楼市中期将见底

（本文成文于上周五，首发于上周六今(jīn)年第17期杂(zá)志）

现代社会经济(jì)发达，金融地产业发达，财(cái)富效应影响巨大。譬如国内一线城市，多数中青年人置业时选择按揭贷(dài)款，每月(yuè)按揭还款会令消费受压(yā)。而楼价涨跌，当(dāng)幅度(dù)足够大时便会(huì)严
重影响消费。相反，经济较落后地区，置业者普遍较为保守。有楼在手与无楼在手者，差别甚(shèn)大(dà)。低(dī)收(shōu)入者除了每月工资收入，无其他收入，则(zé)影响其(qí)消费者(zhě)只有(yǒu)物价涨跌。

近期香港人(rén)北上消(xiāo)费成为浪潮，社交媒体上阵阵热议(yì)。比如香港靠近(jìn)深圳地区(qū)如上水等，一众上了(le)年纪“师奶”不时坐两元(yuán)港铁到莲塘口岸，过关后再坐两三个站免费公共汽车(chē)到市(shì)场买菜。根据香港(gǎng)海关条例，熟食可以过关。香港烧肉每斤过百港币，但深圳莲塘市场烧肉售价则(zé)仅仅二十几元人 民(mín)币，档主做到不停手。香港“师奶”们买上几日(rì)分量蔬菜与肉食回港，每月节(jié)省出不少钱。因此，香港靠近(jìn)深圳一些墟镇空置铺位大量(liàng)出(chū)现(xiàn)。

大流行结束之后，深港边境(jìng)恢复正常通(tōng)关，但大陆(lù)南下旅客(kè)每月仅仅二三百万(wàn)人次，今年上半年平均每(měi)月(yuè)268万人次；而香(xiāng)港北(běi)上旅客则创历史新(xīn)高，最新(xīn)数据是(shì)每月716万人次。数据此消彼(bǐ)长，其背(bèi)后(hòu)原因(yīn)皆是(shì)财富效应所致。香港零售市场低迷，商铺价(jià)格自然暴跌。根据香
港信报财经报道，北角城市花园商(shāng)场地库一(yī)个铺位仅仅以10万港币抛售，折合每(měi)平方英(yīng)尺1220元(yuán)，业主持有11年惨亏93%。虽然是极端例子，但亦反映商铺走势惨烈。深水(shuǐ)埗高登电脑中心一(yī)个铺位538万港币(bì)售出(chū)，业(yè)主早于2008年 968万买入，16年时间账面蒸发430万，跌(diē)幅44%。中原地产研究(jiū)部指香港甲级写字楼租值连续 四年下跌，较2019年高位回落(luò)25%，中环中心、长(zhǎng)江集团中心及会议(yì)展览中心近四年租值(zhí)跌幅高达33%以上(shàng)。住宅方面，中原城市 领先指数2021年8月最高(gāo)见191.3点，其(qí)后大幅回落，最新报138.6点，跌幅27.5%。

回顾以(yǐ)往分析(xī)香港(gǎng)楼市文(wén)章
……

2017年7月29日《全球楼(lóu)市危机山雨欲来（上）》一文认(rèn)为“2003年SARS之后
香(xiāng)港(gǎng)楼市进入第[5]浪上(shàng)升，而(ér)2015年至2016年(nián)调整已经是[5]浪（4）下(xià)跌，现在正处于[5]浪(làng)5最(zuì)后上升。”当(dāng)时(shí)中原(yuán)指(zhǐ)数约160点。2018年3月(yuè)17日(rì)文章《伦敦北京楼价松(sōng)动 银行股(gǔ)中期见顶》，文中指“2003年展开超(chāo)高级浪[5]。目(mù)前已经进入[5]浪(làng)（5）最后上升。压死骆驼最后一根稻草恐怕是美
国(guó)持续加息。”其时中(zhōng)原指数(shù)约175点。2019年8月31日《中国(guó)股市(shì)反复 震 荡(dàng) 香港(gǎng)楼市摇摇欲坠》一文认为“香港楼市正进入2003年(nián)以来[5]浪（5）上升。楼价在创(chuàng)新高(gāo)后出现停滞，[5]浪（5）是否已经结(jié)束，抑或是（5）浪1而已？需要(yào)继续观(guān)察”。当时中(zhōng)原(yuán)指数185点，最后2021年191点见顶。现再分析中原城市领先指数走势。

中原指数(shù)1997年6月最高见103.8点，10月摸(mō)101.8点形成双顶。1997年6月高点定义为超高级浪[3]，跌至2003年(nián)8月(yuè)最低31.7点为一组(zǔ)3浪下跌，超高级浪[4]，跌幅69.4%。此后展开浪(làng)[5]上升。

2003年8月(yuè)低(dī)点31.7点升至2015年8月高点146.7点为[5]浪（1），[5]浪(làng)（1）属于延伸浪。其中2005年6月高点55.8点(diǎn)为(wèi)（1）浪1，55.8点(diǎn)跌至2006年(nián)9月低点52点为（1）浪(làng)2，52点(diǎn)升至2013年3月高点123点为（1）浪3——（1）浪 3又是延伸浪——123点跌至2014年4月低点117.1点(diǎn)为(wèi)（1）浪4，123点升至2015年8月高点146.7点为（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年8月高点跌至2016年3月低(dī)点(diǎn)127.4点，此后(hòu)升至2018年8月高点188.6点为[5]浪（3）。188.6点调整至2021年(nián)1月低(dī)点175点为水平三角形[5]浪(làng)（4）。175点升至2021年8月191.3点(diǎn)为[5]浪(làng)（5）。

2023年(nián)10月拙作《香港美国楼市(shì)走势(shì)分析》中指(zhǐ)出：“近年香港局势动荡，加上疫情，令楼市投资者(zhě)信心大减，而联储局连番加息下，楼(lóu)价自然拾级而下，我相信香(xiāng)港楼市已(yǐ)经(jīng)进入一(yī)个较(jiào)1997年至2003年更大级别(bié)调(diào)整期……总之，香港楼市下跌(diē)基本目标是2016年3月(yuè)127点附(fù)近”。以波浪理论角度看，此轮香港楼市调整(zhěng)，为循环(huán)级别。中原指数自历史高位下跌，先是(shì)呈现一组(zǔ)5浪推动(dòng)下跌局面。

《香港美国(guó)楼市走(zǒu)势分析》一文中认(rèn)为(wèi)，此组5浪下跌，可能(néng)是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中，历史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪(làng)1，反弹至4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至12月156.3点为（a）浪3，之后回升至2023年4月(yuè)168.4点(diǎn)为（a）浪4，然后进入（a）浪5下跌至今。

（a）浪(làng)5又可进一步细分：2023年4月高点
168.4点跌至当月低点165点为5浪[i]，165点反弹(dàn)至5月高点167.9点为5浪[ii]，167.9点(diǎn)跌至
今年3月低点143点为5浪[iii]，143点回升(shēng)至(zhì)同月高147点为5浪[iv]，147点至今进入(rù)5浪[v]最后下跌。5浪[v]之中，其细(xì)浪仍然可以进一步划分。目前处(chù)于(yú)[v]浪（iii）下跌最后阶段，甚至是[v]浪
（v）最后下跌(diē)亦(yì)未可知。

次选数法是历史高点跌(diē)至2022年(nián)12月低点(diǎn)156.3点才是（a）浪1，（a）浪2由156.3点反(fǎn)弹至2023年(nián)4月168.4点(diǎn)，168.4点至今进入（a）浪(làng)3下(xià)跌(diē)。其后反弹是（a）浪4，以及尚有（a）浪5最后一跌。

过往香港楼(lóu)市持续上升时，特区政(zhèng)府先后推出(chū)“三辣”政(zhèng)策：

（1）2010年(nián)11月(yuè)20日推出(chū)额外印花税（SSD），2012年起特区政府“加辣”，上调(diào)SSD税率及延长禁售期至三年；

（2）2012年推出买(mǎi)家(jiā)印(yìn)花税（BSD），非香港永久居民及公(gōng)司名义买家，买楼(lóu)时须缴付楼价15％BSD税项；

（3）新(xīn)住宅从价印花(huā)税（AVD）为原有税项，2013年2月 起特区政府推出双倍印花税（DSD）。

随着楼市大调整，特(tè)区政府今(jīn)年(nián)已经撤下所有辣招。香(xiāng)港楼价三座大山：辣招、高息及高楼价，已经至少去其一，而楼价亦从高位回落接(jiē)近三成(chéng)，相信(xìn)9月美国降息周期展开之(zhī)后(hòu)，楼市会结束浪（a）下跌，从而(ér)展开浪（b）小阳春反弹。

国内一线城市二手楼走势，整体趋势(shì)其实与香港楼市走势(shì)一致，只是幅度
差别。以2008年初为起(qǐ)点——深圳(zhèn)楼市最大(dà)升(shēng)幅4.7倍，2021年5月见顶；广州楼市最大升幅4.1倍，2022年6月见顶；上(shàng)海楼市最(zuì)大升幅 2.8倍，同样(yàng)2022年6月见顶；北京楼市见顶时间最迟，为2023年5月(yuè)，最(zuì)大升 幅(fú)3.4倍。一线城市二手楼价回落幅度介乎26%至40%之间。简而言之，以一个市值300万(wàn)人民币单位楼价回落(luò)1/3计算(suàn)，业(yè)主账面(miàn)损失100万，你(nǐ)说对(duì)消(xiāo)费毫无影响那只是自(zì)欺欺人啦(la)。个别楼盘跌幅(fú)达五成，就更打击消费(fèi)了(le)。因(yīn)此(cǐ)，由于香港消(xiāo)费
比大陆昂贵，加上(shàng)财富负效应，南(nán)下落香港旅(lǚ)游人数自然大(dà)减(jiǎn)；而香港消(xiāo)费力下降，北 上消费人数则增(zēng)加，香港北上旅客数自(zì)然创历史新高。深圳(zhèn)楼价回落幅度最大，但在6月(yuè)份几个一线城市社会零售总额大跌中跌幅最小：上海(hǎi)、北京、广州、深圳6月(yuè)社会零售总(zǒng)额按(àn)年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社(shè)会零(líng)售总额仍有2%增(zēng)长，可见楼市财富负效应威力。

（本文完(wán)）

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