博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源(yuán)：中新经纬

　　中新经纬9月20日电(diàn) （薛宇飞）19日，博时津开产园REIT在(zài)上交所敲钟上(shàng)市，20日，华夏大(dà)悦城商业REIT登陆深交所。今年以来，REITs产(chǎn)品的上新速度有所加快(kuài)，据Wind数据(jù)显示，已(yǐ)上市的公募REITs共有44单。同时(shí)，还有(yǒu)多只REITs更新进度条，上市(shì)进度更进(jìn)一步。

　　高分红是REITs的特征之一，据上海证券基金评 价研究中心数据，2024年REITs市场 的分红(hóng)收益率为5.41%，小幅领先中证红利(lì)指数。另外，今年2月份以来，REITs在二级市场的价(jià)格不断走高，高分红加(jiā)上价格上涨带来的资本
利得，使得REITs持(chí)续受到(dào)关注。

　　机构认为，该板块仍具(jù)备较(jiào)好的(de)投资机 会(huì)，但(dàn)也要关注产品的(de)基本面。

　　首(shǒu)单混装REIT如何稳定出租率？

　　据了解，博时津开产园REIT底层(céng)资产是位(wèi)于天津经开区的天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园。2023年(nián)，天河数字产业园项(xiàng)目营业(yè)收入为8324.35万元人民币，同比增长4.73%，其中，租金收入为5664.91万元，物业管理费收入为2659.44万元。截至2024年5月31日，数字产业园的出租率为(wèi)83.19%。大陆汽车厂房总建筑面积为(wèi)6.32万平(píng)方(fāng)米，2023年的营业收入为3879.40万元，与2022年持平，全部为租金收入，出租率为100%。产业园与(yǔ)厂房的搭配(pèi)，使得该只(zhǐ)基(jī)金成为首单混装REIT。

　　以产业园为底层资产的REIT，其出租率以及未来出租情况始终受到投资(zī)者(zhě)关注。在近日的实地(dì)调研中，博时津开产园REIT基金经理江洲对中(zhōng)新经(jīng)纬
等媒体(tǐ)表示，去(qù)年有两三只REITs产品的(de)业绩出现波动，这种背(bèi)景下，博博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？时基金挑选资产时(shí)也充分考(kǎo)虑到(dào)这 一问题(tí)，会(huì)挑选能代表天(tiān)津经开区整个产业特 征的资产，大(dà)陆汽车厂房代表经开区(qū)的汽车制造及零部件产(chǎn)业，数 字产业园代表数字经(jīng)济发展。这两个资产中的租户(hù)稳定(dìng)性相对较高，数字产业园(yuán)中的租户有约50%是央(yāng)企、国企，租户结构良好。

　　博时招商蛇(shé)口产业园REIT是博时基金首只REITs产(chǎn)品(pǐn)，该产品基金经理胡海滨表示，博时津开产园REIT中的两类资产的特点各有不同，厂房类项目的租金(jīn)比较(jiào)稳定，但租金增长率(lǜ)相对平稳(wěn)。研发办(bàn)公类项目抗周期的能力(lì)弱，但租(zū)金和出租(zū)率提升(shēng)的空间较高，两类资产有不同(tóng)的经济(jì)属性，混在 一起，比(bǐ)较符合投资者预期。两项资产混装在一起，有利于平复投资者对研发办公类出租率有(yǒu)波动的担忧，又能避免(miǎn)投资者觉得估值没什么(me)想象力的(de)缺点。

　　多只产品等待上 市

　　今年以来，公募REITs市场(chǎng)常态化发行明(míng)显加快，已有11单REITs上(shàng)市，6单(dān)项(xiàng)目发布扩募(mù)公告。2022年(nián)、2023年，分别有13单、6单REITs成立。截至今年9月20日，全市场共有44单公募REITs上市。

　　从产(chǎn)品发售阶段的表现看，多只REITs基金获得(dé)了投资者(zhě)超额认购。在发售阶段，博时津开
产园REIT网下共27家投资者管理的79个配售对(duì)象参与报价，网下和网上认购倍数分别(bié)为7.66倍和9.17倍(bèi)，其中，网下(xià)认购(gòu)倍
数创(chuàng)今(jīn)年以来产权类(lèi)公募REITs网下询价(jià)认购倍数新(xīn)高。

　　在开售当日，华夏大悦(yuè)城商业REIT就提前结束公众发售，公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为37.089%和36.585%，基(jī)金(jīn)比(bǐ)例配
售前认购金额 累计48.124亿元。招商基金蛇口租赁住房REIT在发售时，收到了来自(zì)79家网下投资者管理的207个配售对(duì)象的有效报价，网下询价阶段全
场(chǎng)认购倍数达(dá)103.66倍，创下2024年以(yǐ)来(lái)公(gōng)募REITs网 下全场询价(jià)倍数的新高。

　　还(hái)有多只产品更新
上市进(jìn)度(dù)。据Wind数据统计，截至9月19日，共有3单REITs项目的动态为“已申报”（1单为(wèi)首发，2单为扩(kuò)募），4单为“已受理”，4单为“已问询(xún)”，3单为“已反馈(kuì)”（2单为首(shǒu)发(fā)，1单(dān)为扩募），12单(dān)为“通过(guò)”。

　　同时，项目种类不断增多(duō)，首单水利设施REIT、首单(dān)科创孵化(huà)器REIT、首单供热(rè)REIT等产品不断涌现。

　　未来走势如何
？

　　二级市场方面，已上市REITs一改2023年颓势，价格持续(xù)走高。参考(kǎo)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数走势，从2024年2月(yuè)初开始，该指(zhǐ)数博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？(shù)不(bù)断上涨，从今年(nián)以来(lái)最低点的2月5日算起，到9月19日，该指数累计涨幅为10.05%。中(zhōng)证REITs全收益指数(shù)也有类似(shì)表现，今年2月5日至9月(yuè)19日，累计上涨15.63%。

　　对于2022年(nián)底(dǐ)至2024年初REITs价格产生波动的原因，江洲认(rèn)为(wèi)，一(yī)是，投资者对底 层资产未来(lái)的(de)运营没有那(nà)么乐观；二是，部分同类型REITs出现业绩不佳的情 况，导致投资者(zhě)对其他类型的资产产生恐惧(jù)心理；三(sān)是，当市场出现单边下跌时，很多机构被动止损，导致整个市场
出现(xiàn)非理性调整。

　　江洲称(chēng)，今年2月份以来的REITs价格大(dà)幅反
弹(dàn)，反映的是估值迅速恢复。他认为(wèi)，2023年出现的负面因素已经不存在，投资者更(gèng)加成熟(shú)，监管机构(gòu)的配套措施也更加(jiā)完善，宏观经济预期向好，这 些因素(sù)共同推动REITs在二级市(shì)场出现较好行情。

　　海通证(zhèng)券表示，对比REITs产品2024年中报和2023年年(nián)报披露的主要持(chí)有人(rén)数据会发现，券商、保险、公(gōng)募基金、私募(mù)基金等机(jī)构投资者整体增持REITs。本(běn)轮REITs行情、机构增配态势的驱动因(yīn)素主(zhǔ)要有三点：第一，公募REITs行至低位后(hòu)超(chāo)跌反弹；第(dì)二，“资产荒(huāng)”格局下公募REITs稳(wěn)定分(fēn)红优(yōu)势凸显；第三，监
管规则的改变与较强力度的(de)政(zhèng)策(cè)提振。

　　从具体产品看，截至9月19日，2024年以来共计有20只REITs基金价格涨幅超过10%博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？，其中(zhōng)，中(zhōng)金厦门安居保障性(xìng)租赁住房REIT等(děng)7只产品的涨幅超过20%。产品类型上，上述20只产(chǎn)品中，有5只为保障性租赁住房REITs，且(qiě)中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障
房 REIT的价格(gé)涨(zhǎng)幅位居全(quán)部REITs的第一、二名，分别为28.76%、27.53%；园区基础设施、交通基础设(shè)施、能源基础设施、生态环保、消费基(jī)础设施REITs分别有5只(zhǐ)、4只、3只、2只、1只(zhǐ)。

　　仓储(chǔ)物流REITs价格在二级(jí)市场表现羸弱，华夏深国际仓储
物流REIT、红土创(chuàng)新盐田港仓储物流REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT的(de)年内涨幅垫底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证(zhèng)券(quàn)认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产(chǎn)荒”逻辑将继续(xù)演绎，REITs作为高分(fēn)红、中低(dī)风险的资产，在政(zhèng)策力度加强以及社保金和养老金入市预(yù)期下，将持续提(tí)升配(pèi)置性价比，板 块具备较好的(de)投资(zī)机会。

　　对于后续表现，华泰证券认(rèn)为，REITs在今年已累积一定(dìng)涨幅，8月初REITs经过九连阳(yáng)后，指数有所
回调、部分机(jī)构止(zhǐ)盈，新旧动(dòng)能转换背景下，基本面(miàn)仍是重(zhòng)点(diǎn)，保租房、能源、环保相对稳健，对部分业绩不及预期的产(chǎn)业(yè)园、物流园、高速需保持谨慎。

　　对于(yú)今年表现较好的保(bǎo)障性租赁住房(fáng)REITs，平安证券分 析，一方面(miàn)是因为保障性租赁住房REITs基本面(miàn)优质，另一方面是(shì)供给相对较(jiào)少。目前(qián)看(kàn)，有可能对保障(zhàng)性(xìng)租赁住房REITs形成(chéng)冲(chōng)击的事件是供(gōng)给(gěi)增加，因此，若该类REITs持续走高并(bìng)与市(shì)场估值偏离，需关注供给落地的时点，保障性租赁(lìn)住房(fáng)REITs的(de)波动(dòng)性有可能增大。

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责任(rèn)编辑：刘 万里 SF014

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