安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点

继江苏(sū)太仓“以旧换新”常态(tài)化之后，安徽宣(xuān)城(chéng)也完成了首批“以旧换(huàn)新”登记(jì)和筛选，并紧锣(luó)密鼓(gǔ)地(dì)开(kāi)启了第二批登记工作。

“现在第(dì)二(èr)批报名(míng)登记已(yǐ)经开始(shǐ)，不需(xū)要(yào)名额摇号，直接按(àn)照报名时(shí)间顺序进行评估，具体周(zhōu)期长短不确(què)定。”宣(xuān)城山水闲庭置业顾问小张表示。

《每日经济新闻(wén)》记者观察到，有了太(tài)仓、苏州(zhōu)相城(chéng)区等地的先行样(yàng)本之后，其他城市的效率明显提高了。宣城与上述城市“旧房换新”模式基本相同，也由宣城(chéng)市城建集团与宣城市(shì)国控集(jí)团牵头启动，并且跳过了太仓的初代方案，采用“多套换一套”“多套(tào)换多套”“车位直(zhí)接置换”等模式。

首批100组置换人摇(yáo)号产生公积金贷款(kuǎn)配套已跟上

宣城(chéng)市城建(jiàn)集团官微显示(shì)，“以旧换新”活动3月(yuè)11日启(qǐ)动、25日截(jié)止，30日(rì)公开摇号，从261个(gè)登记号码中抽出100名，正式进入评估置换流程。

从具(jù)体(tǐ)规则来看，宣城(chéng)模式吸收了多地的成功经(jīng)验，参(cān)与“以(yǐ)旧换新”的楼(lóu)盘包括世(shì)纪阳江、彩金湖畔、望湖城(chéng)、山水闲庭、幕溪(xī)和府(fǔ)、观江越、江(jiāng)南里(lǐ)、星(xīng)未来天(tiān)下名筑等。值得注意的(de)是，按照旧房收(shōu)购价不高于新(xīn)房(fáng)及车位销售价(jià)的置换原则，居民家庭可以用一套或多套旧房，置换(huàn)一套或(huò)多套新房及车(chē)位(wèi)。而产权(quán)车(chē)位或车库与旧(jiù)房在同一小区内(nèi)的，可用车位或车库(kù)置换同等(děng)数量的新(xīn)房车位。

“换房过程中不(bù)收任何手续费，报名时交2万元(yuán)诚意金，后续无论是否换房(fáng)，这笔钱都会退还或者转为(wèi)房款。可以(yǐ)多套旧房(fáng)换一套新房，旧房价格占新房价格的比例也(yě)没有限制，但高于新房价格的不退(tuì)。”小张说。

根据规则，房屋收(shōu)购款(kuǎn)项(xiàng)方面，支持收购款分批次支付给旧房(fáng)原产权人，首批用于支付新房首付款，剩余旧房款需等新房贷(dài)款放款成功后，支付给旧房原产权人。

政策(cè)层面，宣城给予“以旧换新”明确支持。

3月22日，宣(xuān)城市住房公积金管理委员会发布《关于调整(zhěng)我市住房公积金使用政策的通知》，其中特别提(tí)到，参(cān)与“以旧换新”置换(huàn)购房人及其直(zhí)系亲属，只要符合住房公(gōng)积金提(tí)取、贷款的相关(guān)条件(jiàn)，安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点均可申请使用住房公积金。

事实上，宣城房地产市场和大部分(fēn)三四线城市一样，面临新(xīn)房和二手房成交冷清的局面。

安居客平台显示(shì)，宣城二手(shǒu)房4月挂牌均价7693元/平方米，同比下(xià)降(jiàng)7.37%。市区在售(shòu)新建住宅项目达到16个，销售单价从4999元-12000元/平方米(mǐ)不等。

宣城(chéng)市住房和城乡(xiāng)建设局(jú)发布的(de)房地产(chǎn)市场月报显示，2023年1-12月，全市和(hé)市本级商品住宅(zhái)销售(shòu)面积分别为146万平方米和51.9万平方米，同比分别(bié)下降31.1%和增长11.1%，但批准预售商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅同(tóng)比安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点分别增长12.2%和19.6%。

旧房评估价(jià)成(chéng)双方焦点

一位(wèi)参与(yǔ)宣城“以旧换新”并(bìng)幸运摇中的业主在社交平(píng)台上对每经记者表示：“自己(jǐ)想好就行，（旧房）评估价(jià)真的不高，我家拿出了(le)两套房子评估，确实比(bǐ)中介挂的价格低得多。”

不(bù)过她仍然决定继续进行置换流程，因为“二手房市场不景(jǐng)气，卖也(yě)不(bù)好卖”。

旧房的评估价是“以旧换新”成功与否的关键因素(sù)。

上海易居房地产研究(jiū)院根据(jù)目前各地“以旧换新”推进情(qíng)况和(hé)反馈情况，指出当前最主要的矛盾点(diǎn)聚焦于二手房评估价上。从换房(fáng)者的角度看，担心中介公司或评估公(gōng)司把二手房价(jià)格压(yā)得太低了。而对于(yú)收购二手房的国企来说，过高评估二手房，也会造成财政压(yā)力增大或国有资(zī)产估值虚高的(de)问题。

“从评估角度(dù)看，可以采(cǎi)取多家评估公司联合评(píng)估、锚定周边(biān)市场二手(shǒu)房挂牌(pái)价和实际成交价、多次评估等(děng)方式进行。而对(duì)于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类(lèi)型二手房收购后的再利用模式等。”易居研究(jiū)院认为。

易(yì)居研究院指(zhǐ)出，当前全国各地“以(yǐ)旧换新”工作的开展中，相比传(chuán)统置(zhì)换(huàn)模式，新模式下交易(yì)效率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至 1个月(yuè)。

在传统(tǒng)的(de)房屋(wū)置换模式中，“卖旧”和“买新”两笔操作存在连环单交易风险。“以旧换新(xīn)”模式下，无论是具备“解约保护安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点期”的先买新再卖旧模式，还是类似(shì)宣城的(de)旧房换(huàn)新模(mó)式，即便因评估价格分析而停止换(huàn)房，先行支付的(de)定金2万元仍(réng)然(rán)能够(gòu)退还。对于购房者或换房者而言，交易的障碍因素消除、交易便利度增大、换房流程的舒适度也有所提升。

但(dàn)广东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)曾发文称，不赞(zàn)成地方政(zhèng)府（或授意国企城投）直接下场(chǎng)收房。

据每(měi)经记者观察，率先推(tuī)行旧房直(zhí)接(jiē)换新房模式(shì)的太仓(cāng)、苏州相(xiāng)城区(qū)，包括淮安、宣城等，都属于规模(mó)较(jiào)小的城市或区域，而(ér)这些地方国(guó)资(zī)企业是(shì)否由(yóu)足(zú)够资金实力、足够的经验运营好收回来的老旧且分布(bù)零(líng)散的存(cún)量住房(fáng)？

李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时曾指出：“要看这些城市最后到底(dǐ)收购(gòu)了多少，如果少(shǎo)量的收购，地方确(què)实也(yě)有筹集保障(zhàng)性住房的(de)需要，进行以旧换新也(yě)给市场释放信号，稳定市场信心。目(mù)前各地(dì)一直没有信息(xī)披露具体收房的情况，而部分三四线(xiàn)城市(shì)的国企有没有(yǒu)资金实(shí)力(lì)去(qù)运作仍待观察。”

“对(duì)开发企业来讲，要(yào)把品(pǐn)质好(hǎo)、性价比(bǐ)高的好房源拿出来，不(bù)能(néng)把‘以旧换新(xīn)’当作去库存、去尾货的机会。要让‘换新’的买家真正看到(dào)，要(yào)买的新房是能改(gǎi)善自己居住的好(hǎo)房(fáng)子。”李宇(yǔ)嘉认为。

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