潘石屹的含金量还在上升

来源(yuán)：包邮区

2006年的夏天，太原国贸(mào)大(dà)酒店三层宴会厅，举办了一场特殊的“宴请”。这个煤炭(tàn)大省(shěng)最高档的酒店，聚(jù)集了二(èr)百多位嘉宾，他们几乎(hū)都是当时中国最有钱(qián)的一群人：

煤老(lǎo)板。

活动(dòng)盛大奢(shē)华，主办方给煤(méi)老板准备了最重磅(bàng)的礼物：

奥运前北京CBD商业地产最后(hòu)机(jī)会——朝外SOHO。

主办方是SOHO中国董事长潘(pān)石屹。经历了一场家庭风波后，他带着营销团队从北京(jīng)赶来，第一次在(zài)异地(dì)举办开(kāi)盘活动。

之所以在山西搞开盘，是因为在(zài)此之(zhī)前，朝外(wài)SOHO旁的SOHO尚(shàng)都(dōu)项目开盘(pán)，8天签(qiān)约了5个亿。而山西的煤老板(bǎn)，是购房的主力军。

在(zài)国贸大酒店的开盘结束后，这些(xiē)煤老板们——潘总的仰慕(mù)者，带(dài)着(zhe)和潘总的合影，和一份购房协议，满意地回到自己灰尘漫天的矿山。后来，朝外SOHO的山西客户(hù)的比例高(gāo)达40%。

那几年(nián)绝对是老(lǎo)潘的高光时刻(kè)。SOHO中国(guó)的业绩(jì)节节攀升，而除了知名地产企业家的身份，他还跨界文化、时事(shì)、影视，在公共领域极为活跃，被(bèi)称(chēng)为：

中国的特朗普。

后来，潘总就(jiù)养成了定期去(qù)山西的习惯，他(tā)对客户(hù)几乎有求(qiú)必应，甚至亲自下过矿井。

2010年，SOHO中国实现销售额238亿，达到规模之巅(diān)。潘总(zǒng)的夫人张欣(xīn)喊(hǎn)出一(yī)个目标：

销售(shòu)千亿、超越万科。

前几天，SOHO中国发(fā)布了(le)半年报。这家曾号称要超越万科的公司，营(yíng)收规模不到8亿，亏损了一(yī)个小目标。公司市(shì)值只有30多亿，缩水了87%。

潘总(zǒng)夫(fū)妇身家从17年前最高峰时的270亿缩水到现在的185亿元(yuán)，位居中国第290位。

尽管如此，潘总(zǒng)竟然还是(shì)很多中国地产商(shāng)最羡(xiàn)慕的人，没有之一。

2009年6月30日，北京广渠路(lù)15号地(dì)迎(yíng)来现场(chǎng)拍卖。

当时还名不见经传的央企方兴(xīng)地(dì)产力压SOHO中国、保利(lì)等(děng)房企，以“黑马(mǎ)”之姿，拿下这宗楼面价14500元每平米的地王。

方(fāng)兴代表高举号码牌的(de)照片，广为流传(chuán)。照(zhào)片中，潘总夫妇就坐在前排，笑得很无奈。第(dì)二天，没拿到地的网络大V潘总撰(zhuàn)文称：

北京土地市场(chǎng)的泡沫，的确已经出现了。

潘(pān)总生性谨(jǐn)慎，这帮助他从海南楼市泡沫的死(sǐ)人堆里爬出来。但这次(cì)，他的确(què)看错了。方兴后(hòu)来在广渠门地(dì)块打造了第(dì)一个金茂府，这个豪宅后(hòu)来二手房价超过：

10万元一平米。

SOHO达到规模之巅的(de)那年，山西(xī)省启动了煤炭资源重组(zǔ)整合。民营(yíng)小煤(méi)矿开始被关(guān)停，煤老板(bǎn)开始沉寂。

没过多久，北京又出台(tái)了住宅“限购令”，非京籍客户的购(gòu)房门(mén)槛，开(kāi)始越来越高。

但对潘总影响更大的(de)，是那一年北京出台的禁止写字(zì)楼、酒店物(wù)业散(sàn)售令。这意味着，SOHO的散售模式，在北京走不通了。

2010年初，北京(jīng)CBD的中服地块启动招标。潘总突然公(gōng)开质疑竞买条件里，对投标主体的(de)苛刻要求，认为是：

内定。

后来(lái)，中服地块经拆分后重新(xīn)出让。SOHO参(cān)与了其(qí)中三(sān)宗地块的竞(jìng)买。潘总的报价不低，并自称聘请了世界级规(guī)划设计团队，但最终：

颗粒无(wú)收。

潘总(zǒng)的散售模式，为SOHO日后的糟糕物业管理埋下了种子。SOHO在买家、租户和政府心(xīn)中的形象，后来日渐被削弱。

2011年，SOHO中国的销售额降到109亿，营收更是降了近七(qī)成。迟迟拿不到好地块，潘总在2012年开始提出放弃散售模式，转战(zhàn)自持(chí)。

这个选择，让他错过了房(fáng)地产的最后(hòu)一波(bō)红利。转型运营商后，业绩快速(sù)滑落。潘总也逐渐从舞台中央淡出。

2014年开(kāi)始，潘总开启卖卖卖(mài)的模式。五年时间(jiān)，先后卖(mài)掉了上海海伦广场、静安广场、凌空、世纪广场、虹口SOHO等。

就连北京物业的地下停车场，他都打包卖给了广州(zhōu)的(de)慧泊停车场。

卖掉了300多亿资产后，潘总将投资(zī)都转向了海外。国内只剩下北京、上海核心地段的七八个商业(yè)。潘总说，这些最核心的资产，不会再卖了。

2019年10月30日，SOHO中国的股价忽然盘中暴涨(zhǎng)。当天传言说，黑石计划收购SOHO中国的资产。

传言发酵(jiào)了一年半后，黑石(shí)发出全面收购邀约，拟取得SOHO中国的(de)控制权。收购后，潘总夫妇的持股比(bǐ)例降至9%，成为：

小股东。

虽然嘴上一再说不会再(zài)卖资(zī)产。但潘总的身体一直很诚(chéng)实。在他看来(lái)，一个如同当年海南般(bān)逃顶(dǐng)的机会(huì)，似乎再次(cì)出现了。

但一个多月后(hòu)，市场监(jiān)管总局根据《中国反垄断法》，对这个收购启动了立案审(shěn)查。黑石不得不终止收购。

在黑石收购之前，潘(pān)总潘石屹的含金量还在上升(zǒng)还推动过SOHO中国的私有化，试图抽身而退(tuì)。但同样因为各(gè)种原因(yīn)，未能达成。

这两(liǎng)次操作的(de)反转(zhuǎn)，让很多人疑问重重。老潘是遇上事(shì)了？

此时的潘总的确低调了。他很少发微(wēi)博，也(yě)不怎么(me)对公司的事发表评论。他不再(zài)是那个(gè)怼(duì)天怼地怼(duì)空气(qì)的中国(guó)特朗普了。

接着(zhe)疫情爆发。SOHO旗(qí)下的七八个商业地产项(xiàng)目，出租(zū)率(lǜ)和租金收入均(jūn)不理想。疫情(qíng)过去后(hòu)，京、沪商业地产还是继续低迷(mí)，靠收租为生(shēng)的SOHO中国业绩(jì)，每(měi)况愈下。

今年上半年，SOHO中(zhōng)国旗下物业的出(chū)租率只有76%。其(qí)中望京SOHO的出租率为57%，平均租金降到了每月每平米(mǐ)4块钱。

曾创(chuàng)下“开盘6天劲销9亿”的朝外SOHO，空置率更达到了46%。8月(yuè)，朝外SOHO一套特价房源的租金，降到了每月每平米：

1.73块。

这可能是北京写字楼市(shì)场的(de)地(dì)板价了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也(yě)一片冷(lěng)清(qīng)。最(zuì)多的店面是房产中介，和辅(fǔ)导班。

但SOHO官方的租售平台上，银河SOHO的租金还是不低——商铺租金报(bào)价4块左右，写字楼报价6块左右(yòu)。但后面都还有备注标签(qiān)：

免(miǎn)租期可议。

银河SOHO的中(zhōng)介(jiè)跟(gēn)我说，SOHO重注面(miàn)子，合同价一定要大，但(dàn)免租(zū)期(qī)最高能给(gěi)到(dào)4个月，折下来商铺能降到2块多，写字楼能降到4块。

中介说，自己来了(le)快6年了，看着它的(de)租金从10块降到8块，降到去年的4块。到了今年，连3块5的房源都有了：

写字楼(lóu)中(zhōng)介，快干不下去(qù)了。

这并非SOHO一家如此。中国四大一线城市写字楼的空置率，今年上半年已经攀升(shēng)至20%了，租金水平一降(jiàng)再降。

当年在丽泽SOHO的首批客户(hù)签约仪式上，潘总曾吐槽，自己纽约写字楼租金回报率都是5%、6%：

中国写(xiě)字楼的租金回报率，我都不(bù)好意(yì)思说。

2020年1月中旬，潘总在飞往美国的前一天，找到优客工场创始人。

潘总(zǒng)也没有什么客套话，上来就(jiù)说，我把3Q空(kōng)间卖给你(nǐ)怎(zěn)么(me)样？

3Q空间是潘总用了五六(liù)年(nián)时间(jiān)孵化的共享办公品牌，是他淡出地产圈后的主要心(xīn)血。但优客工场老板彼时还在忙自己的事，他找(zhǎo)了个理(lǐ)由婉拒，说我也没钱呀。

万万没有想到，潘总竟然(rán)说：

没事，我把(bǎ)3Q空(kōng)间送给你。

这(zhè)位精明的商人，已经不算账了。

潘总在国内的最后一次公开露面，是2020年1月8日。

他为老家甘肃天水石咀村捐建的养正幼儿园举行(xíng)了竣工典礼。“养正”二字取自潘石屹幼年就读的潘集寨学校(xiào)前身——养正学堂。

养正学堂，是(shì)潘石屹爷爷的(de)爷爷创办的。潘(pān)石屹(yì)的爷爷潘尔燊，是首批养(yǎng)正学堂的学员，后来考到了北京(jīng)高等警官学(xué)校和黄埔军校第六期，曾参加中条山战役，在山西省(shěng)率领三个团掩护全(quán)军撤退，与(yǔ)日(rì)寇战至只剩七人。

潘石(shí)屹是六十年代出生的，没见过五十年代就(jiù)因病去世的(de)爷爷。在潘集寨(zhài)学校，上小学三年级时，他向好朋友炫耀，说(shuō)自己的爷爷(yé)是国民党军官，去(qù)过大山外面很多(duō)城市。

这位好朋友把这话告诉了老师，老师开(kāi)了全班批斗会。一连开好几(jǐ)天，女同学往潘石(shí)屹(yì)脸上吐口水(shuǐ)，男同学擦鼻涕(tì)。

小潘就在小河边上把脸洗干净回家。后来，潘(pān)总将这个故事写进了(le)自传。开篇第一句说(shuō)：

人的价值观是从小就建立的。

在这(zhè)本《我的价(jià)值观(guān)》一书(shū)里，潘总还在书中说(shuō)，经商最长久的东西就是诚实(shí)：

不做一分钱假账，不偷税漏税一分钱，这是我(wǒ)们最(zuì)基本的原则。

虽然(rán)在2021年末，因少缴(jiǎo)土(tǔ)地增值税和企业所得(dé)税(shuì)1.98亿元，SOHO尚都项目公(gōng)司被(bèi)追缴(jiǎo)税款、加(jiā)收(shōu)滞纳金并(bìng)处(chù)2.5倍罚款共计(jì)7.09亿元。

2023年，SOHO中国在发布财(cái)报时(shí)说，公司尚有19.86亿元的土(tǔ)地增值税(shuì)和相关滞纳金未(wèi)偿付(fù)。

过(guò)去两年，潘总辞(cí)去SOHO中国董事会主席、提名委员会主席以及ESG委员会主席职务，并卸(xiè)任(rèn)多家公司要职。张欣也辞去了CEO。

他俩(liǎ)一直(zhí)在纽约生活，这几年都没有回(huí)国。在张欣最近更新的动态里，潘总除了偶尔参加(jiā)参(cān)加活动，然后：

不是忙(máng)着在这(zhè)片海边度假，就(jiù)是去另一片海边度假。

SOHO中国显然还有一些麻烦(fán)。潘(pān)总口(kǒu)口声声不会(huì)卖的核心资产，价格已经不(bù)重要了，没有买家才是最大的困(kùn)难。随着资(zī)本市(shì)场和楼市的下行，只能眼睁睁地看着财(cái)富如巧克力般融化。