新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温

随着楼市“517新政”效(xiào)应的(de)减弱，楼市交易在前期走高后，近期出现一定降温。

中指研究院近日发布的报告(gào)显示，今年8月，22个城市楼市整(zhěng)体成交面积环比下降(jiàng)2.9%，同(tóng)比下降11.95%。

今年5月，提振楼市的“517新政”重磅(bàng)出台，随后(hòu)各城市纷纷(fēn)推出落地政策，其效(xiào)应也在随后显现。6月，在开发商冲击半年业绩的努力下(xià)，市(shì)场交易规模达到年内最高。到7月(yuè)，一些房企(qǐ)的推盘力度有所减弱，楼市成交规模也出现下降。8月，市场交(jiāo)易继续降温。

新政效(xiào)应(yīng)减弱，需(xū)求释放(fàng)不足，被(bèi)认为是8月市场降温的主因。但值得注意的是，8月本身也是市(shì)场(chǎng)淡(dàn)季，加之部分开发商为“金九银十”蓄力，减少了推盘力度，使得楼市出现短暂的供需双降(jiàng)。

不(bù)过，部分城市正在走出独立行情。近几个月，北京、上海等城市的二手房交(jiāo)易保持在高位，显示出这些区域市场的(de)韧性较(jiào)强。

如今，“金(jīn)九银十”已至(zhì)，但自“517新政(zhèng)”后，楼市(shì)政(zhèng)策重新恢(huī)复到“小步快跑(pǎo)”的节奏。这种(zhǒng)节奏能否带动传统(tǒng)旺季的热度，成为各界关注(zhù)的焦点。

北京、上海走出独立行情

虽然8月楼市整体降温，但不同能级(jí)的城市，市场表现并不一致。按照中指研究院的统计，一线城市楼市成(chéng)交面积同比上涨5.05%，二(èr)线(xiàn)城市和三(sān)四线城市则分别(bié)下(x新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温ià)跌19.73%和13.77%。

在本轮楼市调整中，一线城市表现出较强的韧性，其中(zhōng)北(běi)京、上海的反弹势头尤其明显。

今年6月和7月，上海二手房成交量分(fēn)别(bié)达到2.6万套和2.1万套，8月虽降至1.8万套，但仍高于上年(nián)同期。

北(běi)京(jīng)于6月末出台了“517新政”的落地政(zhèng)策，7月的二(èr)手房成交量便超(chāo)过1.5万套(tào)。8月，北京的二手房成交量仍然达到1.4万套。

算上新房成交量，近期这两个城市的(de)总体(tǐ)交易规模保持稳定。考虑到(dào)8月是传统淡季，两个城市的交易规(guī)模维持在不(bù)错的水准。

58安居客(kè)研究院院长张波指出，一(yī)线城(chéng)市中(zhōng)，北京(jīng)、上海正在走出独立行情。他认为，这两个城市(shì)的市(shì)场韧性较强，且二手房对一手房的挤压强度(dù)不大，客群重叠度相对较小。

事(shì)实上，影响新房和二手房交易的因(yīn)素并(bìng)不完全(quán)相同。

北京某大型房企相关负(fù)责人向21世(shì)纪经济报道记者表示，在上半(bàn)年冲击销售目标后，一些新房项目开始收回价格折扣，并推出中高端产品，从而追求利润。这也在一定程度上影响了交易量。

另(lìng)一方面，为备战传统旺季“金九银十(shí)”，房企在8月的推盘规模普遍有(yǒu)所减少。中指研究院指出，今年1~8月，重点城市商品住宅批准上市面(miàn)积同比下降34%。其中，8月供应量(liàng)同比下降(jiàng)40%。

相比之下(xià)，二(èr)手房供应一直较为充足，价格成为影响交易的主要因素。多家经纪机构指出，二手房市场仍在延续(xù)“以价换量”的趋势，但议(yì)价空间正在减小，业主对价格更为坚持。因此，近几个月的二手房(fáng)交易规模有(yǒu)所下降。

“原来二手房的议价空间在10%以上，现(xiàn)在降到5%～10%的区间。”一位(wèi)不具名分析师向21世纪(jì)经济报道记者表示。

中(zhōng)指研究院的统计显示，今(jīn)年(nián)8月，百城新(xīn)建住宅平均价(jià)格为16461元/平方米，环比上涨(zhǎng)0.11%，原(yuán)因是部分(fēn)城市优质改善项目入市(shì)，带(dài)动价格出(chū)现结构性上涨。同月，百城二手住宅(zhái)平均价格为14549元/平方米，环(huán)比下跌0.71%，连(lián)续28个(gè)月下跌，但跌幅较7月(yuè)有所收窄。

“金九银十”成色(sè)待估

市(shì)场降温也(yě)直接影(yǐng)响到房企的销售业绩。中指研究院(yuàn)指出，今年1~8月，TOP100房企销(xiāo)售总额(é)为(wèi)2.7万亿元(yuán)，同比下降38.5%。8月单(dān)月，TOP100房企销售额同比下降22.1%，环比下降2.43%。

近期，上市房企纷(fēn)纷发布中报，营收、利(lì)润双(shuāng)双下降成为行业共性。不(bù)少企业高管在业绩会上指(zhǐ)出，要改善这种局面，最终仍需寄望于市场(chǎng)的持续升温。

近(jìn)期，随着传(chuán)统营销旺季“金九银十”的到来，不(bù)少(shǎo)房企正在跃跃欲试。

前述上市房(fáng)企负责人表示，为备(bèi)战“金九(jiǔ)银十”，公司已提前(qián)对推盘(pán)项目、价格折扣措施作了安排(pái)，并给区域公司设定了销售目标(biāo)。

但他同时指出(chū)，“517新政”效应减弱，一些项目的蓄客(kè)情况并不理想，既有的营销措施能否达到效果，自己“心里没底”。

今年8月，各地出台(tái)楼市政策超50条。其中成都、长(zhǎng)沙等地优化限贷政策，并因区施策；深圳、长沙发布征集商品房(fáng)用作保障性(xìng)住房的(de)公告。中指研(yán)究院指出，截至(zhì)8月底，已有约30城发布国企收储公告。

自“517新政”后，楼市政策重新(xīn)恢复到“小步(bù)快跑”的节(jié)奏(zòu)，其(qí)能否带动(dòng)“金(jīn)九银十”的热度(dù)，是业界关注的重点。

分析人士指出，9月和10月，各地有望(wàng)加快楼(lóu)市政策(cè)的(de)出(chū)台(tái)节奏，从而进一步激(jī)活(huó)市场。其中，一线城市限购政策存(cún)在优化空间，部分三四线城市也可能推(tuī)出较大力(lì)度的措施，带动国庆长假期间的返乡(xiāng)置业。

中指(zhǐ)研究院研究副总监(jiān)徐跃进表示，进入“金九银十”，短(duǎn)期内核心城市新房市场活跃度或将(jiāng)小幅回升。但近两年土地(dì)交易明(míng)显降温，供应(yīng)缩量有可能制约房企的(de)供货能力，进而(ér)拖累销售恢复(fù)。同时(shí)，居民收入预期等长期因素尚未(wèi)有明显改(gǎi)善(shàn)，新房市场整体仍承压。

相比之下(xià)，在“以价换量”的背景下(xià)，重点城市二手房市场有望保持一定的新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温活(huó)跃度。

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