秦农银行出售18套西安房源

　　每经记者(zhě) 夏子博(bó) 每经编辑张静

　　秦农银(yín)行一口气上架18套西安(ān)房源。

　　根据西部(bù)产权交易网，上述房源价格在60.65万元-111.71万元(yuán)，其中(zhōng)16套位于莲湖区，2套位于长(zhǎng)安(ān)区，价格最低的一套面积为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低至(zhì)4633元/㎡。

　　即使(shǐ)当(dāng)前(qián)二手房价格遇冷，西安二环内，平均5500元/㎡左右的价格也是(shì)很难想象的。

　　但事实上(shàng)，上述18套房源是第二次摆上货架(jià)了，价格下调了近200万(wàn)元。这或许(xǔ)与(yǔ)其“特殊”的产权关系(xì)有关，莲湖区房源挂牌所留(liú)电话人士表示，国(guó)有资产在一些程序问题上可能导(dǎo)致过户(hù)进展缓慢，去年(nián)卖了一套类似房源，现在这(zhè)9个月了还没过户(hù)……

　　18套房源中，最(zuì)贵的两套由秦农银行长安支行挂出，分别为子(zi)午大道899号智慧城五(wǔ)期3幢24层1单元12403室、12404室，建筑面积(jī)94.45平方米，挂牌(pái)价111.71万元。这也是(shì)唯二两套单价超过10000/㎡的房源(yuán)。

　　剩下的16套都由秦农银行莲湖支行(xíng)挂(guà)出，包括(kuò)玉祥(xiáng)阁、悦园(yuán)小区、方兴大厦、潘家村小区等(děng)，上述房源面积都(dōu)在100㎡以上，但由于房龄较长，多为老(lǎo)旧小区，户型设计过时(shí)，买不上多(duō)少价格，价格最低(dī)的一套位于莲湖区玉祥阁(gé)小区，面积为130.91㎡，评估价为101.09万元，但挂牌价仅需(xū)60.65万(wàn)元，单价低至4633元/㎡。

　　这些价格普遍低于(yú)某购房APP上的市场价，以玉祥阁小区为例，130.91㎡户型的一(yī)套房源最低挂牌价为92万元，单价为7028元(yuán)/㎡。

　　这批(pī)房源也不是首次挂牌(pái)了。据《中国房地产报(bào)》，2023年(nián)12月份(fèn)，秦农(nóng)银行也曾挂牌出售上述房源，不(bù)过当时共有25套，其中7套为商铺。挂牌结束后，这7套商铺全部成交，剩余的18套住宅即为上述住宅，总价约为1590.09万元。而此次挂牌的(de)房源总价约1393万元，相较于上次下调了196.41万元。

　　西安二手房价格整体走弱不假，但远低于市场却出售(shòu)遇冷，或许还与这批(pī)房源的产权关系(xì)有关。

　　在挂牌(pái)信息中提示，目前房产证(zhèng)载(zài)所有权人与现(xiàn)出售人秦农银行莲湖支行不一致(zhì)（由于2015年信用社体制改革，因(yīn)多(duō)种原因暂未变更权属(shǔ)人名称）。

　　记者以寻求购房者身份致电挂牌信息(xī)电话，对方告知道，莲湖支行挂牌的16套房源中，只有（玉祥阁）那三套房产是在个人(rén)名下，所以比其他要便(biàn)宜得多，其中两户配合意愿度低，后续交易过程可能需要动用法律手续，另外，莲湖支行、户主、购买人三方(fāng)在(zài)签合同(tóng)、过(guò)户、打账等流(liú)程(chéng)上如(rú)何获得房管部门认可备案也是个问题(tí)。

　　“即使配合意愿度(dù)高的情况下，国有资(zī)产在(zài)一些程序问题(tí)上也可能导致过户进展缓慢，处理起来很复杂繁琐。”上述莲(lián)湖区房源人(rén)士表示，去年卖了一套类似房源，现(xiàn)在这9个月了还没过户，就是卡在税费问题上(shàng)。

　　上(shàng)述人士(shì)还表示，“无法保(bǎo)证房源(yuán)不漏水(shuǐ)之类的，都是20年的老房子了，因(yīn)为之前长期没(méi)住人，有可能比同小区房源(yuán)平均质量还(hái)要(yào)差一些。”

　　一(yī)位玉祥阁房源附(fù)近的房屋(wū)中(zhōng)介人(rén)士表(biǎo)示，附近小区里房子基本不(bù)会空，有(yǒu)一(yī)部分住的，也有一部分是(shì)租的，只要价格(gé)到位不愁租，租(zū)金每月基本在2500元(yuán)左右。

　　优化资产结构？

　　一(yī)般而言，大型国企及上(shàng)市公司挂牌出售房产(chǎn)，无外乎两种(zhǒng)原因：

　　一是确因闲置而出售：为了盘活固定资产，提高资产运营效率，减少(shǎo)不必要的成本开支，从而提高整体运营效率(lǜ)；二是出于优化业绩：因为业(yè)绩压力，通过出售房产来改善财务报表，在短期内提振公司业(yè)绩。

　　业(yè)绩压(yā)力并不算大，“优化资产结构”更可能是秦农银行考虑(lǜ)的方向。

　　据悉，秦农(nóng)银(yín)行是2015年在原西安市(shì)城六区农村信用合作(zuò)联社基础(chǔ)上(shàng)，以新设合并方式组建的一家省级(jí)农商银行。秦农银行相关负责人告诉(sù)记者，改(gǎi)制过程中，原来(lái)各联(lián)社的(de)债权债务及法律关系由秦农(nóng)银行进行承继，上述18套房(fáng)源就是改制以前原信(xìn)用社(shè)联社时期购(gòu)置(zhì)的，对(duì)这些权属是(shì)没有争议的。

　　该秦农银行负(fù)责人(rén)进(jìn)一步表示：“我们这个资产(chǎn)实际上是属于(yú)一种正常处置，按照我行(xíng)发(fā)展规划及相关文件，我们自有的不动产(chǎn)要盘活处置，作为金融(róng)机构，我们肯定也要优化资产配比、提高资本充(chōng)足率(lǜ)，当然去年的(de)情况不是非常理(lǐ)想，流拍了。”

　　上述莲湖支行挂牌所留电话人士亦表示，秦农银行正在清(qīng)理相关资产以(yǐ)求盘活(huó)国有资产。据他介绍，莲湖(hú)支行上(shàng)架的(de)16套房产，基本都是2000年(nián)前后的单位(wèi)团购(gòu)房(fáng)，当时(shí)有职工退房，最后就(jiù)退到了单位名下，有3套后来发现还在个人名下。长安支(zhī)行挂(guà)牌电话人士也表(biǎo)示，“挂牌房源属(shǔ)于单位当时买的房(fáng)，但是现在有好多原因，需要把这些(xiē)固定资产都卖掉。”

　　“不少住宅20年都(dōu)是闲置的，这些房产对于企业来说是(shì)有税(shuì)的。”上述挂牌电话人(rén)士表示。

　　不过，从当前挂牌情况来看，上述18套房源仍存(cún)在(zài)无法全部脱手的可能(néng)。

　　对(duì)此，秦农银行相(xiāng)关人士表示，按照(zhào)国有资产交(jiāo)易管理规定(dìng)，一般国有(yǒu)资产对外(wài)首次挂(guà)牌肯定要按照评估价，如果没有成交，就(jiù)会根据市场反馈再确定新的挂牌(pái)价格，或者(zhě)重新确定盘活(huó)处置方式，有(yǒu)处置的，有盘活的，有(yǒu)出(chū)租的，最终的要求是一房一策，把盘活处置推进下去，最终要达到的一个国有资产(chǎn)保值增值，后(hòu)期我们可能还会有少量的商铺会进行盘活处置。

　　实际上，将(jiāng)价值不大(dà)的固定资产梳理出清(qīng)，或也符合秦农(nóng)银行战略(lüè)需(xū)求。

　　2021年(nián)印发的《陕(shǎn)西省“十四五”金融(róng)业高质量发展规划》明确提到，“支持秦农银行争取在全省布局(jú)，加快(kuài)筹备上市，走特色化发展道路，打造全国一流农(nóng)商(shāng)行”。

　　“全省布局”和“筹备上市”或是秦(qín)农银行未来发展(zhǎn)的一条主线。近年来(lái)秦农银行在合并吸纳上动作频频，2024年7月，秦农银行(xíng)蓝田支行、周至支行正式(shì)挂(guà)牌开业，标志着秦农银行改革任务完成，再次吸纳合并两家(jiā)农商行，银行营(yíng)业网点数量变更为442家，继(jì)续位居西安市金融机构首位。

　　而倘若要进行《陕西省“十四五”金融业高质量发展规划》提到的——“筹备上市”，上述类似老(lǎo)旧房产(chǎn)的固定资产对上市毫无帮助，甚至可能成为累赘。

　　从经营角度看，当前秦农银行整体(tǐ)经营还是比较稳健的。2023年公司总资产、营收、净利润分别为4441.19亿元、72.04亿元、18.55亿元，分别(bié)同比增长9.33%、13.16%、-0.30%，联合资(zī)信出具的2024跟踪(zōng)评(píng)级(jí)报告，维持秦农银行主(zhǔ)体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。

　　但秦(qín)农银行也有些问题(tí)比较棘(jí)手。例如评(píng)级报告提示：1．秦农银行贷款行业及客户集中度较高，房地产业贷款不良率高；2．关注类贷款和不良贷款规模(mó)及占比有所上升，信贷资产质量面(miàn)临一定下迁风险，拨备水平有(yǒu)待提升。

　　评级报告显示，秦农银行最大十家客户贷款比例2019年至2023年(nián)分别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中国经营报》统(tǒng)计，2022年14家主板、新三板上市(shì)农商行(xíng)前十(shí)大贷(dài)款客(kè)户(hù)占比(bǐ)的平均值为30.12%，远低于秦农(nóng)银行。

　　客户集中或与其省级农商行定位有关，联合资信(xìn)评级报告中指出(chū)：“贷款客户集中度方面，秦农农商银行加(jiā)大力度支持‘一带一路’等(děng)省内重(zhòng)点项(xiàng)目和西安市(shì)本地国有企业，投放(fàng)了部(bù)分基础设施建设类贷款，导致其客(kè)户集中度水平较高(gāo)，面临一定的贷款客户集中风险……”

　　值得注意的是(shì)，秦农银行前十大客户中出现逾期的情况。评级报告显示，贷款(kuǎn)前十大户主(zhǔ)要涉及交通运输业和建筑业(yè)，2023年年末贷款前十大(dà)户中涉及逾期贷款余额16.00亿元(yuán)（单户逾期）、无不良情况，针(zhēn)对大户大额逾期情况，秦农银行正在积极(jí)协调(diào)化解(jiě)，但未来实际处(chù)置情(qíng)况有待观(guān)察。

　　秦农银行在(zài)一些(xiē)信贷风险核心数据上低(dī)于行业平(píng)均(jūn)值，2023年(nián)末，我国商业银行不良贷款率、关(guān)注类贷款占比(bǐ)分(fēn)别为(wèi)1.59%和(hé)2.20%，分别(bié)较上年末下降0.04和0.05个百分点，拨备覆盖率为205.14%。而截至2023年年末，秦农银行不(bù)良(liáng)贷(dài)款率、关注类贷款占比分别达到2.15%、9.19%，同(tóng)比(bǐ)增加(jiā)0.08、1.20个百分点，拨备覆(fù)盖率164.59%，同比下(xià)降4.62个(gè)百分点(diǎn)。

　　评级报(bào)告(gào)中显示，秦农农商银(yín)行(xíng)凭借良好的客群基础及广泛的网点分布(bù)等优势(shì)，坚持(chí)服务(wù)实(shí)体经济的战略导向，专注(zhù)服务“三农”、中小微(wēi)企业以(yǐ)及个人(rén)客户，存贷款业务(wù)市场竞争力较强；陕西省金(jīn)融机构众多带来(lái)的同业竞争压力(lì)较大，2023年，秦农农商银行(xíng)存贷款(kuǎn)业务市场占(zhàn)有率在当地同业中保持中上游水平。

　　封面(miàn)图片来源：每日经济新闻(wén)记者夏子博摄

责任编辑：李琳(lín)琳

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