高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任

　　来源：中国房地产报

　　从目前情况来看，貌似业绩(jì)目标或者战(zhàn)略计划实施(shī)未达成，以及辞任者(zhě)本人对企业和行业(yè)未来信心不足(zú)之下的“辞任”，所以才会选择继续担任“看守”董事长这一过(guò)渡形式。

　　“2020年冲刺500亿元，2023年远在(zài)千亿元(yuán)之上”的豪言壮语犹(yóu)在耳畔，“壮(zhuàng)志未酬(chóu)”的李永前却要先行离(lí)开中交地产了。

　　9月13日晚间，中交地(dì)产发布公告，于9月12日收到长李永(yǒng)前书(shū)面辞职报告，由于工作变(biàn)动原因，他申请辞去董(dǒng)事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职(zhí)务。

　　中交地产称，为保障(zhàng)公(gōng)司的正常运营和公司治理(lǐ)平稳过渡，李永(yǒng)前将继续履行董事长、董事会战略与执行委(wěi)员会委员、董事会(huì)提名(míng)委员会委员职(zhí)务，辞职报告在(zài)其补选新(xīn)任董事长后正式(shì)生效。

　　值得(dé)指出的是，中(zhōng)交地产在另一份公告中称，同意选(xuǎn)举郭主龙为第九届董事会董事候选人，任期与本届董事会其他成员任期一致，并将在9月30日举行的临时股东大会(huì)上(shàng)进(jìn)行(xíng)审议。就在一天(tiān)前，中交地产控(kòng)股股东中交(jiāo)房地产也发布了董事(shì)长变更的(de)公告，因工作需要，经中交集(jí)团研究决定，任命郭主龙(lóng)为中交房地产董事、董事长及法人代表，免去李永前董事(shì)长、董事、法(fǎ)人代表的职务。

　　对(duì)于(yú)这一(yī)变动(dòng)，多(duō)位业内人士表示，或(huò)与中交地产经营(yíng)发展相关，业绩是重要方面。另据接近中交地产人士透露，李永(yǒng)前个(gè)人表示辞职(zhí)是因身体原因。

　　“这些信息表明其职位变动并非(fēi)因为违纪(jì)违法被免职，也非因(yīn)为被提拔而离任，因(yīn)为后者通常会(huì)先选定接任者并与辞任同时公布。从目前的情(qíng)况来看，貌似业绩目(mù)标或(huò)者战略计划实施未(wèi)达成，以及辞(cí)任者本人对企(qǐ)业和行业未来信心(xīn)不足(zú)之(zhī)下的‘辞任’，所以(yǐ)才会选择继续担任‘看守’董事长这(zhè)一过渡形式。”中国企业资本联盟(méng)副理事(shì)长、IPG中(zhōng)国(guó)区首席经济(jì)学家柏(bǎi)文喜向中国房地产报(bào)记者分析。

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　　“壮志未(wèi)酬”的(de)李永前

　　李永前在(zài)中交地产“主控人”的位置上(shàng)干了不满5年。

　　李永前于2014年入职中交集团，而后被派遣到绿城任职，一去便是5年，一直到2019年才从绿城中(zhōng)国(guó)执行总裁的岗位调回中交地产(chǎn)担任董事(shì)长(zhǎng)。在绿城的5年(nián)，李永前见证了其规模从百亿到千亿再到(dào)2019年突破2000亿元，同时也(yě)见证(zhèng)了绿城管理(lǐ)的代建业务从(cóng)不成熟到资本市场“一枝独(dú)秀”。

　　或(huò)许正因见证过成功的模板，李永前想将绿城的经验复制到中交地产(chǎn)。

　　“2020年(nián)冲(chōng)刺500亿元2023年远在千亿(yì)元之上(shàng)。”李永前曾制定过一(yī)个销售目标。

　　由这个目标带来的是中交地产从2020年(nián)开始(shǐ)的高歌猛进(jìn)。2020年(nián)，中交地产(chǎn)共计拿地635.59万平方米(mǐ)，较上(shàng)年增(zēng)长176.9%，土(tǔ)地购置总价款535.8亿元，权益价(jià)款252.54亿元。2021年中交地产实现销售收(shōu)入560亿元(yuán)，却将388亿元用于拿地，拿地(dì)销售比(bǐ)高达69.29%。2022年，中交地产新增土地储备项目11个，占地(dì)面积59.67万平方米，计(jì)容建筑面积128.64万平方米，土地价款为234.37亿元，权益价款为109.55亿(yì)元。

　　公开(kāi)资料(liào)性显示，中交地产在(zài)2013年到2016年(nián)的4年时间里，拿地总额才近109亿元(yuán)。

　　逆势扩张一度让(ràng)中交地产的销售额迈上新台(tái)阶，也为其(qí)带(dài高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任)来了不小的去化难题。中交地产曾(céng)在(zài)2023年发布(bù)的(de)公告中披(pī)露，随着公司业务规模的持续扩大，公司存货(huò)规模持续快速增长。“公(gōng)司存货的变现能力直接影(yǐng)响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和(hé)资金调配带(dài)来较大压力。”

　　根据历年年报，截至2020年末、2021年(nián)末、2022年(nián)末(mò)和2023年末，中交地产存货账面价值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿元，占资产(chǎn)总额的比例(lì)分别为(wèi)72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

　　“增收不增利”也成(chéng)为近几年围绕着中交地产的一大标签。

　　2018年~2022年的5年时间里(lǐ)，中交地产营业(yè)收入从89.48亿(yì)元(yuán)一路高升至384.67亿元，归(guī)属母公司(sī)股东净利润(rùn)反而从8.1亿元下滑至5.4亿(yì)元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿(yì)元。

　　到2023年，中交地产的营业收入也进入下滑区间，归属母公司净利润则出现亏损。报告显(xiǎn)示，2023年1~12月，公司实现营业(yè)收入324.68亿元，较上年降低15.59%；实现归属母公司净利润-16.73亿元，同比下降5020.59%。

　　中交地产的代建业务(wù)发(fā)展(zhǎn)也略显迟缓。

　　按照李永前最初的构想，中交地产要效仿绿城(chéng)轻重(zhòng)资产(chǎn)并(bìng)举开发模式。其(qí)中，轻资产就是以联(lián)合置业为平台，推进代建开发(fā)。

　　从2023年年度报告上看，中交地产营业收入主要来源仍是房地产业务(wù)，主营业(yè)务构成(chéng)未发生重大变化。根据年报，中交地产房地产销售收入占营业收入比重为99.27%，房产(chǎn)租赁收入占营业收入(rù)比(bǐ)重为0.28%，物业(yè)管理收入占营业收入比重为(wèi)0.03%，其他收入占营业收入比重(zhòng)为0.42%。

　　2023年年中，中(zhōng)交地产在定(dìng)增回复函中(zhōng)表示(shì)，最近(jìn)3年(nián)，其代建业务收入(rù)为0.105亿元、0.1155亿元及0.2477亿元，占当期营业收入比重约为0.1%，占(zhàn)比较低；代建业高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任务毛利率为(wèi)57.56%、35.39%及-4.55%。到2023年，中(zhōng)交地产代建(jiàn)业务新签货(huò)值114.63亿元，实现(xiàn)代建回款0.52亿元(yuán)。这一数据(jù)较过去几年已有进步，但“存(cún)在感”仍不强。

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　　“换帅”背后

　　中(zhōng)交地产的此次“换帅”，也(yě)意味(wèi)着公司对发展战略(lüè)的(de)调(diào)整。

　　2022年12月(yuè)26日，郭主龙以中交房地产集团党委书记的身份，出席了中交物业服务集(jí)团有限公司（以(yǐ)下简称“中交物业”）挂牌成立仪式(shì)。

　　彼时，郭主龙表示，中交物业承载(zài)着中(zhōng)交集团和中交房地产对物业资源(yuán)整合平台全新发展风貌的期望，将按照中交集团物业资源整合平台、总控平台和发展平台的战略定位，坚(jiān)持走轻(qīng)资产运营之路，以(yǐ)高(gāo)质量发展赋能“大城市”业务领域，做强、做优、做精(jīng)“中交服务”品牌(pái)。

　　资料显示，中交(jiāo)物业2023年物业管理收入(rù) 5.07亿元(yuán)，同比增加 52.25%；毛(máo)利率 20.06%，同比增加8.28%。

　　9 月11日，中交地(dì)产发(fā)布一则(zé)公告，正筹划收购中交(jiāo)物业100%股权。拟以现金方式，向(xiàng)中交集团及其下属子公司中交(jiāo)房地产、中(zhōng)交一公局及中交投资，分别持有的中交物业10%、51%、24%及15%股权。

　　中交地产在(zài)公(gōng)告中表示(shì)，交易完成之后，公司将新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延(yán)伸。本次交(jiāo)易符合公司经营发展的需要(yào)和长远发(fā)展(zhǎn)战(zhàn)略规划，有(yǒu)利于(yú)公司(sī)提升资产质量和盈利能力，增强(qiáng)抗(kàng)风(fēng)险能力和持续经营能力，符合公(gōng)司全体股东的利益。

　　对于此次收(shōu)购，中指研究院企业(yè)研究总监刘水表(biǎo)示，中交地产筹划收购中交物业100%股权(quán)，从财务层面看，物业管(guǎn)理属于轻资产(chǎn)业务，投资(zī)少、负债(zhài)低，营收及利润较为稳定，能提升资产质量、增强抗风险能力。

　　对(duì)中交地产而言(yán)，中(zhōng)交物业无疑是一剂良药。短期(qī)内，它能优化中交地产的(de)财务数据；长期看，它也为中交地产创造更多出(chū)路选择。该消息公布后，中交地产股价迎来了上(shàng)涨。9月12日收盘报7.42元/股，较前个交易日涨3.78%；9月13日收盘报8.16元/股，涨9.97%。

　　从(cóng)在中交物业成立时，郭主(zhǔ)龙就出席并发表讲话；到收购中交(jiāo)物业与中交地产“换帅(shuài)”几乎同时进行，似乎能(néng)看到一些中交地产对未来发展方向的微妙变化。

　　查阅李永前和郭主龙的(de)简(jiǎn)历，也有一些微妙之处。

　　公开资料显示，李永前，男，1974年(nián)11月生，博(bó)士研究生(shēng)学历、博(bó)士学位，高级工程师。现任中交房地产党委副书记(jì)、董事长，中交地产党委书(shū)记、董事长。

　　郭主龙，男，1970年10月生，学士学位，正(zhèng)高级工程师。现任中国(guó)交通(tōng)建设集团有限公司总经(jīng)理助理、房地产(chǎn)事(shì)业(yè)部总经理，中交房地产(chǎn)集团有限公司党(dǎng)委书记、董事长（法定代表人）。

　　从年龄上看，这位新“掌门人”今年54岁，比李永前还要年长4岁。

　　在进入中交地产之前，郭主龙长期就职于中交路桥建设有限公司。根(gēn)据公开资料，中交路桥建设有限公司，是中交房(fáng)地产集团有限公司的(de)基建业务子公司，于2012年在北京(jīng)登记成立。2014年1月，任中交路桥建设有限公司总(zǒng)经理；2019年12月，任中交路桥建设有限公司董事(shì)长、党委书(shū)记、总经理；2021年6月，任(rèn)中交(jiāo)路桥建设有限公司董事(shì)长、党委书记。

　　直到2022年(nián)8月15日(rì)，中(zhōng)交路桥建设有限公司召开干部大会。会议宣布了中(zhōng)交集团党委(wěi)关(guān)于(yú)中(zhōng)交路桥建设有(yǒu)限公司领导班子调整的决定：因工作(zuò)调动，免去郭主龙同志中交路建领导职务。

　　2022年(nián)7月~2022年8月(yuè)，郭主龙出任中(zhōng)国交通建设集团总经理助理、房地产事业部总经(jīng)理，中交路(lù)桥建设有限公司党委(wěi)书记、董事长（法定代表人），中交房地产(chǎn)集团(tuán)党委书记；2022年8月~ 2024年9月，任(rèn)中国交通(tōng)建设集团总经(jīng)理助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团党委书记；2024年9月至(zhì)今，任中国交通建设集团总经理助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团(tuán)党委书记、董事长（法定(dìng)代表人(rén)）。

　　经过此次调整，郭主龙在中交地产会是党政“一手抓”。

责任编辑：杨红卜

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