楼市库存降 了！

本报(bào)记者 庄灵辉 卢(lú)志坤 北京报道

随着新开工(gōng)面积回落及各类去(qù)库存政策持续推进(jìn)，楼市
库存规模终迎下降。

近日，多 家(jiā)机构发布的数据显示，今年(nián)二季度以来，全国(guó)重点城市新房库存规模有所(suǒ)下降；近两(liǎng)个月，重点(diǎn)城市二手房累计挂牌量及去化周(zhōu)期等也出现下降。但(dàn)整体来看(kàn)，新房及二手(shǒu)房市场去化周期仍处历史高位，楼市楼市库存降了！去库存压力仍存。

多位受访人士告诉(sù)《中国经(jīng)营报》记者，供给规模收缩是目前库存下降的主要(yào)原因(yīn)，但(dàn)去化周期既受库存(cún)规模影响，也受市场销(xiāo)售速度等因素影响(xiǎng)，目前去(qù)化仍存较大(dà)压力。随着土地供应大幅缩量，市场正在(zài)进入自发去(qù)库存(cún)阶段，同时也需 支持政(zhèng)策进一(yī)步发力。

库存规模(mó)下降

多方数据(jù)显(xiǎn)示，今年二季度以来尤其近两个月(yuè)时间，楼市 库存规模呈现较明显下降。

“观察百城库存曲线，今年二(èr)季度开始其下行态势要更(gèng)为明显。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指(zhǐ)出(chū)，今(jīn)年(nián)7月份，全国百城新建商品住(zhù)宅库(kù)存规(guī)模为46464万平方米，环比减少1.0%，同 比减少3.5%。

麟评居住(zhù)大数据研究院监测数(shù)据也显示，今(jīn)年8月份，其监测
的15个城市新房库存面(miàn)积为12258.75万平(píng)方(fāng)米(mǐ)，环比微降0.1%，同(tóng)比上升2%。

同时根据中指研究院测算，截至今年7月，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，较去年年底(dǐ)回落5.2%，其(qí)中“竣(jùn)工未售库存”为3.8亿平方(fāng)米。

从历史数(shù)据看，2015年新(xīn)房“已开工未售库存”规模达29.5亿平方米 ，此后两年(nián)下降，2018年后再度攀升(shēng)。2022年以来，楼市降温明显(xiǎn)，全国(guó)新房“已开(kāi)工未售(shòu)库存”有所下降(jiàng)。

“与2016及2017年不同的是，当前市场销售(shòu)规模并没有明显(xiǎn)的复苏，库存下降主要(yào)是因为土地成交和新开(kāi)工的明显缩(suō)量(liàng)。”中指研究院研究副总监徐跃进表示，2016—2017年随着市(shì)场销售提升、库存(cún)水平下降，去化周期缩短，市场库存压力(lì)缓解；而目前虽(suī)然(rán)市场库存水平下降，但销售(shòu)持续低迷，去化周期(qī)仍呈延长态势 ，市场库存压力攀升。

“二季 度以来新(xīn)房库存规模下降主要得益于精准及时(shí)的购房宽(kuān)松政策。”严(yán)跃进则认(rèn)为(wèi)，二季度开始，各地进一步放宽首(shǒu)套(tào)房认定标准，陆续取消(xiāo)房(fáng)价限价政策(cè)，进一步(bù)促进购房门槛和房价(jià)成本降低；同时各地陆续推出“以旧换新(xīn)”、公积金(jīn)等政策(cè)，全力促进(jìn)新房去库存工作，系(xì)列支持政策对楼市去库存起到一定作用。

除(chú)新房外(wài)，近两个月二手房库存(cún)规(guī)模也有所下降。

麟评(píng)居住大(dà)数据(jù)研究院监测数据显示，今年7月份(fèn)，其监测的14个重点城市二(èr)手住宅挂牌量为(wèi)229万套
，环比下降0.8%，同比上升33.2%；8月(yuè)份挂(guà)牌(pái)量为226万套，环比下降1.21%，同比(bǐ)上升12.3%。今年8月份，重点城市二手房去化周期为20.1个月，环比下(xià)降11%，同比上(shàng)升8.5%。

“7月开始，重点城市二(èr)手房整体挂牌(pái)量由升转降，在去库存政(zhèng)策基调下，二手(shǒu)房挂牌量高位回落，出现边际改善。”麟评居住大数据研究院首 席分析(xī)师王小嫱表示，在去库存政策基调下(xià)，二手房挂(guà)牌量高位(wèi)回落，出现边际改善，预计后续随着支持政策持续(xù)发力，存量挂牌房源有望(wàng)持续改善(shàn)。

去(qù)化(huà)压力仍存

库存规模下降的同时，受整(zhěng)体市(shì)场环(huán)境及销售规模等因素影响，楼市去化压力未降反增。

“今年8月份，新房去化周期为18.5个月，较上月增加0.2个月。”王小(xiǎo)嫱指出，总体来看，当前新房市场库存量环比虽有所下降，但绝对值仍处(chù)于较高水平，去化周期(qī)也持续(xù)拉长，后续除进一步提高新房成交(jiāo)动力外(wài)，仍然需(xū)要“收储”政策的积极跟进。

“从去化周期来看，截至今年7月，‘已(yǐ)开工未售库存(cún)’去(qù)化周(zhōu)期约3.4年，较去年年底延(yán)长0.6年；‘竣工未(wèi)售库存’规模约为(wèi)3.8亿(yì)平(píng)方米，较2020年增(zēng)长70.9%。”徐(xú)跃进表示(shì)，与“已开工未(wèi)售(shòu)库存”规模下降形(xíng)成对比的 是，“竣工未(wèi)售库(kù)存”规模自2020年以来持(chí)续(xù)增(zēng)长，这也是市场销售持续乏力的(de)表现。

“今年7月份，全国百城新建
商品住宅库(kù)存去化(huà)周期(qī)为26.6个月。”严跃进认为，去化周期(qī)合理值界(jiè)定为12—14个月(yuè)，这说明当前去化周期明显偏高，去化压力处于“高(gāo)温期”。

分(fēn)城市来看，麟评居住大数据研究院数据(jù)显示，今年8月份，北京、上海(hǎi)、广州库存量及去 化(huà)周期均较上月下降，深圳去库(kù)存压力(lì)仍然较大(dà)，分别较上月、去年同期增加0.3个月(yuè)、5.5个月；二线城市中(zhōng)福州、南京、重庆3城库存(cún)量及去化周期较上月均有所(suǒ)下降，合肥、长沙、温(wēn)州等城市(shì)库存量及去化周 期(qī)同环比均呈升势(shì)。

对于库存压力缓解，业内多寄希(xī)望于“收储”政策
加快落地。

“地方国企收储去库(kù)存效果本应最直接，但受收购价格(gé)、资金成(chéng)本、房源错配(pèi)等因素影响(xiǎng)，目(mù)前落(luò)地节奏仍较慢。”徐跃进认为(wèi)，目前国企收储存(cún)在价格撮(cuō)合难度大(dà)、供需(xū)错配及资金成(chéng)本较高等(děng)因素影响，为(wèi)加快政策(cè)落地节(jié)奏，应扩大“收储”后的用途范围，探索(suǒ)作为租赁住(zhù)房或先租后售，同时应扩大收购(gòu)对象的范围，并进一步加大金融支持力度，如(rú)延长保障性住(zhù)房再贷款最长使(shǐ)用期限(xiàn)等
。

（编辑：王金(jīn)龙 审核：童海华 校对：颜京宁）

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