多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点

随着国庆金九银十的(de)传统旺季到来，存量房贷成为市场热议话题。

9月5日，网络消息(xī)称工商银行、招商银(yín)行等多家大行APP测试“存量房贷利率调整”功能，财联社记者咨询工商银行、招商银行(xíng)客(kè)服，得到回(huí)应称存量房贷利率调整的申请端口为去(qù)年统一调整(zhěng)存量房贷利率所(suǒ)设，并非最新上线。

不过，对于存量房贷的关注热度未减。

本周一，对于上周五市场传闻(wén)放开转(zhuǎn)按揭业务，招行行长王良表示，尚(shàng)未接收宏观管理部门、人民银行或者金融总局的(de)意见，也没有征求过商业银行等(děng)各方面的意见。

不过(guò)，王(wáng)良认为，一(yī)旦(dàn)推出这方面的政策(cè)，会(huì)对银行业的存量按揭利率带来负面影(yǐng)响。相(xiāng)信宏观管理部门会做好充分的论证和研究，之后再(zài)推出类似的(de)政策。

9月5日，某大行业务人士对财联社(shè)表示，转(zhuǎn)按揭(jiē)目前仅限深圳地区可以操(cāo)作，且只限于商业(yè)贷款(kuǎn)转(zhuǎn)公积金贷款(kuǎn)。转按揭涉及到结清原有房贷合同(tóng)，再换其他银行重新申(shēn)请房贷(dài)，如果没有统一政(zhèng)策，只(zhǐ)能视(shì)为抵(dǐ)押贷款操作。

9月4日，华西证券宏观联席首(shǒu多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点)席(xí)分析师肖金(jīn)川认为，今年7月政治局会议提出“及早储备并适时推(tuī)出一批增量政(zhèng)策(cè)举措”，参考去年8-9月存(cún)量房贷利(lì)率下调，接下来也存在下调存量房贷(dài)利率的可能性(xìng)。

存量房贷已经下调一轮，成效显(xiǎn)著

上述多位银行业务人士提(tí)到，去年央(yāng)行曾统一引(yǐn)导银行下调存量房(fáng)贷的利率水(shuǐ)平。

中金公司9月2日报告显(xiǎn)示，2023年10月，存量房贷利率下调采用存量利率下调至不低于发放时(shí)城市利率下(xià)限(xiàn)的方(fāng)式，根据央行的统计，超(chāo)过22万(wàn)亿元存量房贷利率下调(diào)（占存量按揭约60%），平均降幅约70bp，涉及超5000万户、1.5亿人，减少借款人(rén)利息支出每年1600-1700亿元。

8月30日，某大行(xíng)深圳(zhèn)分行个(gè)贷人士对财(cái)联(lián)社表示，如果允(yǔn)许转按揭可能会涉及到同业竞争，甚至打价格战，到时(shí)候银(yín)行经营(yíng)可能会更难。不过，存量(liàng)信(xìn)贷利率应该还可以下调，对银行的息差和供楼压力都有好处。

浙商证券梁凤洁(jié)认为，考虑到居(jū)民降低按(àn)揭利率的呼声较高，居民利息负担仍然(rán)较重。预估目前银行按揭存量利率成本为4.14%左(zuǒ)右，对比6月新发放按揭利率3.45%，还是有下调空间。综合考虑(lǜ)，存量房贷降息有可(kě)能，但(dàn)不一(yī)定允许转按揭，更有可能是(shì)降低存(cún)量按揭加点。

中金公司分析师林英奇测算，按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，存量按揭利率(lǜ)下调70bp估算可降(jiàng)低借款人月供(gōng)约400元，节约月供和总还款额约5%。

9月4日，华西证券肖金川认为，存量房贷利率下调还可以抑制提前还贷带(dài)来的压力。

根据央行《区域金融运行报告》，2023年8月(yuè)全国个人住房贷款(kuǎn)提前还款额达到4324.5亿元。政策出台后的(de)9-12月，房(fáng)贷月(yuè)均提前(qián)还(hái)款金额降至约3870亿元，较8月下降10.5%。

肖金川表示，利率下调幅度较大的地区(qū)，如湖北、河南和江西，提前还贷金额降幅分别达到42.1%、27.5%和22.2%，高于全国平均。

37.8万亿存量房贷减负，将拉动消费和(hé)经济

从刺激(jī)消费和经济角度(dù)，肖金川发现，2023年(nián多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点)四(sì)季(jì)度(dù)，全国城镇居民消费倾向(xiàng)较2019年同期低3.7个百分点。但是利率下调较多的地区中，湖(hú)北和江西较2019年同期分别低2.4个百分点和1.3个百分点。说明下(xià)调(diào)存量房贷利率较大的两个地区，其居民消费倾向恢(huī)复相对(duì)更(gèng)快。

今年7月政治(zhì)局会议提出(chū)“及早储(chǔ)备(bèi)并适时推(tuī)出(chū)一批增量政策举(jǔ)措”，参考去年8-9月(yuè)存(cún)量房贷利率下调，接下来也存(cún)在下调存量房(fáng)贷利率的可能性。

肖(xiào)金川测算，按照2024二季(jì)度存量房贷规(guī)模37.8万亿元(yuán)计算，居民部门每年需偿还的房贷利息最多(duō)可减少(shǎo)约(yuē)3000亿元。

中金公司林英奇假设两种政策情形(xíng)，假设全部按揭贷款利率下调至新(xīn)发放利率(lǜ)水平和转(zhuǎn)按(àn)揭的范围仅包括首套房房贷，分别可以减少贷款人2400亿和2000亿的利息支出。

另一方面，存款(kuǎn)利率或配套同步下调。梁凤洁认为，考虑商业银行(xíng)息差压力较大，若降(jiàng)按揭存量利率(lǜ)，预计大概率配套降存款成本，以对冲银行息差压力。经测算，存款成(chéng)本分别下降5-17bp，即可完全(quán)对冲存量(liàng)按揭降息影响。

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