商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？

浙江省宁波市统筹推(tuī)进城市更(gèng)新，提(tí)质加速推进保障房、人(rén)才房、青(qīng)年公寓等项目建设，不断提升(shēng)住房品质，完善各项配(pèi)套设(shè)商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？施。图为宁波(bō)市应家保障房及其(qí)周边的学校、地铁等配套设施。

胡(hú)学军摄（人民视觉(jué)）

房贷利(lì)率再迎下调。近期，国内多地多家银行宣布下调个人住房商业贷款利率。在江苏苏州、广东(dōng)佛山，部分银行推出的(de)首套房贷利率降至3.05%；在云南玉(yù)溪，首套房及(jí)二套房贷利率进入“2时代”，降(jiàng)至2.95%。

房贷利率下(xià)调对购房者是(shì)一(yī)大(dà)利好。而当(dāng)商业贷款利率(lǜ)持续下调并接近(jìn)公积金贷(dài)款利率时，购房者也面临新的选择。公(gōng)积金贷款是否还具有吸引力？如何继续(xù)发挥住房公积金(jīn)的(de)保障优势？

多地多家银行宣布下调(diào)房贷利率(lǜ)

你(nǐ)的房贷利率是多少(shǎo)？

“我(w商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？ǒ)前不久刚买(mǎi)了首套(tào)新房，用(yòng)了(le)组合贷的形式，公积金(jīn)贷款65万元，商贷15万元，利率(lǜ)分别(bié)为(wèi)2.85%和3.25%。”家住河(hé)南郑州的刘勇智说，从自己去(qù)年开始看房以来(lái)，当地房贷利率一直保持下调趋势。在(zài)对比多家银行贷款(kuǎn)方案后，他最终敲(qiāo)定了目前的贷款方(fāng)式。“现(xiàn)在算(suàn)是近期(qī)的利率低位，购房负担减轻(qīng)了不少。”他说。

类似(shì)的情况不仅发(fā)生在郑州。来自江苏苏州的钟毅(yì)最近正在咨询购房贷款事宜，他告(gào)诉笔者，自己咨询了当地多家银行，其中多数表示目前首套房贷利率(lǜ)为3.05%，部(bù)分(fēn)银行还可以申请2.95%的首套(tào)房(fáng)贷利率。“2.95%的房贷利(lì)率(lǜ)对于征信和债务(wù)情况要求相对严格，银行的(de)说法是‘收入能(néng)够两倍覆盖负(fù)债’就可以申请，放款周期在1周左右。”钟毅说。

进入6月以(yǐ)来，国内多(duō)地多家银行纷纷调(diào)整房贷(dài)利率下限。7月，中国人民银行将1年期和5年期以上贷款市场报(bào)价(jià)利率（LPR）均下调(diào)10个基点，分别达到3.35%、3.85%。LPR下调后，多地(dì)房贷(dài)利率随之调整，在广东广州和佛山、江苏(sū)南(nán)京和苏州以及云(yún)南玉(yù)溪等地，部分银行推出“2”开头(tóu)的个人住房商业贷款利率，刷新近期房贷利率下限。

银行为何纷纷下调房贷利率？广(guǎng)东省住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉分析，近期房贷(dài)利率下行受(shòu)多重因(yīn)素推动。“一方面有银行(xíng)间(jiān)对房贷份额的‘争抢’，通过降利率(lǜ)的手段吸引购房者贷款。另一方面，近期部分银行存(cún)款利率有所下调，跟按揭贷款利率呈倒挂趋势，这推动了银行继续下调房贷利率。此外，今年以来LPR经历了两(liǎng)次(cì)下调，也(yě)拉动了银行(xíng)房贷利率随(suí)之调整。”李宇嘉说。

“房贷利(lì)率(lǜ)通常随LPR变动(dòng)而变动，最近房贷利(lì)率再下调是市场利(lì)率下调而造成的。”首都经济贸易大学京津(jīn)冀房地产研究院院(yuàn)长(zhǎng)赵秀池说，房(fáng)贷政策是房地产调控手段之一，在楼市相对低迷的情况下，下调房贷(dài)利率有利于减轻购房者负担，促进刚需和改善性住房需求入市，对于稳定楼(lóu)市有一(yī)定(dìng)积极作用。

商贷和公积金贷款利率接近，影响购(gòu)房者决策

申请商业贷(dài)款、住(zhù)房公(gōng)积金贷款是目前购房者借贷的主要方式。过去，不少(shǎo)购房(fáng)者在申请(qǐng)贷款时会选择“个人住房商业贷款+住房(fáng)公积金贷款(kuǎn)”的组(zǔ)合贷方式。其中，公积金贷款因其利(lì)率低、普惠性强等特点，受到许多购房者欢迎(yíng)。

家住北(běi)京市海淀区的(de)郭欣文2021年买(mǎi)了一套40多平方米的一居室，“我当时(shí)刚工作两年，公积金余额(é)不多，能申请的贷款额度有限，最后选择(zé)的(de)是组合贷的形(xíng)式。”她说，“我(wǒ)身边已经买房且是首套房(fáng)的朋友几乎都选择组合贷，而且都是先把公积金贷(dài)款额度‘拉满’，再申请商业贷款。毕竟公积金(jīn)贷款主(zhǔ)打普惠，每个月也能直接用一部分公积(jī)金还(hái)贷(dài)，对于刚毕业不久、积蓄不多的(de)购(gòu)房者来说更加友好。”

还有些符合条件的购房者选择了纯公积金贷款(kuǎn)。

“我是两年前买的婚房，全部用公积金贷(dài)款，当(dāng)时贷款利率(lǜ)不到3%。”来自天津的苏然(rán)是一名教师，她告诉笔者：“我的房子面积(jī)不算大(dà)，两(liǎng)室一厅，当时需要贷款72万元，刚好我(wǒ)的公积金额度有80万，能够全(quán)覆盖。公积金贷款额度高、利率低，对于购房者来说很实惠，在商贷利率比(bǐ)较(jiào)高的情况下，我想不少(shǎo)购房者都会尽量选择多(duō)用公积金贷款。”

不过，由(yóu)于申请公积金(jīn)贷款通常会受(shòu)连续缴存时间、账户余额、贷款记录等条件(jiàn)限(xiàn)制，对于(yú)名(míng)下已有房产的购房者而言，如果(guǒ)想再购置(zhì)房产，往往只能选择利(lì)率相对较高的商业(yè)贷款。

“今年7月我(wǒ)买了第三套房，走的是(shì)纯商贷，利率差不多3.5%。”张成是一家创业公司的(de)老板，据(jù)他介(jiè)绍，选择纯商贷是因为上一套房的公积金贷款没还完，只能申请商业贷款。“最近听说商贷利率下调(diào)了(le)，对于第三套房来说，3.5%左(zuǒ)右(yòu)的利率挺(tǐng)划(huà)算。对于购买首(shǒu)套房的(de)年轻朋友，在公积金贷款利率原就较(jiào)低的情况下，进(jìn)一(yī)步降低商贷利率更是(shì)利好(hǎo)。”

今(jīn)年5月，中国人民银行宣布下调个(gè)人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年(nián)以下(xià)（含5年）和5年以(yǐ)上首套个人住房公积金(jīn)贷款利率分(fēn)别(bié)调整(zhěng)为2.35%和2.85%，5年(nián)以下（含5年）和5年以上第二套(tào)个人住房公积金(jīn)贷(dài)款利率分别调(diào)整为不低于2.775%和3.325%。近期，各地又纷纷下调商贷利率，在部分房贷利率进入“2时代”的地区，商贷利率(lǜ)和(hé)公积金贷款利(lì)率利差越来越小。在商业贷款利率逼近公积金贷款利率的情况下，公积金贷款(kuǎn)的(de)吸(xī)引力是(shì)否会降低？居民(mín)缴存意(yì)愿是否(fǒu)会受影响？

“如(rú)果商(shāng)贷利率明显低于公积金贷款利率，我当然会(huì)选择前者，但是会(huì)考虑从公积金账户里取钱来还商贷，这样既能享受较低的贷款利率，又能发挥公积金的普(pǔ)惠优势。对我来说，并(bìng)不会因为商贷利率降了就‘抛弃’公积金(jīn)。”苏然说。

今年56岁的李花是一名国有企业(yè)会计，在她看来，商贷利率接近于公(gōng)积金贷款利率可能会吸引一部分(fēn)购房者选择商业贷款，但(dàn)并不会对其持(chí)续缴(jiǎo)存公积(jī)金的决策造(zào)成影响。“即便公积金贷款利率优势不如以前突出，但是公积金作为一种保障性资金，相当(dāng)于一笔稳妥储蓄，不管是租房还是买(mǎi)房都能提出来使用，是利于居民的。”李花说。

优化公积金贷款政策(cè)以(yǐ)发挥其保障优势

从目前走势看，商贷利率逼近公(gōng)积金(jīn)贷款利率，或许会在一定(dìng)程度上削弱公积金贷款的低利率优(yōu)势(shì)。那么，公积金贷款该如何(hé)更好地发挥(huī)其保障作用？

“商(shāng)贷(dài)利率的下调空间主要(yào)由LPR变动情况来确(què)定，未来(lái)商贷利率还有下(xià)降(jiàng)可能(néng)，客(kè)观地说，会(huì)在一定程度上导致公积金贷款的吸(xī)引(yǐn)力降低。”赵秀池认为，下一步可以考虑随之调整公积金贷款利率，或进(jìn)一(yī)步(bù)放宽(kuān)公积金(jīn)提取和使用(yòng)门槛，为购(gòu)房者(zhě)创造便利。

李宇(yǔ)嘉认为，在公积金(jīn)贷(dài)款低利率优势不再明显的情况下，适度下调公积金贷款(kuǎn)利率，拉大(dà)二者利差(chà)，或是维持公积金贷(dài)款吸引力的手段之一。“推出住房公积金贷款的(de)目的不是赚钱，而是利好购房(fáng)者(zhě)，要继续发挥其保障优势就应(yīng)随市而动，突(tū)出其(qí)普惠性。与此(cǐ)同时，应该进一步(bù)优化公积金业务管理模式(shì)，提(tí)高公积金(jīn)贷款效率并保障公积金(jīn)管(guǎn)理机构合理的利润(rùn)水平，未来还要积极扩大(dà)公积金缴(jiǎo)存范围，让更多购房者、租房(fáng)者都能从中获益。”李宇嘉说(shuō)。

业内人士(shì)指出，在当前低利率环境下，纯商贷或选择(zé)更(gèng)大比例的商业贷款对(duì)于购房者而言(yán)更划算(suàn)。但从长期看，房贷期限通常长达20至30年，未来的利率走势较难(nán)评估，如果(guǒ)房(fáng)贷利率走(zǒu)向上升通道，商业贷款利率(lǜ)可能浮动(dòng)走高，调整频次也(yě)较高，购房者或许“没那么(me)省心”。在此情况下，更加稳(wěn)定、调整较慢(màn)、利率长期较低的住(zhù)房公积(jī)金更(gèng)能(néng)凸显其优(yōu)势。

“公积金贷款和商业贷款二者是互为补充的，目的都是帮助(zhù)购房人顺利购房(fáng)。住房(fáng)公(gōng)积(jī)金不仅利(lì)率低、贷款期(qī)限长，其贷款成数即贷款额度占房屋总价的(de)比例通常较高，一直以来都较受购房(fáng)者欢迎。因此，即便短期内二者(zhě)受利(lì)率浮动(dòng)影响(xiǎng)，购房者可能会做出(chū)不(bù)同以往的贷款决(jué)策，但两种贷款模式的定位和各自优势(shì)依然明显。”赵秀池建议，相关部门可考虑(lǜ)将公积金贷(dài)款成(chéng)数与住房性(xìng)质挂钩，尤其对政策性住房给予照(zhào)顾，降低政策性住房贷款的首付(fù)比例并提(tí)高贷款(kuǎn)额度，以此进一步发挥住房公(gōng)积(jī)金的保障作用。

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