万科入局广州旧改往事

　　来源(yuán)：中国(guó)经营报

　　本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

　　近日，阿里资产司法拍 卖平台公布一桩股权拍卖的竞(jìng)价(jià)结果引起(qǐ)市场广泛关注(zhù)。

　　从9点55分至23点58分(fēn)，广(guǎng)州启佑房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（以下简称“广州启佑”）45%股权的首次拍卖终于尘埃落定，两名竞拍者合计报价407次，最终由深 圳万海启佑投(tóu)资有限公司（以下简称“深圳万海”）以最高应价(jià)胜出，成交价为3001.5万元。

　　根(gēn)据竞(jìng)买公告，被(bèi)拍卖的广州启佑45%股(gǔ)权原属颐和地产集团有限公司（以下简称“颐和地产”），竞(jìng)得者深圳万海为万科（000002.SZ）旗下(xià)公司，其此(cǐ)前已对广州启佑持股55%。也就是说，深圳万海(hǎi)此(cǐ)次取得的资产(chǎn)原为合作方持有，经拍卖成交，深圳万海将对广州启佑持股100%。

　　《中国经营(yíng)报》记者注(zhù)意到(dào)，上述交(jiāo)易并非万科一次常规(guī)的(de)资(zī)产买(mǎi)入(rù)，背后(hòu)牵涉其(qí)与合作方(fāng)的(de)股权转(zhuǎn)让(ràng)纠纷。

　　公开信息显示，广州启佑享(xiǎng)有广州(zhōu)市(shì)番禺区大石街道迎宾路354号之一、二(èr)两块地（即(jí)目标地块）的国有土地(dì)及地上(shàng)建筑物产权、使用权等(děng)完全(quán)权益，目(mù)的地块曾纳入广(guǎng)州市三旧改造范围内。随后，有关(guān)这项旧改 的推进不畅，深圳万海选择与颐和地产解除(chú)合(hé)作。

　　记者近日走访目标地块周(zhōu)边发现，该片区聚集汽车(chē)4S店，同时分布大量居民自住楼，还有数个厂房坐落(luò)其中。对于广州启佑所涉旧改项目的最新进(jìn)展及后续开发计划，记者分(fēn)别致函万科、颐(yí)和 地产方(fāng)面万科入局广州旧改往事，但双方均未就(jiù)相关问题(tí)作出答复。

　　项目推进曲折

　　即使是从合作方手中(zhōng)买入资产，万科也还是经历了一场激烈的争(zhēng)夺(duó)。

　　竞买公告显示，广州启佑45%股权(quán)的首次拍卖于8月1日开(kāi)始公告，9月2日上(shàng)午10点整(zhěng)开始竞拍，起 拍价(jià)为450万元，加价幅度为2.25万元。9月2日晚上临近10点，深(shēn)圳万海率先出价，其与另一名竞拍(pāi)者于9月(yuè)3日上(shàng)午9点55分(fēn)正式开始竞价，吸引了近两千次围观，最终于9月4日(rì)0点(diǎn)左
右结束竞拍，前(qián)后延时竞(jìng)价长达约14个小时。

　　随(suí)着广州启佑45%股权(quán)收入囊(náng)中，意味着万(wàn)科将独自开发该标的所涉(shè)旧改项目。

　　公开资料(liào)显示，2013年5月，颐和地产设立广州启佑，注册资本为1000万元，注(zhù)册地址为广州(zhōu)市番禺区大石(shí)街涌口村“南围”车间（二），经营范围为房地产开发经营。颐(yí)和地产成 立于1992年，是(shì)一家(jiā)广州本土房企，其先后开发了花(huā)都颐(yí)和山(shān)庄、花都颐和盛(shèng)世、颐和四季公馆、台山颐和温泉城等项目，也将业务布局至(zhì)沈阳(yáng)、银川等城市。

　　2016年，颐和地产计划出售广州启佑股权。当年，颐和地产与广州(zhōu)万科置业有限(xiàn)公司（以下简称“广(guǎng)州万科”）、深圳前海(hǎi)基础设施投资基金管理有限公司（以下(xià)简称“前海基金”）签订《番(fān)禺区群贤路项目(mù)转让合同(tóng)》，颐(yí)和地产拟(nǐ)将广州启佑100%股权作价2.5亿元转让予(yǔ)广州万(wàn)科、前(qián)海基金，由广州万科对广州启佑持 股60%，前海基金(jīn)持股(gǔ)40%。也就在2016年，广州(zhōu)万科成立深圳万海，负(fù)责项目后续开发。

　　但上述(shù)合作推(tuī)进不久，前海(hǎi)基金选择退(tuì)出，广州启佑最终由深圳万海持股55%，颐和地产持股(gǔ)45%。

　　公开(kāi)资料显示，广州启佑享有的 目标(biāo)地块总用(yòng)地面积(jī)17039平方米，总建
筑面积9739.96平方米，属性为工业用地。彼时，目标地块规划的土地(dì)用途为商业金(jīn)融用地，总用地面(miàn)积17039平方米，净用地面积(jī)12530平方米，容积率4.0，总计容建(jiàn)筑面积50120平方米，建筑密度≤40%。根据(jù)合(hé)作(zuò)双方约定(dìng)，由颐和地产办理取得地块改造批复，时限为2019年5月24日。

　　此后，有关地块改造的推进工作一波三折。广州市国(guó)土资源(yuán)和规划委员会向广州(zhōu)市番禺区人民政府出
具函件指出，因地块(kuài)位于城(chéng)际轨(guǐ)道广佛环线大石站 综合开发范围(wéi)内，不建(jiàn)议自行改造，应由广州市土地开发中心统一收储。2019年，广州启
佑表示同意地块由政
府统一(yī)收储(chǔ)改造，并在2020年提交(jiāo)项目改造方式由企业自主
改造(zào)调(diào)整为政府收储的申请。但就在2021年1月，广州市土地开发(fā)中 心表示暂不收储上述地块(kuài)。广州启佑自此重新开始推进自主改造。

　　根据广州启佑曾在(zài)给相关部门出具的(de)函件中表示：“该地块于2016年开始(shǐ)申报更新改造项目（工改商），其间按照政府各部(bù)门的(de)要求不断进行方案(àn)修改、上报，几经波折，审批进(jìn)展缓慢，目前(qián)推进(jìn)手续仍在审批中。”见项目批 复迟迟没有进展，万科对合作也萌生了(le)退意，向颐和地产发出《关于大石群贤路项(xiàng)目解除合作的函》，随后双方对簿公堂(táng)。

　　2022年10月，广州(zhōu)市南沙(shā)区人民法(fǎ)院（广东自由(yóu)贸易
区(qū)南沙片区人民(mín)法院）对深圳万海、颐和地产之间的股权转让纠纷作出裁判结果，万(wàn)科与颐和地产签署的《番禺区群贤路项目转让合(hé)同(tóng)》及其他两个补充合(hé)同于2021年12月 15日解除，颐和地产向深圳(zhèn)万海返还股(gǔ)权转(zhuǎn)让(ràng)款1.375亿元并支(zhī)付利息，深圳万海就颐和地产持有的广州启佑45%股权拍卖、变(biàn)卖所(suǒ)得价款(kuǎn)享有(yǒu)优
先受偿权(quán)，优先受偿(cháng)金额以1.125亿元为(wèi)限。

　　针(zhēn)对上述(shù)裁判结(jié)果，颐和地产(chǎn)提 出(chū)上诉。2023年3月，广东省广
州市中级人民法院对双(shuāng)方股权转让纠纷作(zuò)出二审判决：驳(bó)回上诉，维持原判。

　　后续命运如何？

　　从与合(hé)作方的纠纷中脱身，万科对广州启佑的后续处置引人猜想。

　　眼下，万科正在推进“瘦身(shēn)健体”。今年4月 ，万科管理(lǐ)层(céng)对外表示
已制定一揽子方案，以实现“降(jiàng)负债”、融资模式转型、聚焦主业三大目的。其中(zhōng)，在“坚定瘦身”的第一阶(jiē)段，万科将(jiāng)大力(lì)度推进包(bāo)括商办在内的大宗资(zī)产(chǎn)交(jiāo)易，计划每年完成200亿元的(de)交易规模。

　　万科发声后不久，深(shēn)圳(zhèn)公共资源交易中心(xīn)公告(gào)一宗土地转让消息，位(wèi)于深湾三路路(lù)东面白石四路路南(nán)面的T208-0053宗地挂牌出让，起始(shǐ)价为22.35亿元(yuán)。据悉，该宗地块首次出让为万科于2017年12月(yuè)摘得，土(tǔ)地面积约1.93万平(píng)方米，用地性质(zhì)主要(yào)是商业办公。最终，上述地(dì)块以底价出让。

　　事实上，早在
今年2月，万(wàn)科已对上海七宝万科广场(chǎng)剩余的50%股权完成出售，对价(jià)约23.84亿元。6月，万科上海商(shāng)业标(biāo)杆项目南翔印象(xiàng)城MEGA的实(shí)施主体发生股权(quán)变更，股东(dōng)之一深圳印力管理有限公司的持股(gǔ)比例(lì)从50%下降48%，仅保留2%。公开资料显示，南翔印(yìn)象城MEGA是(shì)新加坡政府投资公司（GIC）与印力集团（万科旗(qí)下零售地产平台）第二个零售地产合作项目，双方(fāng)首个合作项目为上海七宝万科广场。

　　万科管理层在今年(nián)8月举行(xíng)的业绩会上表示，在经(jīng)营端，公司上半年通过积极销售、推进大宗交易和资源盘活、逐步退出非主业业务和投资等(děng)三(sān)项工作已回款1370亿元左右。“未来(lái)4个月，万科的大(dà)宗交易工作将按照既定路(lù)线
继续前行(xíng)，当前有19个项目(mù)在谈判过程中。”如此看来，广州启(qǐ)佑(yòu)后续的命运是否将成为(wèi)万(wàn)科“清(qīng)理非主业投资、聚焦核心业务”战略的一环？还 有待观察。

　　2024年半年(nián)报显示，报告期内，万科营收约1427.8亿元，同比下降28.93%，净利润约-98.5亿元，同(tóng)比下降199.82%，扣非净利润(rùn)约-76.13亿元，同比下降(jiàng)187.48%；经营活
动产生(shēng)的现(xiàn)金流净额约-51.8亿(yì)元，同比下降377.63%。

　　万科管理(lǐ)层表示，业绩亏损(sǔn)的(de)原因主要(yào)有四个，包括房(fáng)地产开发项目结算(suàn)规模和毛利率显著(zhù)下降，大(dà)宗交易、资产退(tuì)出和股权交(jiāo)易产生亏损，部分非主业(yè)财务投资(zī)出(chū)现亏损以及资产减值计(jì)提。

　　在(zài)当前的
经(jīng)营情况下，万科的(de)现金流及融资进展成为(wèi)投资者最为(wèi)关注的方面(miàn)。半年(nián)报显示(shì)，万科上半(bàn)年新增融(róng)资(zī)、再融(róng)资612亿元，新增(zēng)融资的综合成(chéng)本3.66%，其(qí)中境内融资成本为3.6%；经营性物(wù)业贷合计落地219亿元，其中表内新增150亿元；5月及(jí)6月，万科获得(dé)招商银行牵头的200亿元 银团贷款(kuǎn)以及落地交通银行65亿元固融资产包(bāo)融资。

　　截至8月底，万科合计偿付公开债(zhài)177亿元(yuán)，其(qí)中(zhōng)偿付4笔境内公司(sī)债和(hé)中期(qī)票据合计73亿元，偿付3笔境外债折合人民币约104亿元。年内尚有9月到期的20亿(yì)元境内公开债待兑付。万科(kē)管理层透(tòu)露，公司在今年二季度的经营性净现金流已经转正（约42亿元），二季度以来的月均销售额保持在200亿元以上(shàng)。

责任编辑：李桐

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