曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头顶近200亿的短期债务，浙江(jiāng)最神秘的地产(chǎn)商新湖中宝（600208.SH）迎来国资入股，很快将(jiāng)在资本市场上改名换姓，但遗留(liú)问题却远远(yuǎn)没有(yǒu)解决。

　　1994年，浙江温州人黄伟创立了新湖集团。2006年，新湖集团将旗下14家(jiā)房地产公司通(tōng)过定向增发的(de)方(fāng)式装入(rù)中(zhōng)宝(bǎo)股份，后(hòu)改名新湖(hú)中宝。

　　黄伟在资(zī)本市场上攫得第一桶金后进入房地产行业，一度成为“温州首富”，但黄本人很少接受媒体采访并在公开场合露面。黄伟的发(fā)家历程，以及他大隐隐于市的个人风格让(ràng)新湖(hú)集团一(yī)度披上了神秘外衣。

　　在浙商地产圈看来，黄伟一直保持着“金融思维”做房地产(chǎn)：新湖土地开发周期普遍较长(zhǎng)，黄伟2000年就(jiù)手握大量土地但不急并于开发，坐等土(tǔ)地升(shēng)值。

　　这种开发(fā)模式一度让黄伟和新湖积(jī)累(lèi)了(le)丰厚的“土地(dì)红利”资本，但(dàn)随着地(dì)产行业进入高周转(zhuǎn)时代，新湖(hú)和黄伟(wěi)的“金融式”地产开发模式遭到(dào)挑战。

　　当(dāng)地产商们野心勃勃在规模上(shàng)“大干快上(shàng)”那些年（2016-2020年(nián)），黄伟的新湖中宝靠吃前些(xiē)年的“土地”老本(běn)，并没有积极扩张(zhāng)。黄伟保(bǎo)持着(zhe)土地的慢开发和(hé)待(dài)价而沽，把重心放在金融投资上，几年间，新湖投曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷资了中信银行、温州银行(xíng)、万(wàn)得信息技术(shù)股份有限公司、杭州(zhōu)趣链科技公司(sī)等。

　　土储方面，除上海、杭州(zhōu)等个别城市外，新湖整体土地质量并不优质，主(zhǔ)要在浙江三四线城市如乐清、平阳、舟山、温(wēn)岭等。

　　土地的慢开发使经营(yíng)性现金流(liú)不足，同(tóng)时，新湖的金融(róng)投资回报短时间内不能(néng)满(mǎn)足其支付土(tǔ)地、开发等各种成本和债务。

　　其(qí)后，新湖干(gàn)脆走上了“卖地求生”之路。据不完全统计，2019年-2020年，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个(gè)项目公司股权(quán)，交易对价总计(jì)227.6亿元。

　　但即便(biàn)如此，新湖头顶的债务还是没有(yǒu)得到实质性缓解。同时，新湖持有的优质土地资产所剩无(wú)几，雪上加霜的是，房地产形势已大不(bù)如(rú)前。

　　2021年后，房地产行业进入急剧下(xià)行周期，大多数房地产商销售额大幅下降，新湖中宝2024年销(xiāo)售(shòu)额却逆势增长，但这主要是因为新湖中宝去年同期销售额基数低。

　　2021-2023年，新湖中宝合同销售(shòu)额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿(yì)元，销售额急速下滑，这也使新湖自(zì)身造血功能急剧减弱(ruò)，经营现金流严重不足。

　　根据新湖中宝2024年半年报，新湖中宝(bǎo)实现合同销售(shòu)面积20.78万平(píng)方(fāng)米，合同销售收入(rù)43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。实现(xiàn)营业收入126.19亿元(yuán)，同比增长344.68%；归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润15.35亿元(yuán)，同比下(xià)降4.84%。与(yǔ)多数同行一样，新湖增收不(bù)增利。

　　新(xīn)湖中宝最令同行艳羡的是(shì)毛利率，根据新湖中宝中报，公司结算均价4.37万元/平方米(mǐ)，结算毛利率42.42%，该毛利率远高于同行。

　　但与多数地产商面临的问题一样，新湖中宝的债务问题始终没有(yǒu)得到实质性解决。

　　根据新湖中宝2024年半(bàn)年报，公司期末货币资(zī)金余额59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总(zǒng)资产的(de)31.19%，较期初(chū)减少6.44亿元。有息(xī)负债中，短期借款和一年内到期(qī)的有息负债合(hé)计188.92亿元(yuán)，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比(bǐ)40.08%。

　　近189亿的短期和一年(nián)内(nèi)有息负债是新湖中宝手握(wò)货币资(zī)金(jīn)的3倍，公司债务风险(xiǎn)已(yǐ)站在“悬崖”边上。

　　大(dà)背景是，近三(sān)年来房地产企(qǐ)业融资遭遇困境，即便(biàn)是万科这样的优(yōu)质(zhì)企业，在融资方面都捉(zhuō)襟(jīn)见肘(zhǒu)，虽然2024年以来(lái)，中央不断释(shì)放融资利好，但实际能(néng)惠及到浙江民企的利(lì)好少之又少。

　　黄伟开始筹(chóu)谋抱国资“大腿(tuǐ)”。2020年开始，新湖中(zhōng)宝先(xiān)后在衢州成立了新湖智造、新(xīn)湖城市发展、衢州新允科技合(hé)伙企业（有(yǒu)限合伙）、衢州(zhōu)慧景企业管理有限公司(sī)等公司。

　　2021年11月，新(xīn)湖中宝(bǎo)把大本(běn)营从浙江嘉兴迁到(dào)衢州，次月就全部完成了迁址。

　　2023年2月，新湖中宝公告控股股东新(xīn)湖集团与衢州市新(xīn)安财通签署了股份转让协议，新湖集团欲向后者(zhě)转让其(qí)持有的(de)8.6亿股（占据总股本的比例为10.11%），转让价格为2.64元/股，涉及金额(é)约(yuē)为22.7亿元。

　　2024年1月，新湖中宝公(gōng)告称，新湖集团以及其一致行动人恒(héng)兴力，与衢州国资旗下的衢州智宝签(qiān)署股权转让(ràng)协议，转让所持公司18.43%的股份，转让价款合计现(xiàn)金30亿(yì)元。

　　6月5日，经过连续交割后，新湖中宝完成第二次(cì)18.43%股份(fèn)的转让，衢州国资成为新湖(hú)中宝第一大股东，合计持股达到28.54%。

　　至(zhì)此，衢州国资(zī)合(hé)计投入52.76亿元，战略入股新湖中宝正式完(wán)成。

　　衢州国资在(zài)去年取得一个(gè)董(dǒng)事席位的基础上(shàng)，还将向新湖中宝董事会推荐一名副总裁候(hòu)选(xuǎn)人，负责公司财务监督(dū)工作。

　　据新湖中宝(bǎo)公告，公司名称(chēng)将变更为“衢州信安发展股份有限公司”，证券名称(chēng)改名为“衢州发(fā)展”。

　　国资入股能救得活曾经的温州首富黄伟和他的新湖(hú)系吗？

　　根据新湖中宝2024年半年报，这家企(qǐ)业目前地(dì)产在售项目有沈阳仙林金谷、沈阳新湖(hú)湾、南通新(xīn)湖海上明珠城、上海天潼里(lǐ)、上海昼锦华苑、瑞安新湖秋月园等。

　　上海项目(mù)是新湖(hú)最(zuì)优质资产(chǎn)。报告期内，新湖天潼里已开售小高层去化近(jìn)六成。上(shàng)海位于黄浦老城厢核心(xīn)的昼(zhòu)锦华苑（锦园）8月(yuè)首次开盘推出33套房子(zi)，户型310-曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷390平米，首日售罄，揽金18.27亿。

　　上海优质项目入(rù)市使(shǐ)新(xīn)湖销售(shòu)额有了一定保障，但对比(bǐ)其债务，却是杯水车薪。

　　此外，7月以来，新湖集(jí)团(tuán)还陷入了员工理财“爆雷”风波。

　　自2012年起，新湖(hú)系旗下公司以“福利(lì)性产品”的(de)名义，鼓励员工购买公司定制的由华鑫信托发行的(de)信托产品，每(měi)年开(kāi)放二次，或存(cún)续或(huò)到期(qī)还本付息(xī)。投(tóu)资者一年期(qī)、二年期、三年期的收(shōu)益率(lǜ)分别为10%、11%、12%，后续偶有波动。

　　根据投资(zī)者提供的文件显示(shì)，截至7月15日，华鑫信托·新湖集团单一(yī)资金(jīn)信(xìn)托尚有31.318亿元及预期(qī)收益未兑(duì)付；华鑫信托·信源5号(hào)集合资金信托尚有15.493亿(yì)元本金及预(yù)期(qī)收(shōu)益未兑付。两者金额共(gòng)达(dá)约(yuē)46.811亿(yì)元。

　　记者拿到的一份投资者文(wén)件显示，上述信托理财(cái)的投资者大多都(dōu)是新湖的员工以及亲友团。

　　上(shàng)述(shù)投资者对界面新闻记者表示，违约后，他(tā)们就一(yī)直去新湖集团维(wéi)权，但公司始终没有(yǒu)给予明确的回复。

　　直到员工大范(fàn)围集(jí)结，几乎很少露面(miàn)的(de)黄伟在8月9日出现在了投资者面前。黄(huáng)伟向(xiàng)投资者表(biǎo)示(shì)，“做生意(yì)做了四十来年，哪里知道(dào)我们一个几百亿资产被(bèi)人抢走了，也是很意外的事情，希望大家跟公司共渡难关，我们的这个矿、资产一定会拿回来，拿不回来可能我(wǒ)要破产，我如果这样可能比你们要惨。”

　　黄(huáng)伟(wěi)口中(zhōng)的(de)“矿”指的是新湖集团的控股子公司浙江新湖能源（持股比(bǐ)例85%）通过其全资子(zi)公(gōng)司北京华易隆(lóng)鑫贸易有限(xiàn)公司（以下简称“华易隆鑫”）持有的新(xīn)疆宜化矿业有限(xiàn)公司41.08%的股(gǔ)权，目前华易隆鑫已列为被执(zhí)行人，该公司所持有的新疆宜化矿业股权被(bèi)浙江和湖(hú)北两地(dì)法院冻结。

　　但黄伟的解释(shì)和恳请并没有太大说服(fú)力，投资者们没有放下担忧，也不认可黄伟所说的矿产(chǎn)和自己投资信托(tuō)的关联。目前来看，尚没有好消息出(chū)现，刚入主(zhǔ)新(xīn)湖的(de)衢州国(guó)资也没有对外表态(tài)。

　　国际评级机(jī)构标普近期发文称，如果新湖(hú)中宝曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷的自身情况没有发生任何显著的有(yǒu)利变化，其无法偿付债务(wù)（包括潜在的不(bù)良债务交换）的风险可能会随着公司流(liú)动性减弱而增加。同时，新湖中宝实际控制人变更为国有企业，可能有助于新湖中宝保持与银行和其他金融机构的(de)关系，但此举可能无助于解决境外(wài)债(zhài)券兑付事宜。

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