万科，最新研判：房价位置已相对合理！

8月30日晚间，万科披露半年度业绩。财报披
露一系列积(jī)极变化：上半(bàn)年公司(sī)实现营(yíng)业收入1427.8亿元，销(xiāo)售保持行业第一梯队，销售回款率超(chāo)100%；二季度(dù)的(de)经营性净现金流由负(fù)转正，且年内已(yǐ)无境外公开债；此外，万(wàn)科(kē)实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市。

万科方面高(gāo)管在业绩会上表(biǎo)示，下(xià)半年公司到期的公开市场信(xìn)用债目前仅余20亿元境内债券(quàn)待还，公司将确保公开债如期顺利偿还。

万科董事会主席郁亮在会(huì)上表示，“房价水(shuǐ)平经过了三年调整，已经回落到一个相(xiāng)对比较合理的位(wèi)置。政策对多样化住房(fáng)需求的支持力度(dù)也在持(chí)续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新(xīn)发展阶(jiē)段的到来提供土壤。”

值得注意的(de)是，房地产板块今日(rì)全线大涨，万科A收盘大涨超8%，万科企业(yè)涨近10%。

债务：保障安全兑付

在会上，“保兑付(fù)”成为舆论最为关注的事项。

财报显示(shì)，万科第(dì)二季度的经营性净现金流已由
负转正，实现 42亿元正向现金流。在上(shàng)半年，万科完成73亿元的(de)境内(nèi)公开债券和折合人民币约104亿元的境外(wài)公开债券的偿付(fù)，年内尚有9月到(dào)期的20亿元境内公开债券待(dài)兑付。

资产(chǎn)负债(zhài)表显示，截(jié)至2024年上(shàng)半(bàn)年底，万科持有货币资 金924.0亿元；有息负债合计(jì)3312.7亿元，占(zhàn)总资(zī)产的比例为 23.3%，其中一年内到(dào)期的(de)有息负债 1019.5 亿元。

万科财务(wù)负责人韩(hán)慧华表示，在经营端，公司(sī)在(zài)业务瘦身健体上取(qǔ)得了积极(jí)进展，三(s万科，最新研判：房价位置已相对合理！ān)项工作合(hé)计(jì)回款1370亿元左右：

一是(shì)积极销售，销售金额保持在行业(yè)第一阵(zhèn)营，并在
28个城市排名数一数二。公司二季(jì)度以来的月均销售额保持在200亿以上，同时持续保万科，最新研判：房价位置已相对合理！(bǎo)持(chí)领(lǐng)先的回款效率(lǜ)，回款率超100%。

二是积极推进大(dà)宗交易和资(zī)源盘(pán)活，上(shàng)半年(nián)已经实现的回款超过百亿。财报显示，前7月，万科共(gòng)实现大宗交易(yì)签约金额204亿元(yuán)，资(zī)产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公
寓等业态。

三是全力落实聚焦主业的要求，逐步退出非主业业务和投资。

“在融资端，万(wàn)科得到各方(fāng)大力支持，融资渠道保持畅通。”韩慧华强调。上半年，万科实(shí)现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本(běn)3.66%，融资渠道保持稳定。融资模式 转型取得(dé)了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款(kuǎn)，这也是(shì)近年来房(fáng)地产单(dān)笔金额较大的一笔贷款。

展(zhǎn)望下半年的资金状况和偿债安排，韩慧华(huá)介绍
，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期(qī)的(de)公开(kāi)市场信用债目前仅余20亿境内债券(quàn)待还。“除了经营端(duān)创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模(mó)，积极转换融(róng)资模式，同时继续争取银团贷款、经营(yíng)性物(wù)业贷等机会，提供(gōng)增量流动(dòng)性，以此保(bǎo)障债务的安全(quán)兑付(fù)。”韩慧华说道。

开发(fā)：房价位(wèi)置已相对合(hé)理

针对主业(yè)开发业务，郁亮再度发声称，中 长期来看，潜在住(zhù)房需求虽然已经过了历史(shǐ)峰值，但绝对量的规模(mó)仍然(rán)巨大。“房价水平经过了三年调整，已经回(huí)落到一个(gè)相(xiāng)对比较合(hé)理的位置(zhì)。新房产品的性价比有比较(jiào)大(dà)的提升。”郁亮呼吁道。

郁亮认为，当下新房产品力、服务力(lì)比之前有了非常大的提升，如今行业的产品迭代速(sù)度已经加快到3、4个月就要更新一代 。开发商卷产(chǎn)品、卷服务(wù)，对消费者来(lái)说是件好事情。同时，房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置(zhì)，新房产品(pǐn)的性价比有(yǒu)比较大(dà)的提升。

万科联席总裁、开发经营本(běn)部首席合伙人张海表示(shì)，从(cóng)客户层面看，购房者更加细分和理性，价格实惠、所见(jiàn)即所得是客户愿意考
虑和(hé)成交的首(shǒu)要因素(sù)。即使是在非(fēi)热点城市，又好又实惠的产品依然能保持热销。今后的(de)投资也会(huì)向城(chéng)市中有(yǒu)真实改善需求的板块和(hé)片区(qū)进一步集中。

郁亮重申，在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目(mù)前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是(shì)和一些城镇化已经完全成熟的(de)国家比较，目前的供给(gěi)水平也是(shì)偏低的。“供(gōng)求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。”郁亮说道(dào)。

不(bù)过，在新房(fáng)市场持续调整的大(dà)背景(jǐng)下(xià)，万科(kē)上半年归母(mǔ)净利润为亏(kuī)损98.5亿元。公司将业(yè)绩亏损归为四点原因：开(kāi)发业务结算 规模和毛利率(lǜ)下滑，计提减值，部分非主业财务投资出现亏损。同时，为更快回笼(lóng)资金，万科对(duì)资产交(jiāo)易和股权处(chù)置都
采(cǎi)取了更加坚决的行动，部分交易 价格低于账面值。

就此，韩慧华回应称，万科表示将主要从两方面入手稳(wěn)定开发业务的毛利率水(shuǐ)平：一是存量资源的提效增效。其二是保持住当前新项目的投后兑(duì)现水平。

韩慧(huì)华表示，公司在2022年(nián)之后主动投的(de)52个项目，平(píng)均(jūn)开盘(pán)周期为(wèi)5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回正周(zhōu)期12个月左右，销售毛利率平均在18%左右(yòu)。到今年年底，这批货值(zhí)预计将去化80%。她预计，随着这部分“热水”资源逐渐步入结算(suàn)期，会对万科的业绩(jì)起到一定补(bǔ)充(chōng)作用。

降本增效：更加严格落实

展望下(xià)半年，万科表示将继续坚定落实(shí)“一揽(lǎn)子”方(fāng)案，围绕(rào)“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚(jù)焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展(zhǎn)轨道。

其中，“保交房，保兑付”的标准明确，公司预计全年交(jiāo)付(fù)18.8万套，并确保公开债如期顺利偿还。

转型 高质量发展仍将继续，聚焦主业，坚持综合住(zhù)区(qū)开发、物业服务(wù)和租赁住(zhù)宅三大(dà)核心业务，积极(jí)推进非主(zhǔ)业投资退出，清(qīng)理和转让非主业的财务投资。其(qí)中，开发业务的关键词是强销售与(yǔ)保交付(fù)，积极推动销售回款，以现金(jīn)流安全为核心开展(zhǎn)各项工作，强化产品、代建、现房销售能力优势(shì)。同时，持(chí)续开展资产交易和REITs发行工作，积极回收资金。

万科首席运营官刘肖表(biǎo)示，截至7月底，万科大宗交易累计签约200亿元(yuán)，涵盖办公(gōng)、商(shāng)业、酒店、公寓等31个项目，能够完成“一揽子(zi)方案”中2024年度资产交易目标。未来4个月
，万科大宗交易工作，将按照既定路线继(jì)续(xù)前行(xíng)，当前有19个项目(mù)在谈判过
程中。万(wàn)科后续(xù)资产交易工作的(de)重心是资产经营质量提升。

同时，万科董事(shì)会秘书朱旭表示，为了应(yīng)对当前严峻的经营挑战，适应(yīng)行(xíng)业(yè)发展新模式，下半年公司还将更加严格地落(luò)实瘦身健(jiàn)体和降本增(zēng)效措(cuò)施。

据介绍，万科(kē)下半年的降本增效主要集(jí)中在两点：

第一(yī)，更(gèng)新组织(zhī)机制，强化瘦(shòu)身(shēn)健体(tǐ)。基于一盘棋集中建设头部力量和能力，根据实际需求差异化设定(dìng)组织(zhī)架构(gòu)；减少组织层级，缩短决策链条，提高决策效率和质量；强化奋斗文化，加(jiā)强干部的(de)考(kǎo)核与汰(tài)换，激活组织新动能(néng)；完善公司治理(lǐ)，加强内控，防范重大风险。

第二，全(quán)力推进降(jiàng)本增(zēng)效，实现2024年年度管理费用同比再降15%。一方面开展全用工盘点检视(shì)，基(jī)于(yú)业务(wù)瘦身(shēn)、组织精简，明确提出组织规划调(diào)整目标，推动组织提效。另一方面压降费用支出，详细梳理费用 科目，降低行(xíng)政支出等标准，确保实现降本增效。

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