存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？

“存量(liàng)房贷降到多少你才(cái)不提前还贷？”这是最近社交网络上时常被讨论(lùn)的话题。

新房利率一(yī)降再降。据瑞银方面估算，如今，新房(fáng)房(fáng)贷利率仅3.3%，而存量(liàng)房贷(dài)利率平均达逾4.1%。80个基点的(de)差(chà)距下，存量(liàng)房(fáng)贷高(gāo)位站岗者“绷(bēng)不住了”。

与此同时(shí)，大行房贷规(guī)模缩水、个人住房贷款不良率(lǜ)抬头。近期(qī)，市场关于存量房贷降息的讨论再起，有消息(xī)称，存量按揭(jiē)客户有望与银行重新协商(shāng)房贷利率。

9月(yuè)5日，关于招商银行APP北京(jīng)地(dì)区开(kāi)始测试“存量房贷利(lì)率(lǜ)调整”功能(néng)的消息，也引起不少(shǎo)关(guān)注。对此，招商银行方面表示，网 传该行APP截图中的(de)“存量房贷利率调整”是去年上线的功能，针对的(de)是上轮房贷利率调整(zhěng)业(yè)务的(de)办理，并非当前市场讨论的(de)本轮房贷利率调整。

还有消(xiāo)息称，也可以将现有按揭贷(dài)款直接转入其他银行，并重新(xīn)签订按揭合(hé)同。据称，该方案可能对首套和二套都适用，首次下(xià)调可能发生在未来几周(zhōu)内。

瑞银大中华金融行业研究主(zhǔ)管(guǎn)颜湄之预计，央行(xíng)或在(zài)数月后下(xià)调存(cún)量房贷利率。

但
存(cún)量房贷降息，压 力与动力并存，首当其冲(chōng)的(de)就是拖累银行息差。招商银(yín)行行长王良日前明确表示，该政策还没有得到确(què)认，如果落地将对银行业的(de)存量按(àn)揭利率带来一定负面的
影(yǐng)响。

百(bǎi)万房贷有望少还12万

事实上，存量房贷降低并不(bù)是新鲜事。在去年9月，存量房贷利率(lǜ)已经进行过(guò)一次统一调整。

当时的政策主要面向存(cún)量首(shǒu)套房，要求存量(liàng)房(fáng)贷下调后的LPR加点不能低于(yú)发放时的 城市下限。央行指出，政策实施(shī)首周有(yǒu)98.5%符合条件(jiàn)的存量首套房(fáng)贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元人民币、平均降幅73BP，即居民每年减少偿(cháng)付(fù)1584亿元。

按照央行发布的《2023年(nián)第四(sì)季(jì)度中国(guó)货币政(zhèng)策执行报告》，截至(zhì)2023年底，已(yǐ)有(yǒu)超过23万亿元(yuán)存量(liàng)房贷(dài)的利率完成
下(xià)调，调整后加权平均利率是4.27%。

如果具体到借款人，按照100万元按揭贷款、等额(é)本息还款计算，存量(liàng)按(àn)揭利(lì)率下调70bp，估算可降低(dī)借款人月供约400元，节约月供和总还款额约5%。

持续走低的贷款市(shì)场报价利率。（图源：央行官网）

若新一轮存量房贷降息落
地，可能会降多少？

开源证券首席宏观(guān)分析师何宁在接受时代财(cái)经采(cǎi)访时认为，若调降(jiàng)存(cún)量房(fáng)贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。具
体(tǐ)的操作可能涉(shè)及(jí)两(liǎng)方面，一(yī)是面(miàn)向存量非首套房、类似于2023年9月的
补降，存量非首套房贷规模约15.8万亿元(yuán)，按50-75BP计算，则(zé)居民每年减少偿付788亿元-1182亿元。

第二种可能性，即跟进(jìn)“517新政”。今年5月17日取消房贷 利率下限后，二季度(dù)加权平均房贷利率迅速(sù)下降24BP，而存量房贷并未享有(yǒu)，该部分若按
30-40BP计算，则居民每年减少(shǎo)偿付1134亿(yì)元-1515亿元。

如果假设全部按揭(jiē)贷款利率通过(guò)转按揭和自(zì)主调整的形式下调至新发放利率水(shuǐ)平，中金研报估算，存量按揭利(lì)率平均下调约60bp，估算减(jiǎn)少借款人(rén)利息支出每(měi)年约2400亿元。

按照100万元按揭贷款、30年期(qī)等额本息还款计算(suàn)，存量(liàng)按揭利率下调60bp估算(suàn)可降低借款人月供约(yuē)340元，总还款额大(dà)约能省下(xià)12万元。

房 贷(dài)降息博弈(yì)

上海(hǎi)首席经济学家金融发展中心(xīn)副主任(rèn)刘(liú)煜(yù)辉(huī)近期表示，中国应该(gāi)大幅度(dù)地降低存量房贷（38万亿(yì)元）的利息 水平(píng)， 甚至完全可以与10年(nián)期和30年期的长期国(guó)债利率绑定。因为中国没有完备的个人破产(chǎn)制度(dù)，与国际上 通行做法比较，中国的银行承担的风险实际上是要小很多(duō)的。

然(rán)而，备受期待(dài)的存款房贷降息(xī)想要落地(dì)，还存在不少(shǎo)压力。

国盛金融研究团队预测，若存量(liàng)房贷(dài)利率下调，预计实际降幅将小(xiǎo)于45bps，对银行息差产生约6bps的负向影响，对(duì)净利润(rùn)增速影响约-5.3%。

净息差，一(yī)般(bān)用以衡量银行生息资产的获利 能力，也就是赚钱的能
力，是银行核心的(de)效益性(xìng)指标之一，而净 息差降低(dī)，则意味着(zhe)银行从传统存贷业务中获取(qǔ)的利润在持续(xù)减少。

近期，银行 净息差逐(zhú)渐止跌，但仍处历史最低水平。截至2024年6月末(mò)，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较上年末下降(jiàng)了0.14个百分点，共30家A股上市银行净息差低(dī)于1.8%的“警戒线”。

不过(guò)，中金研(yán)报认为，虽(suī)然存量按揭利率的可能调整对(duì)银行息差形(xíng)成影响，但(dàn)假设负债成本同步(bù)调整，预计对于(yú)息差的总(zǒng)体影响是中性的。

“实(shí)际上，即使不调整
存量按揭利率，居民可能仍在通(tōng)过提(tí)前还贷、或者是通过经营消费贷置换等方式(shì)对银行息差形成压力。”研报称(chēng)，息差能否企稳，根(gēn)本(běn)上取(qǔ)决于居民是否通过偿(cháng)债压力降低实现信(xìn)贷需求的改善。

提前还贷(dài)的现象“风靡”近(jìn)一年，按揭早偿率仍位于14%左右(yòu)的高位，还可能存在使用消费和经营贷置换(huàn)按揭的空间。在提前还贷压力(lì)较大的情况下，调整存量房贷利率在(zài)一定程度(dù)上对银行和借款人来说
是“双赢”，也能(néng)释放更多消费活力。

但若考虑“转按揭”，银(yín)行要面临的压力或许更大。

转按揭，简单(dān)来说，是(shì)将目前房贷换成其他银行利率更低的房贷。颜湄之估计，若允许(xǔ)按揭贷款人(rén)自行转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭利(lì)率拉得更低，或跌 至(zhì)2.1%-2.3%，对银行(xíng)利 润影响严重。她预计，目前不(bù)会完全开放转换按揭，但若最终要市场(chǎng)化的(de)话，相信(xìn)会朝着此方向发展。

招商银行行长王良日前在业绩发布会上表示 ，招行还没有接到(dào)宏观按揭管理部
门，人民银行或者国家金融监督管理总局的意(yì)见，也没有征求过银(yín)行意见。“这(zhè)存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？方面政策推出的话，对银(yín)行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。宏观管理(lǐ)部门会做好充(chōng)分论证和研究(jiū)，推出这样的政策。”王良表示。

广东省城乡规划院存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉建 议，尽(jǐn)可能一次(cì)性降到中长期定期存款利率的水平，让居(jū)民
形(xíng)成按揭(jiē)仍旧(jiù)是低利率、普惠利率的观感和印象，进而(ér)减少提前还贷，鼓励按揭买房。

“尽管此举可能降低银行(xíng)利率，但可以减缓提前还贷(dài)和不愿意贷(dài)款的形势。把贷款增量做起(qǐ)来，即便利率低(dī)了，总利(lì)润也是不变的，而且资金成本也下降了。对商品房销售的影响，趋势(shì)上(shàng)无法扭转，但斜率上可以缓解下滑。”李宇嘉对时(shí)代财(cái)经说。

对(duì)于借款人来说，比(bǐ)起期待存(cún)量房(fáng)贷利率的调整，目前更(gèng)现实的(de)方式或许(xǔ)是(shì)“商转公”。

近(jìn)期，已有山东青岛、江西赣州、安徽宣城等近30个(gè)城市(shì)的住房公(gōng)积金中心发布“商转公(gōng)”政策，借款者可根据相关(guān)规(guī)定，将部分或(huò)全部商贷转换成公积金(jīn)贷款。

以商(shāng)贷(dài)利率3.95%为例，公积(jī)金贷款首(shǒu)套(tào)利(lì)率为2.85%，选(xuǎn)择等额(é)本息贷款60万元、期(qī)限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比(bǐ)商业(yè)贷款减少(shǎo)365.88元，一年节省4390元，30年将节省13.17万元(yuán)。

目前，北上广尚未(wèi)跟进“商转公”政策(cè)。今年(nián)5月，广州住房公积金管理中心曾在回复居民问询时表示，目前国内(nèi)开展“商转公”业务的城市除深圳，基本均为(wèi)体量较小的城(chéng)市，北京、上(shàng)海均未(wèi)开展此项业务。

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