涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函

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　　来源：中国房地(dì)产报

　　此次中洲控(kòng)股及董事长被深圳(zhèn)证监(jiān)局出具警(jǐng)示函，也让公司的发(fā)展(zhǎn)之路(lù)再次(cì)蒙上一层阴影。

　　自(zì)公司录得上市(shì)30年的首次亏损以来，深(shēn)圳市中洲投(tóu)资(zī)控股股份有限公司(sī)（以下简称“中洲控股”）“坏消息”不断。

　　9月9日晚间，中洲控(kòng)股发布公告，公司于近(jìn)日收到中国证券监督管理委员会深圳监管局(jú)（以下简称“深(shēn)圳证监局”）出具的《深圳(zhèn)证监局关于对深(shēn)圳市中洲(zhōu)投资控股股(gǔ)份有限公司采取责令改正措施(shī)的决(jué)定》《深圳证监局关于对贾帅、叶晓东采取出具警示函措施的决定》。同时，公(gōng)司控(kòng)股股东深圳中洲(zhōu)集团有限公司（以下简称“中洲集团”）收到深圳证监局出(chū)具的《深(shēn)圳证监局关于对(duì)深圳中洲集团有限公司采取出具警示函措施的决定》。

　　根据公(gōng)告，中洲控股存在以下(xià)违规行为：

　　一、信息(xī)披露不规范(fàn)。公司在存货减值测试时，成本分摊(tān)方式发生变化(huà)，构成会计估计变更，但公司未(wèi)履行信息披(pī)露义务；公司未及时披露控股股(gǔ)东股份冻结延期事项。

　　二、存货(huò)跌价测试(shì)不审慎。公司(sī)部分项目(mù)存货预计(jì)售价未综合考虑(lǜ)房地产市场变化情况、项目去化、竞品价格等因素(sù)的影响。

　　三(sān)、公司治理不规范。公司部分“三会(huì)”会议记录不完整和会议管理(lǐ)不(bù)到(dào)位、内幕知情人登记管理制度未(wèi)及时修订和(hé)执行不(bù)到位，关(guān)联人名单登记不完整。

　　除了对中洲控股进行警(jǐng)示(shì)外，深圳证监(jiān)局还特别提及公司董事长、总(zǒng)经理贾帅，财务总监、董事会秘书叶晓东。公告显示，贾帅、叶晓东对上述问题负有主要(yào)责任。根(gēn)据(jù)相关规定，深圳(zhèn)证监局决定对贾帅、叶晓东分别采取出具警(jǐng)示函的监管措施。

　　就警示函内容及公司(sī)后续(xù)计划，中国房地产报记者致电(diàn)中(zhōng)洲控股投(tóu)资者电(diàn)话，工作人员表示，公(gōng)司及相关责任主(zhǔ)体在收到警(jǐng)示函(hán)后，高度重视相关问题，并(bìng)将严格按照深圳证监局的监管要求进行整改。本次(cì)行政监管(guǎn)措施不会影响公司正常的经(jīng)营管理活动。

　　9月10日，截(jié)至收盘(pán)，中(zhōng)洲控股股价跌2.98%，报3.58元，总市值23.8亿元。

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　　首度亏损遭问询

　　这已(yǐ)不是中洲控股今年(nián)第一次(cì)受到(dào)监管机构关(guān)注。

　　4月24日，中洲控(kòng)股发布了(le)2023年年度报(bào)告。报告显示，2023年中洲控股实现营(yíng)业收入76.21亿元，同比上升7.59%；归属母公司净利润-18.45亿元，同比下降2412.74%；扣除非经常性损益(yì)后归属母公司净(jìng)利润-18.64亿(yì)元，同比下降6564.38%。

　　这是中洲控股自(zì)1994年上(shàng)市以来的首(shǒu)次年报亏损，且亏损金额足以吞没其此前近5年来的归属母公司净利润之和。数据显示(shì)，中洲控股2018~2022年的归属母公(gōng)司净利润合计约18.01亿元。

　　5月22日，深交所向中洲控股发布年报问询函(hán)，要求其(qí)说明营业收入增加的同时净利润大幅下降等问(wèn)题的原因。

　　6月中旬，中洲控股回复，房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)采取预(yù)售模式，营业收入与实际销售情况存(cún)在(zài)一定时间差。2023年度结转(zhuǎn)收入的部分项目主(zhǔ)要(yào)系2021~2022年期间进行预售，并于该年度竣工(gōng)达到约定交付条件进而结转收入的金额增加。公司2023年开发(fā)预售的部分房地产项目(mù)销售价格不及预期，售价下降明显。公司根(gēn)据(jù)各项目所处的市场(chǎng)环境，按企业(yè)会计准则的要求对存在(zài)减值(zhí)迹象的存货项目计提了存货跌价准备22.18亿元，增长约961.24%。综合上(shàng)述因素，公司2023年度营业收入(rù)较上年(nián)增加5.38亿元，增长7.59%；净利润大幅下降19.25亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)2412.74%。

　　公司经营活动现金流(liú)与净利润变动情况方面，中洲控股表示，基(jī)于房地产(chǎn)行(xíng)业特(tè)点，公司本年度结(jié)转收入的部分项(xiàng)目系2021~2022年期间进行预售(shòu)，当时所处市(shì)场(chǎng)环境较报告期(qī)略好，售价较2023年度高，因此对(duì)毛利(lì)率做出(chū)明显贡献。而2023年度，受(shòu)到房地产(chǎn)行业销售情况继续下滑的影响，部分(fēn)项目销售价格下降(jiàng)明显，以(yǐ)价换量的结果(guǒ)导致报告期内因存货出现明显减值迹象，计提存货跌价准(zhǔn)备(bèi)22.18亿元。因此2023年度公司净利润大幅下跌至-18.45亿元。

　　公司2023年经(jīng)营(yíng)活动现金流入实际较上年同期减少约3.85亿元，因当年销售不及预期，预售资金回流(liú)减少，为保证公司正常经营，公司放缓工程进度，相应减少了房地产开发支出的现金流出(chū)，使经营活动现金流出(chū)较上年减少约7.6亿元。综合来(lái)看，经营活动产生的现金净流入较上年增加3.7亿(yì)元，同比增加38.12%。

　　中洲控股在相关回复中还透露，截至(zhì)2024年一季度末，公司一年内到期(qī)的有(yǒu)息负债金额(é)为23.78亿元，可用货币资金为(wèi)15.79亿元(yuán)，资产负债率为81.涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函88%；公司流动性指标较弱，未来一(yī)年仍存在一(yī)定偿债压力。

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　　昔(xī)日“拿地(dì)王(wáng)”的(de)“苦(kǔ)日子”

　　中(zhōng)洲控股的前身是创立于1984年的深圳市长城投(tóu)资控股股(gǔ)份有限公司（以下简称“深长城”），于1994年股份制改造后成为上市公司(sī)。1993年，潮汕商人黄光苗创下房地产(chǎn)开发企业中洲集团，并于2013年(nián)通过深长城实现A股(gǔ)曲(qū)线上市。迄今为止，中(zhōng)洲集(jí)团持有中洲控股52.63%的股份，中洲控股是中洲集团(tuán)唯(wéi)一地产上市(shì)平台。

　　很长一段时间(jiān)内，黄光苗的命(mìng)运与中洲控股捆绑在一起(qǐ)，而他的扩张(zhāng)雄心深深影响着中洲控股。数据(jù)显示，中洲控股(gǔ)在2016~2018年的新增土地储备分别为20.73万(wàn)平方米、98.78万平方米和24.49万(wàn)平方米，拿地面积的增长(zhǎ涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函ng)幅度基本可以对应中洲控(kòng)股(gǔ)的存货增速。2017年，中洲(zhōu)控(kòng)股曾在一月内横扫全国5个城市，涉及(jí)香港、佛山(shān)、惠州、无锡及重庆，拿地气势如虹，一时被业内誉为“拿(ná)地大王”。

　　值得注意的是，自2016年(nián)销售(shòu)额突破百亿大关后，中(zhōng)洲控股业(yè)绩规模(mó)一直(zhí)没(méi)有(yǒu)更大突破(pò)。2016~2019年，中洲控股(gǔ)的销(xiāo)售金额分别为105.3亿(yì)元、144.91亿元、131.72亿元和(hé)155.21亿(yì)元。按(àn)照中指研究院的统计口径，2023年(nián)中洲(zhōu)控(kòng)股实现销售额116.9亿元，仅位居(jū)行业第106位。

　　早(zǎo)期大量拿地亦导致中洲控股存货(huò)高企，或陷入“消化不(bù)良”的窘境。中(zhōng)国房地产报记者查阅中洲控股(gǔ)近5年的年报数据发现，其“增收不增利(lì)”的趋势(shì)明显(xiǎn)。

　　2019~2023年，中洲控股(gǔ)营业(yè)总收入分别为72.13亿元、107亿元、86.76亿(yì)元、70.83亿元及76.21亿元，而(ér)同期的归属母公司净利润则(zé)分别为7.87亿元、2.81亿元、2.06亿元、0.80亿元(yuán)及(jí)-18.45亿(yì)元，呈(chéng)连年下滑状态。

　　来到2024年(nián)，这(zhè)一情形(xíng)似(shì)乎更为严重。

　　8月29日，中洲控股发(fā)布2024年半年报，报告期内，公司实现营(yíng)业收(shōu)入约23.43亿元，同比下降35.74%；归属母公司净利润亏(kuī)损4.15亿元，同比下降2009.35%。对于营(yíng)业(yè)收入的下滑(huá)，中(zhōng)洲控股表示，主要是本期房地产收入结算规(guī)模较(jiào)上年同期(qī)减少。

　　具体来看，中洲控(kòng)股的(de)营业(yè)收入(rù)构成中，房地产(chǎn)、酒店和(hé)施工行业的营业收入出现不同幅(fú)度的下滑(huá)。其中(zhōng)，房地产占营业收入(rù)的比重高达87.45%，但是降幅最严重的，同比减少(shǎo)39.12%。

　　值得一提的是，中洲控股报告期内资产减值损(sǔn)失达(dá)4.41亿元。其中，对存(cún)货的账面价(jià)值进行减值，计提了4.29亿元的存货跌价损失；对合同取得成(chéng)本的(de)账面价值进行减值，计提了1203.25万元的减值损失。

　　业绩持续下滑的同时，一些负面消息也(yě)总围绕着中洲控股(gǔ)。

　　2018年4月，作为中(zhōng)洲控股实(shí)际控制人的(de)黄光苗因泄密重组消(xiāo)息，卷入皇(huáng)庭集(jí)团郑小燕(yàn)内幕交易；2019年4月，黄光苗的哥哥黄光亮因(yīn)未按(àn)规定披(pī)露上市公司信息被深圳证监局出具《行政处罚(fá)决定(dìng)书(shū)》。

　　此后，黄光苗行事愈发(fā)低调，逐(zhú)渐将中洲控(kòng)股交(jiāo)由职业经理人打(dǎ)理，自己则退(tuì)居幕后。

　　据了解，中洲控股现任董事(shì)长贾(jiǎ)帅是做财务出身。曾任成都中信城(chéng)市(shì)建设有限公司(sī)财务总监、副总经理(lǐ)；2009年1月(yuè)~2015年12月，任中洲集团财务总监；2015年12月~2016年12月，任中洲集团副总裁兼(jiān)财务总监；2016年12月起任中洲集团总裁；2014年3月起兼任中洲控股董事；2024年5月，任中洲(zhōu)控股(gǔ)非独立董事、董事长、总裁。

　　此次(cì)中洲控股(gǔ)及董事长被深圳证监(jiān)局出具警示函(hán)，也让公司(sī)的发展之路再次蒙上一层阴影。

责任编辑：杨红卜

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