多项举措加强老(lǎo)旧(jiù)电梯安全监管。

　　9月9日，北京市住建委联合(hé)北京市市场监(jiān)督管(guǎn)理局、北京市住房(fáng)资金管理中(zhōng)心制定发布了《住宅老 旧电梯应急更(gèng)换程序指引》（以下简(jiǎn)称《指引》）。

　　据了解，《指引》面向的是北京市(shì)住(zhù)宅物业管理项目中投入使用时间超(chāo)过20年、按照《电梯制造与安装安全规范》GB7588-1995及更早标准制造，且运行故障率高(gāo)、群众反映强烈的在用老(lǎo)旧电梯。《指引》明确提出，当电梯(tī)定期检验(yàn)报告结(jié)论为不合格且有一(yī)个以上(shàng)重点检验项目不符合，发生危及(jí)安全使(shǐ)用情
况时，可申请应急支取(qǔ)住宅专(zhuān)项维修(xiū)资金(jīn)进(jìn)行电梯更换。

　　芮娟告诉记者，《指引》从(cóng)提出使(shǐ)用建议、启动公(gōng)告抄告、编(biān)制使用(yòng)方案、组
织比选、竣(jùn)工验收、结果公告等九个环节对电梯应急更换进行全过程指导，使得(dé)整个流程更加清晰和标准化。为更换电梯所需的 使用建议书、告知书、使用方案(àn)、工(gōng)程(chéng)验收(shōu)单等(děng)编制了参考模板(bǎn)，填补了此前无制式模(mó)板的空白，减少了申请人自行准(zhǔn)备材料的时间(jiān)和难度。

　　同时，还引入专户管理银行提供第三(sān)方服务(wù)机制，由专户(hù)管理(lǐ)银行免费向申请人提供第三方监理、结算审(shěn)价服务等，有助于(yú)加强施工过程管理，同时减轻业(yè)主全流程管(guǎn)理负担。

　　维(wéi)修金不够怎(zěn)么办？

　　目前，随着我国房地产市(shì)场(chǎng)逐渐进入(rù)存(cún)量时代，老旧(jiù)小区占比越来越高。截至2022年年
底，中国城镇既有房(fáng)屋(wū)中建(jiàn)成年份(fèn)超30年房屋占比接(jiē)近2房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？0%。另据住房和城乡建设部最(zuì)近披露的数据，我国目前有一大批存量住房处于“中年(nián)维修期(qī)”，老旧小区占比接近40%。

　　而当(dāng)前针对房(fáng)屋公共部位、公用设施设备(bèi)，例(lì)如电梯、外立面防水、消防、上下水系统的维护和改造主要依赖于住宅专项维修资金(jīn)。浙商证券首(shǒu)席分析师杨凡告诉记者，住宅专项(xiàng)维修资金由住户交纳，通常按照住宅建筑(zhù)安装工程每平方米造价的5%至8%收取，2008年《住宅专项维修资金(jīn)管
理办法》才进入执行阶段(duàn)，2008年以前住房维修资金相对较少。

　　此外，涉及归(guī)集住宅专项(xiàng)维修资金(jīn)的房屋类型仅包(bāo)括商 品住宅及售后公有住房，维修资金的规模能否有效(xiào)覆盖长周期维(wéi)度各类住房维修(xiū)保养以及当前的资金调取流程等有待进一步(bù)完善解决(jué)。

　　今年8月底(dǐ)，在国(guó)新(xīn)办举行的“推动高质量(liàng)发展”系(xì)列主(zhǔ)题(tí)新闻(wén)发布会(huì)上，住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设部副部长董建国在介绍关于“加(jiā)快(kuài)构(gòu)建房地产发展新模式”时，提出了六项需要重点关注的工作，其中包(bāo)括研究建(jiàn)立房(fáng)屋体(tǐ)检、房(fáng)屋养老金、房(fáng)屋保险制度构建全生命周期房屋安全(quán)管理长效机(jī)制。目前，包 括上(shàng)海(hǎi)在内的22个城市(shì)正在(zài)开展房屋养老金试点
。

　　董建国强调，对于房屋养老金，个人(rén)账户通过交纳住宅专项维修(xiū)资金已经(jīng)有(yǒu)了，试点(diǎn)的(de)重点(diǎn)是政(zhèng)府把公(gōng)共账户
建立起来。

　　据了解，公共账户(hù)由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政(zhèng)补一点、土地出让(ràng)金归集一些等方式筹集(jí)，但目前已有明确举(jǔ)措建立公共账户的城(chéng)市案例(lì)较少(shǎo)。

　　如何提升现有的住宅专项维修基(jī)金使用效率，以(yǐ)及部分(fēn)年(nián)代较为久
远的住宅是否需要个人(rén)补缴相关(guān)资金，仍是市场关注的重点(diǎn)。

　　据了解，北(běi)京市于1992年开始建立住宅专项维修资金制度，为推动住宅的维修(xiū)改(gǎi)造，保(bǎo)障业主的居住(zhù)安全发挥了重要作用。然而，当前一些住宅的专项维修金(jīn)仍存在支取(qǔ)使用不便、补建续筹落实难等问题。

　　对此，今年4月份，由北京市住建委起草的(de)《北(běi)京市深化住宅专项维修(xiū)资金管理改革的若干措施（征求意见稿）》（以下(xià)简称(chēng)《征求意见稿》）提出，开(kāi)发建设单位在出(chū)售房屋(wū)后，要督促购(gòu)房人交纳住宅维修金。对于(yú)还未出(chū)售的房屋，由开发建设单位交纳，待房屋出售时再与购(gòu)房人就已交纳的住宅专项维修资金(jīn)进行结算划转。如未足额交(jiāo)纳，则不予(yǔ)办理不动产登记 。

　　对(duì)于房改售房中有很多小区仍未交纳住宅专项维修资金的情况，《征求意见稿》提出，应交未交的房改售(shòu)房(fáng)单位要按国家和本市规定(dìng)的商品(pǐn)住宅(zhái)专项维修(xiū)资金交纳(nà)范围和标准补建，可(kě)使用售房款补建，不(bù)足(zú)部分应由各单位自(zì)筹(chóu)。如(rú)售房单(dān)位(wèi)改制合并，应(yīng)由承继单位补建；如售(shòu)房单(dān)位破产灭失(shī)，应由(yóu)其上级单位补建(jiàn)；市属国有企业非经营性资(zī)产移交的，应由接收单位(wèi)补建。

　　改革措施施行后，售房单(dān)位再按照(zhào)房改政策出售公有住房时，应
在(zài)市住宅专项(xiàng)维修资金管理系统中建立专维资金账(zhàng)户。业主卖房或抵押时(shí)，要向不动产登记机构提
供足额交纳住宅专项维修金的 相关凭证。

　　除(chú)了利用住宅(zhái)专项(xiàng)维修资金外，北京也有部(bù)分区政府因地制宜筹措住宅维修、更新资金。比如北(běi)京朝阳区建立了住宅老(lǎo)旧电梯修理改造更新救济机制，以“政府鼓励，分类实施”为原则，针对住宅专项维修资金未交纳或交纳不齐全(quán)的住宅(zhái)电梯实施(shī)资(zī)金补助(zhù)，鼓励物业(yè)或者(zhě)居民自筹一部分资金，政府(fǔ)补助一部分资金，共同解决老旧住宅电(diàn)梯更新难的问题(tí)。

　　据《北京日报》报道，位于朝阳区的卧龙小区(qū)，建于1997年，电梯投入(rù)使用近20年(nián)，但由于(yú)该(gāi)小区住宅专项(xiàng)维修资金交纳不足无法(fǎ)提取，无法筹集电梯更新资金，电梯更新一度停滞。今年，朝(cháo)阳区市场监(jiān)管局(jú)主动对接物业公司和小区居民代(dài)表，通过资金补助推动老旧(jiù)电梯更新，其中救济 资(zī)金占比近七(qī)成。

责任编辑：李(lǐ)桐(tóng)

未经允许不得转载：天津电机维修_天津进口电机维修_天津特种电机维修_天津发电机维修 房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？