涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函

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　　来源：中国房地产报

　　此次中洲(zhōu)控股及董事长被深(shēn)圳(zhèn)证监局出具警示函，也让公司的发展之路再次蒙上一(yī)层(céng)阴影。

　　自公(gōng)司(sī)录得上市(shì)30年的首次亏损(sǔn)以来，深圳市(shì)中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲(zhōu)控股”）“坏消息”不断(duàn)。

　　9月9日晚间，中洲控股(gǔ)发布公告，公(gōng)司于近(jìn)日收到中国证券监督管理(lǐ)委员会深圳监管局（以下(xià)简称“深圳证监局”）出具的《深(shēn)圳证监局(jú)关于对深圳市中洲投资控股(gǔ)股份有限公司采(cǎi)取责令改正措施(shī)的决(jué)定(dìng)》《深圳证监(jiān)局关于(yú)对贾帅(shuài)、叶晓东采取出具警示函(hán)措施的决定》。同时(shí)，公(gōng)司(sī)控股(gǔ)股东深圳中(zhōng)洲集团(tuán)有限公(gōng)司（以下简称“中洲集团”）收到深圳证监局出具的《深圳证(zhèng)监局关于对(duì)深圳中洲集团有限公司采取出具警示函措施的决定》。

　　根据公(gōng)告，中洲控股存在以(yǐ)下违(wéi)规行为(wèi)：

　　一、信(xìn)息披露不规范。公司在存货减值(zhí)测试时，成本分摊方式(shì)发生变化，构成会计估计变(biàn)更，但公司未履(lǚ)行信息披露义务；公司(sī)未及时披露控股股东股份冻结延期事项。

　　二、存货跌价测(cè)试不审慎。公司部分项目存货(huò)预计售价未综合考虑房地产市场变化情(qíng)况、项目去化、竞品(pǐn)价格(gé)等因素的(de)影响。

　　三、公司治理不规范(fàn)。公司部分“三(sān)会”会议记录不完整和会议管理不到位、内幕知情人登记(jì)管理制度未(wèi)及时修订和(hé)执行不到位，关联人名单(dān)登记不完整。

　　除了对中洲控(kòng)股进行警示(shì)外，深圳证监局还特别提及公司董事长、总经理贾帅，财务总监、董事会秘书叶晓东。公告显示，贾帅、叶晓东对上述(shù)问题负有主要责任。根据相关规定，深圳证监(jiān)局决定(dìng)对贾帅、叶晓东分别采取(qǔ)出具警示函的监管措(cuò)施(shī)。

　　就警示函内容(róng)及公(gōng)司后续计划，中国房地产报记者致电中洲(zhōu)控股投资者电话，工作人员(yuán)表示(shì)，公司及相关责任主体在收到警示函(hán)后，高度重视相关问题，并将严格按照深圳证监局的监管要(yào)求进行整改。本次(cì)行政监管措(cuò)施不会影响公司正常(cháng)的经营管理活动。

　　9月10日，截至收盘，中(zhōng)洲控股(gǔ)股价跌2.98%，报3.58元，总市值23.8亿元(yuán)。

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　　首度亏损遭问询

　　这已(yǐ)不(bù)是中洲(zhōu)控股今年(nián)第一次受到监(jiān)管机构关注(zhù)。

　　4月24日，中洲控股发布了2023年年(nián)度报告。报告显示，2023年中洲控股实现营业收(shōu)入76.21亿元，同比上升7.59%；归属(shǔ)母公司净利润-18.45亿元，同(tóng)比下降(jiàng)2412.74%；扣(kòu)除非经常性(xìng)损益后归(guī)属母(mǔ)公司净利润-18.64亿元，同比下降6564.38%。

　　这是中洲控股自1994年上市以来的首次年报亏损，且亏损金额足(zú)以吞没其此前近5年(nián)来(lái)的归属母公司净利润之和(hé)。数据(jù)显示，中洲(zhōu)控股2018~2022年(nián)的归属母公司净利(lì)润合计约18.01亿元。

　　5月(yuè)22日，深交所向中洲控股(gǔ)发布年报问询函，要求其说明营(yíng)业收入增加的同时净利润大(dà)幅下(xià)降等问题的原因。

　　6月中(zhōng)旬，中洲控股回复，房地产销售(shòu)采取预售模式，营业收入与实际销售情(qíng)况存在一定时(shí)间差。2023年(nián)度(dù)结转收入的部分项目主要系2021~2022年期间进行(xíng)预(yù)售，并于该年度竣工(gōng)达到约定交付条件进而结转收入的金额增(zēng)加。公司2023年开发预售的部分房(fáng)地产(chǎn)项目销售价格不及预期，售价下降明显。公司根据各项(xiàng)目所处的市场环境，按企业会计准则的要求对存(cún)在减值(zhí)迹象的存货项目计(jì)提了存货(huò)跌价准备22.18亿元，增长(zhǎng)约961.24%。综合上述因素(sù)，公司2023年度营(yíng)业收入较上年增加5.38亿元，增长7.59%；净利润大幅下降19.25亿元，同比下降2412.74%。

　　公司经(jīng)营活(huó)动现金流与净利(lì)润变(biàn)动情况方面，中洲控股表示，基于房地产行业特点，公司本年度结转收入的部分项目系2021~2022年期(qī)间进行预售，当时所处市场环(huán)境较报(bào)告期略好，售价(jià)较2023年度高，因此对毛利率做(zuò)出明显贡献。而(ér)2023年度，受到房地产行业销售情况继续下滑的影响，部分项目销售(shòu)价格下降明(míng)显，以价换量的结果导致报告期内因(yīn)存货出现明显减值迹象，计提(tí)存货跌价准备22.18亿元。因此2023年度公司净利润大幅下跌至-18.45亿元。

　　公司2023年经营活动现金(jīn)流入实际较上年(nián)同期减少约3.85亿元，因当年销售不及预(yù)期，预售资金回流减少，为保证公司正常经营，公司放缓工程进度，相应减少了房(fáng)地产开发(fā)支出的现(xiàn)金流出，使经营活动现金流出较上年减少约7.6亿元(yuán)。综合来看，经营活动产生的(de)现金净流入较上年增加3.7亿元，同比增加38.12%。

　　中洲控股在相关回复中还透露(lù)，截至2024年一季度末，公司一年内到期(qī)的有息负债金额为23.78亿(yì)元，可用货币资金为15.79亿元，资产负债率为81.88%；公(gōng)司流动性指标较(jiào)弱，未来(lái)一年仍存在一定偿债压力。

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　　昔日“拿地王(wáng)”的“苦日(rì)子”

　　中洲控股的前身是创立于(yú)1984年的深圳市长城投资控股股份有限公司（以下简称“深长城(chéng)”），于1994年股份制改(gǎi)造(zào)后成为上市公司。1993年(nián)，潮汕商人黄(huáng)光苗创下房地产开发企业(yè)中洲集团，并于(yú)2013年通过深长城实现(xiàn)A股曲线上市(shì)。迄今为止，中洲(zhōu)集团持有中洲控股52.63%的股份，中洲控股(gǔ)是中洲集团唯一地产上市平(píng)台(tái)。

　　很长一段时间内，黄光苗的命运与中(zhōng)洲控股捆绑在一起，而他的扩(kuò)张雄心深深(shēn)影响(xiǎng)着中洲控股。数据显示，中洲控股在2016~2018年的新增土(tǔ)地(dì)储备分别为20.73万平(píng)方米、98.78万平方米和24.49万平方(fāng)米，拿地面积的增长幅度基本可以(yǐ)对应中洲(zhōu)控股的(de)存货增速(sù)。2017年，中洲控股曾在一月(yuè)内横扫(sǎo)全国5个城市，涉及香港、佛山、惠州(zhōu)、无锡及(jí)重庆(qìng)，拿地气势如虹，一时被(bèi)业内誉为“拿地大王”。

　　值得注意的是，自2016年销售额突破百亿大关后，中洲控股业绩规模一(yī)直没有更(gèng)大突破。2016~2019年，中洲控股的销售金额分别为105.3亿元、144.91亿元、131.72亿元和155.21亿元。按照中指研究院的统计口径，2023年中洲控(kòng)股实现销售额116.9亿元，仅位居行业第106位。

　　早期大量拿(ná)地亦导致中(zhōng)洲控股(gǔ)存货高企(qǐ)，或陷入“消化不良(liáng)”的窘境。中国房地产报记(jì)者(zhě)查阅中洲控股近(jìn)5年的年报数据发现，其“增收不(bù)增利”的趋势明显。

　　2019~2023年(nián)，中洲控股营业总收入分别为72.13亿元、107亿元(yuán)、86.76亿元、70.83亿元及76.21亿元，而同期的归(guī)属母公司净利(lì)润则分别为7.87亿元、2.81亿元、2.06亿(yì)元、0.80亿元及(jí)-18.45亿元，呈连年下滑状态。

　　来到2024年，这一情形似乎更为严(yán)重。

　　8月29日(rì)，中洲控(kòng)股发布2024年半年报(bào)，报告期内，公(gōng)司实现营业收入约(yuē)23.43亿元，同比下降35.74%；归属母公司净(jìng)利润亏损4.15亿(yì)元，同比下(xià)降2009.35%。对于(yú)营业收入的下滑，中洲控股表示，主要是本期房地产收入结算规模较上(shàng)年同期减少。

　　具体来(lái)看，中洲控股的营(yíng)业收入构成中，房地产、酒店和(hé)施工行业的营业(yè)收入出现不同幅度的(de)下滑。其中(zhōng)，房(fáng)地产占营业收入的比重高达87.45%，但是(shì)降幅最(zuì)严重的，同比(bǐ)减少39.12%。

　　值得一提的是，中洲控股报告期内资产减值损失达4.41亿元。其中，对存货的账面价值进行减值，计提了4.29亿元的存(cún)货跌价损失；对合同取得成本的(de)账(zhàng)面价值进行减值，计提了1203.25万元的减(jiǎn)值损失。

　　业绩持续下滑(huá)的同时，一些负面消(xiāo)息也总围绕着中洲(zhōu)控股。

　　2018年4月(yuè)，作为中洲(zhōu)控股实际控制人的黄(huáng)光苗因(yīn)泄密重组消息，卷入皇(huáng)庭集团郑小燕内(nèi)幕交易；2019年4月，黄(huáng)光苗的哥哥黄光亮因(yīn)未按规定披露上市公司信息被深圳证监(jiān)局出具《行政处罚决定书》。

　　此后，黄光苗行事愈(yù)发(fā)低调，逐渐将中(zhōng)洲控股交由(yóu)职业经理人打理，自己则(zé)退居幕(mù)后。

　　据了解，中洲控股(gǔ)现任董事(shì)长贾帅是做财务出身。曾任成都中信城市(shì)建设有限(xiàn)公司财务总监、副总经理；2009年1月~2015年12月，任中洲集(jí)团财务总监；2015年12月(yuè)~2016年12月，任中洲集(jí)团副(fù)总裁兼财务总监(jiān)；2016年12月起任中洲集团总裁；2014年3月起兼任中(z涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函hōng)洲控股(gǔ)董(dǒng)事；2024年5月，任中洲控股非独立(lì)董(dǒng)事(shì)、董事长、总裁。

　　此(cǐ)次中洲控股及董事长被深圳证监局出具警示函，也(yě)让公司的发展之(zhī)路再次蒙上一层阴影。

责(zé)任编(biān)辑：杨红卜

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