楼市中期将见底

（本文成文于上周五，首(shǒu)发于上周六 今年第(dì)17期杂志(zhì)）

现代社会经济发达，金融地(dì)产业发达，财富效应影响巨(jù)大。譬如国(guó)内一线城(chéng)市，多数中青年人置业时选择按揭贷款(kuǎn)，每月按揭还(hái)款会令消费受压。而楼(lóu)价涨跌，当幅度足够大(dà)时便(biàn)会严重影响消费。相(xiāng)反，经济(jì)较落后地(dì)区，置(zhì)业者普遍较为保守。有楼在(zài)手与无楼在手者，差别甚大(dà)。低收入者除了每月(yuè)工资收入(rù)，无其他收入，则影响其消费者(zhě)只有物价涨跌(diē)。

近期香港人(rén)北(běi)上消费成为浪潮，社交媒(méi)体上阵阵热(rè)议。比如香港靠近深圳地区如上水等，一众上了年纪“师奶(nǎi)”不时坐两元港(gǎng)铁到莲塘(táng)口岸，过(guò)关后再坐两三个站免费公(gōng)共汽车到市场买菜。根据香港海关条例(lì)，熟食可以过关。香港烧肉每斤过百港币，但深圳莲(lián)塘市场烧肉售价则仅仅二十几元人民币，档(dàng)主做(zuò)到不停手。香港“师奶”们买上(shàng)几日分量(liàng)蔬菜(cài)与肉食回港，每月节省出不少钱。因(yīn)此，香港靠近深圳一些墟镇空置铺(pù)位大量出(chū)现(xiàn)。

大流(liú)行(xíng)结(jié)束之后，深(shēn)港边境恢复正常(cháng)通(tōng)关，但大陆南下(xià)旅客每月仅(jǐn)楼市中期将见底仅二三百(bǎi)万人次，今年上半年(nián)平均每(měi)月268万人次；而香港北上旅客则创历(lì)史新高，最新数据是每月716万人次。数据此消彼长，其背后原因皆是财富效应所致。香港零售(shòu)市场(chǎng)低迷，商铺价格自然暴(b楼市中期将见底ào)跌。根据(jù)香港信报财(cái)经报(bào)道，北角城市花园商场地库一个铺位仅仅(jǐn)以10万港币抛售，折合每平(píng)方(fāng)英尺1220元，业主持有11年惨亏93%。虽然是极端例子，但亦(yì)反映商(shāng)铺走势惨烈(liè)。深(shēn)水埗高登电脑中(zhōng)心一个铺位538万港币售(shòu)出，业主早(zǎo)于2008年968万买入，16年时间账面蒸发430万，跌(diē)幅44%。中原地产(chǎn)研究部指香港甲级写字楼(lóu)租值(zhí)连续四(sì)年下跌，较2019年高位回落25%，中环中(zhōng)心(xīn)、长江集团中心及会议展览(lǎn)中心近四年租值跌幅(fú)高达33%以上。住(zhù)宅方面(miàn)，中原城市领先指数2021年8月最高见191.3点，其后大幅回落，最(zuì)新报138.6点，跌幅27.5%。

回顾以(yǐ)往分析香港楼市文(wén)章……

2017年(nián)7月29日《全(quán)球(qiú)楼市危(wēi)机山雨欲来（上）》一文认为“2003年(nián)SARS之后香港楼市进入第[5]浪上升，而2015年至2016年调整已经是[5]浪(làng)（4）下跌，现在正处于[5]浪5最后上升。”当时中原指数(shù)约160点。2018年(nián)3月17日文章《伦(lún)敦北京
楼价松(sōng)动 银行(xíng)股中期(qī)见顶》，文中(zhōng)指(zhǐ)“2003年展开超高级浪[5]。目前已经(jīng)进(jìn)入[5]浪（5）最后上升。压死(sǐ)骆驼最后一根稻草恐怕是美(měi)国持续加息。”其时中原指数约175点。2019年8月31日《中国股(gǔ)市反复震荡 香港
楼市摇摇欲坠》一文认为“香港楼市正进入(rù)2003年以(yǐ)来[5]浪（5）上升。楼价在(zài)创(chuàng)新(xīn)高后(hòu)出(chū)现(xiàn)停滞，[5]浪（5）是否已(yǐ)经结束，抑(yì)或是（5）浪1而(ér)已(yǐ)？需要继续(xù)观察”。当时中原指数185点，最后2021年191点见顶(dǐng)。现(xiàn)再分 析中原城市领先指数走势(shì)。

中原指数1997年6月最高 见103.8点，10月摸101.8点形(xíng)成双顶(dǐng)。1997年6月(yuè)高点定义为超高级浪[3]，跌至2003年8月最低(dī)31.7点为一组3浪(làng)下跌，超(chāo)高级浪(làng)[4]，跌幅69.4%。此后展(zhǎn)开浪[5]上升(shēng)。

2003年8月低点31.7点(diǎn)升至2015年8月高点146.7点为[5]浪（1），[5]浪（1）属于延伸浪。其中2005年(nián)6月高(gāo)点55.8点为（1）浪1，55.8点(diǎn)跌(diē)至2006年9月低点52点为（1）浪2，52点升至2013年(nián)3月高(gāo)点123点为(wèi)（1）浪3——（1）浪3又是延伸浪(làng)——123点跌至(zhì)2014年(nián)4月低 点117.1点为（1）浪4，123点升至2015年8月高点146.7点为(wèi)（1）浪(làng)5。

[5]浪（2）由2015年8月(yuè)高点跌至2016年3月低点127.4点，此后升至(zhì)2018年8月高点188.6点为[5]浪（3）。188.6点(diǎn)调整至2021年1月低(dī)点(diǎn)175点(diǎn)为水平三角形[5]浪（4）。175点升至2021年8月(yuè)191.3点为[5]浪（5）。

2023年10月拙作《香港美(měi)国楼市走(zǒu)势分析》中指出：“近年香港局势动荡，加上
疫情，令楼市投资者信心大减，而联储(chǔ)局连番加息下，楼价自然拾级而下(xià)，我相信(xìn)香港楼(lóu)市已经进
入一个较(jiào)1997年至2003年更大级别调整期……总之，香港(gǎng)楼市下跌基本(běn)目标是(shì)2016年3月127点附近”。以波浪理(lǐ)论角度看，此轮香港楼市调整，为循环级(jí)别。中原指(zhǐ)数自历史高位下跌，先是呈现一组5浪推动下跌局面。

《香港美国楼市走势分析》一文中认为(wèi)，此组5浪下(xià)跌，可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中，历史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪(làng)1，反弹至4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至12月156.3点为（a）浪3，之后回升至(zhì)2023年4月168.4点为(wèi)（a）浪4，然后进入(rù)（a）浪5下跌至今。

（a）浪5又可进一步细分：2023年4月高点168.4点跌至当(dāng)月(yuè)低点(diǎn)165点为5浪[i]，165点反弹至(zhì)5月高点167.9点为5浪[ii]，167.9点跌至今年3月(yuè)低点143点为5浪[iii]，143点回升至(zhì)同月高147点为5浪[iv]，147点至今进入5浪[v]最后下跌。5浪[v]之中，其细浪仍然可以进一步划分。目前处于[v]浪（iii）下跌最后阶段，甚至是[v]浪（v）最后下跌(diē)亦未可知。

次选数法是历史高点跌至2022年(nián)12月低(dī)点156.3点才是（a）浪1，（a）浪2由(yóu)156.3点反弹至2023年4月168.4点，168.4点至今进入（a）浪3下跌。其后反弹是（a）浪(làng)4，以及尚(shàng)有（a）浪5最后一跌。

过往香港楼市持续上升时，特区(qū)政(zhèng)府先后推出“三(sān)辣(là)”政策：

（1）2010年11月20日推出额外印花(huā)税（SSD），2012年起特区政府“加辣”，上调SSD税(shuì)率及延长禁售期至三(sān)年；

（2）2012年推出买家印花税（BSD），非香港永久居(jū)民及公司名义买(mǎi)家，买楼(lóu)时
须(xū)缴付楼(lóu)价15％BSD税项；

（3）新住宅从价(jià)印花税（AVD）为原有税项，2013年2月起特(tè)区政府推出双倍印花税（DSD）。

随着楼市(shì)大(dà)调整，特区政府今年已经撤(chè)下所有(yǒu楼市中期将见底)辣招。香港(gǎng)楼价三座大山：辣招、高(gāo)息及高楼(lóu)价，已经至少去其一，而(ér)楼价亦从高(gāo)位回落接近三成，相信9月美(měi)国降息周期(qī)展开之后(hòu)，楼市会结束浪(làng)（a）下跌，从而(ér)展开浪（b）小阳春反弹。

国(guó)内一线城市二手(shǒu)楼走 势，整体趋势其实与香港楼市走势一致，只是幅(fú)度差 别。以2008年初为起点(diǎn)——深圳楼市最大升幅4.7倍，2021年5月见顶；广州楼市(shì)最大升幅4.1倍，2022年6月见顶；上海(hǎi)楼市最大升幅2.8倍，同(tóng)样2022年(nián)6月见顶；北京楼(lóu)市见顶时间最迟，为2023年5月
，最大升幅3.4倍。一线城市二手楼价回落幅 度介乎(hū)26%至40%之间。简而言之(zhī)，以一(yī)个市值300万人民币单位(wèi)楼价回(huí)落1/3计算，业主账面损失100万(wàn)，你说对消费毫无影响那(nà)只(zhǐ)是自欺欺人啦。个别楼盘跌(diē)幅达五(wǔ)成，就更打击消费了。因此，由于香港(gǎng)消费比大陆(lù)昂贵，加上财富负效应，南下(xià)落(luò)香港旅游人数自然大减；而(ér)香港(gǎng)消费(fèi)力下(xià)降，北上(shàng)消费人数则增加，香港北上旅客数自然创历史新高(gāo)。深圳楼价回落幅度最大 ，但在6月份几个(gè)一线城市社(shè)会(huì)零售总额大跌中跌幅最小：上海、北京、广(guǎng)州、深圳6月社会零(líng)售(shòu)总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零(líng)售总额仍有(yǒu)2%增长，可(kě)见楼市财富负效应威(wēi)力。

执笔之际，万科A股升停板，周四（8月29日(rì)）曾创股价(jià)见顶以来新低，相信是提前反(fǎn)映楼市见底，当美国进入(rù)降息周期(qī)，地产股即使(shǐ)是(shì)死猫式反弹，都可能有“大肉”。套牢(láo)者勿失信心，斩(zhǎn)在最低位。（编者注：作者个人观点，仅供参考，不构 成投资建议）

（本文(wén)完）

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