滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

　　每经记(jì)者包晶晶每经编辑魏文艺

　　近期，在已公(gōng)布上半年业绩(jì)的上市(shì)物企中，滨江服务（HK03316，股价(jià)16.76港元，市值46.33亿港元）的营收增速排(pái)在第(dì)一位。

　　中报显示(shì)，滨江服务上半年实现收入16.5亿元，同比(bǐ)增长38.7%；毛(máo)利4.22亿元，同比增长32.6%；毛利率从去年同期的(de)26.7%下降(jiàng)至25.6%；期内(nèi)利润为2.7亿元(yuán)，同比增长14.7%；公司权益股东(dōng)应(yīng)占期内利润为2.65亿元，同(tóng)比增长14.9%；净利率(lǜ)为16.5%，较2023年同期(qī)的20.0%有所下降。

　　视觉中(zhōng)国

　　《每(měi)日经济新闻》记者注(zhù)意到，在多个业务板(bǎn)块中，上半年滨江服务(wù)的(de)物业管理服(fú)务板块收入同(tóng)比增长，但占比有(yǒu)微降；非业主增(zēng)值(zhí)服务收入占比缩减，同时“5S增值服务”收入比重大增。同时，滨江服务源自独立第三方的业(yè)务占比(bǐ)上升明显(xiǎn)。

　　业务结构变动致(zhì)毛(máo)利率下滑

　　自2023年下(xià)半(bàn)年(nián)起(qǐ)，“增收不增利”“现金流(liú)紧缩”开始困扰物(wù)业企业。外拓风险加大、规(guī)模(mó)扩张承压之下，部分(fēn)业绩稳定增长的物企不约而同地向“增值服务”要收益。

　　记者注意到，滨江服(fú)务从2022年起便提出“将5S增(zēng)值(zhí)服务视(shì)为(wèi)未(wèi)来的利润增长引擎”，将业务板块划分为物业管理服务、非业主增值服务及(jí)5S增值服务，形成综合服(fú)务范(fàn)围。

　　其中(zhōng)“5S增值服务”包括家政服(fú)务、经纪服务(wù)、家装服务、向业主销售家具、停车位及储藏室以及其(qí)他社区增值服(fú)务。尽管物业管理服务仍是滨江服务2024年上半年的主要收入来源，但增长势头已经明显不(bù)及增(zēng)值服务(wù)，5S增值服务的占比同比上升13.8个百分点至29.9%，收入同比增长158.5%达到(dào)4.94亿元。

　　比较滨江(jiāng)服务2021年到2024年的4次中期业绩，5S增(zēng)值服务收入分别为0.66亿元(yuán)、0.61亿元、1.91亿元和1.36亿元，占(zhàn)比分别为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正(zhèng)逐渐成为收入的(de)重要支柱。

　　而传统的物业管理(lǐ)服务收入(rù)同比增长25.9%至9.05亿元，占总收入比重约54.9%，相(xiāng)较(jiào)去年(nián)同期的60.4%减少5.5个百分(fēn)点。同时，非业主增值服务收入2.51亿(yì)元，同比下降10.3%，占比15.2%，同比减少了8.3个百分(fēn)点。

　　在利润层(céng)面，5S增(zēng)值服务对利润的贡献度也不可小觑(qù)。5S增值(zhí)服务产生的毛利增长103.7%至1.36亿元，占比达(dá)到(dào)约31%；而物业管理服务贡献(xiàn)的毛利为1.78亿元(yuán)，占比为42.3%，两者贡献度的(de)差距较2023年同期有明显缩(suō)小。

　　不过记者注意到(dào)，滨江服务业务结(jié)构变动的同时，也带来了(le)毛利率的波(bō)动。

　　上(shàng)半年(nián)，滨江服务的毛利同比增长32.6%至4.22亿元，但毛利(lì)率从去年同期(qī)的(de)26.7%下降至25.6%。主要原因是，毛利最高的非业主增值(zhí)服(fú)务板块收入(rù)和利润规模(mó)同比收缩，毛利占比下降了10个百分点。同时(shí)，营(yíng)收占比最大(dà)物业(yè)管理服务虽然毛利率增长5个百(bǎi)分点至19.7%，但拉低了均值。

　　此(cǐ)外(wài)，快速增(zēng)长的5S增值服务贡献了近三成的毛利，但毛利率下降了7.4个(gè)百分点(diǎn)至(zhì)27.4%，毛利率拉动作用仍有限。

　　据中物智库统计，上半年62家上市物企中(zhōng)，滨江(jiāng)服务(wù)的营收增(zēng)长速度（38.7%）排在第一位；62家上市物企平均毛利(lì)率(lǜ)跌至20.7%，滨江服务处于(yú)前1/3水平。

　　滨(bīn)江服务方面称，车位及储藏室销售服务和优居服(fú)务中硬装业(yè)务的快速增长推动了5S增(zēng)值服务(wù)的上升滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑。从利润(rùn)层面看，也正是由于硬装服务发(fā)展迅速，相应板块出现毛利率下(xià)降。

　　对于物业(yè)企业(yè)告别高利(lì)润时代，中(zhōng)指研究院物业事业(yè)部总经理牛晓娟向《每日经济新(xīn)闻》记(jì)者表示(shì)：“物业管(guǎn)理行(xíng)业正步入转型升级的关键时期，物业企(qǐ)业高毛(máo)利时代短(duǎn)期内将较(jiào)难再现，追求合理利润，‘长(zhǎng)坡薄雪’才能持续良性(xìng)发展。”

　　独立第三(sān)方业(yè)务占比明显上(shàng)升

　　与(yǔ)母公司滨江(jiāng)集团步调一致的是，滨(bīn)江服务高度(dù)聚焦在(zài)经(jīng)济发(fā)达的浙江(jiāng)省内。

　　截至今(jīn)年6月30日，滨江服务在管建筑面积约为6310万平方米，较 2023年同期增长29.6%。其中，位于杭州的在管项目面积占比达63.6%，浙江省内(nèi)在管面积占(zhàn)比97.2%。目前合(hé)约项目扩展至江苏、江西、广东、海南、上海等地(dì)的21个城市。

　　截至报告期末，滨江(jiāng)服务已(yǐ)签署的合约建筑面积约9000万平方米，较2023年(nián)同期(qī)增长21.3%。此外，滨江集团(tuán)上半年拿(ná)地10宗，其中不乏高溢价热门地块，均有(yǒu)望成为后续(xù)业务增长的重要支撑。

　　从管理费上看，上半年滨(bīn)江服务平(píng)均物业管理费约为(wèi)每月每平方米4.17元，较去年统计降(jiàng)低了0.1元(yuán)。但根据中指研究院对全国20城物业服务均价的统计(jì)，杭州市均价为每月每平方米2.93元，滨江(jiāng)服务(wù)的物管平均费用水平远超过杭州的平(píng)均水平。

　　值得注意(yì)的(de)是，滨江服务源自独立第三方的业务占比上升明显。截至6月30日，公(gōng)司(sī)在(zài)管面积中(zhōng)，源自(zì)独立第三方的建筑面积占比已提(tí)升至57.7%，较(jiào)去(qù)年同期增长了1.6个百(bǎi)分点。上半年净增加的在管建筑面积与合约建筑面积中，源自独立第三方的比(bǐ)例分别(bié)达到65.2%与67.4%。

　　具体来看，上半年滨(bīn)江服务凭借在(zài)管(guǎn)西(xī)溪之星(xīng)项目的表现(xiàn)，签约溪汀家园、西(xī)溪花(huā)城两个安置(zhì)房项目(mù)，预计年(nián)饱和营收约1800万元。同时，中标(biāo)多个高质量存量住宅项目(mù)，如(rú)天誉湾、旭江华(huá)庭等，预计(jì)年饱和营收均超(chāo)千(qiān)万元。

　　“集(jí)团以多种途径进行外拓，外接滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑项目呈现来源多样化的(de)特性，包括但不限于市(shì)场(chǎng)直拓、保持与战略合作伙伴的友好关系以(yǐ)及承接政(zhèng)府项目。”滨江服务在中报中表示。

　　从财(cái)务(wù)状况来看，至报告期末，滨江服务流动资产为27.37亿元(yuán)，同比(bǐ)增加(jiā)5.1%；现金及等价物 8.67 亿元，同比减少40.4%，主要是由于支付款(kuǎn)项(xiàng)及(jí)购买(mǎi)定期存款理财(cái)产品。公司无贷款或借贷，合(hé)约负债17.14亿元，同比增加10.2%，主要是(shì)由于项目数量增加及预收物业(yè)费增加2.33亿(yì)元。

　　对于物业行业的发展趋势，牛晓娟(juān)分析称，物企将重点围绕多个(gè)维度展开竞争(zhēng)：一是服务品质与差(chà)异化竞争；二是外拓能力的竞争；三是规模较大之(zhī)后(hòu)如何整合的竞争；四是智能(néng)化与数(shù)字化转型；五(wǔ)是跨界合作与(yǔ)资(zī)源融合，这种策略不仅有助于物业企(qǐ)业进(jìn)一步拓宽服(fú)务领域(yù)，还能显著提(tí)升市(shì)场综合竞争能力。

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