30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧换(huàn)新”有利于畅通换房(fáng)链条，但实施起来堵(dǔ)点不少。

房地产开发投资额同(tóng)比下降9.5、新建(jiàn)商品房(fáng)销售面(miàn)积同比下降19.4%，今年一(yī)季度，房地产市场仍在等待企稳回升。

但如何通向回温之路？各地(dì)政(zhèng)府想尽了(le)招数。从放松限购到降低房贷利率，从发放购房补贴到推行“房票”，楼市调控“工具箱”几乎已应(yīng)出尽出。近期，为盘活二手房(fáng)市场、畅通改善(shàn)需求换房，一(yī)个新政策趋势正在蔓延——住房(fáng)“以旧换新”。

据中指研究院监(jiān)测，目前已有(yǒu)超30 城表态(tài)支持“以旧换新”，方式则主要包括(kuò)两种：一是房企(qǐ)联合经纪机构(gòu)对旧(jiù)房优先推售，二是开(kāi)发商或国资(zī)平台收购旧房、售房款(kuǎn)用于(yú)购买指定(dìng)新房项目。近段时间，明确表态提到第二种方(fāng)式，即“国资收购”的城市有所增多。

“以旧换新 ”有利于畅通换房链条，提高(gāo)楼市活跃度，促进置换(huàn)需求释放。但(dàn)在实际操作过(guò)程中，需要面临的现实问题并不少，比如旧房源需合理估价(jià)、如何在(zài)当下市场加速卖房、国资(zī)收(shōu)购需确保(bǎo)资金稳(wěn)健、旧房源(yuán)后续如何利用等，相关政策仍需探索与完善。

政策支持

“希望(wàng)昆明出台商品房以旧换新相(xiāng)关政策”。近日，有网友在人民网“地方领导留言板”发表建议。

对此，昆明(míng)市住房和城乡建(jiàn)设局回复表示：目(mù)前昆明市未出台“住房以旧换新(xīn)”相关政策，但部分房企已经与经纪机构合(hé)作，为购房人提(tí)供以旧换(huàn)新的服务。下一步(bù)，市住房城乡(xiāng)建设局将结合省外先进经验及案例，充分考虑本地(dì)实际情况，再行研究判断(duàn)后(hòu)续(xù)是否出台。

记(jì)者在该平台(tái)发现(xiàn)，不(bù)只是昆明，其他城市也有网(wǎng)友(yǒu)咨询住房“以旧换新”问题，包括长三角热点城市。而(ér)“以旧换新”之所以引起关注，是(shì)因已出台(tái)该(gāi)政策的城市正越来越多，俨然成为楼(lóu)市调控“新风向”。根据中指监测(cè)，自2023 年(nián)以来，目(mù)前已有(yǒu)超 30 城表(biǎo)态支持(chí)“以旧换新”。

4月22日，鄂州市发(fā)文表(biǎo)示，推行商品房“以旧换新”。鼓励中介机(jī)构、房企、国有平台公司开展“以旧换(huàn)新”业务，通过集中帮卖和定向(xiàng)收(shōu)购等方式，帮助市(shì)民卖出二手房。4月(yuè)18日，长沙(shā)市表示，全市范围(wéi)内“以旧(jiù)换新”购买新房的(de)，可(kě)按照(zhào)“认房不认贷”政(zhèng)策，享受首套房首付(fù)比和按揭利率优惠。

4月1日，郑州市发文表示，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。一是郑州城(chéng)市(shì)发展集团有限公司(sī)(政府指定作(zuò)为收购主体)收(shōu)购二手住房，促(cù)成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住(zhù)房；二是政(zhèng)府政策鼓励，群(qún)众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换(huàn)新”。

各地之所以热衷该政策，一是因当下二手房(fáng)存量大、交易(yì)慢，二是(shì)因房企去化承(chéng)压。帮助二手房业主(zhǔ)卖掉旧房(fáng)、置换新房，一方面可(kě)助力改善购房需求的实现(xiàn)，同时能帮助楼盘加(jiā)大销售。

公开数据显示，自2023年以来，全国二手房(fáng)挂牌量持续走高。截至今年3月30日，已经有重庆、成都、天津、青(qīng)岛(dǎo)、南京、武汉、郑(zhèng)州等12个城市二手房挂牌(pái)量超过10万套，其中重庆、成都、天(tiān)津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量(liàng)已经突破15万套，重庆和成都超过22万套。

二手房市场已(yǐ)成为楼市不可忽视的(de)主力，且对当下调(diào)控政策的反应更敏感。

易居研究院报告显示，2024年3月份，全国22个城市中的(de)19个重点城市中，有15个城市交(jiāo)易(yì)数据位于荣枯线以上，这意味着大多数(shù)城市二(èr)手(shǒu)房交易行情不错，表明各地二手(shǒu)房支(zhī)持政策积极有(yǒu)效。

“近期，各地二手房(fáng)交易比较活跃，二手房(fáng)交易占总体住房(fáng)交易的比重接近四(sì)成，11个(gè)省市二手房交易量(liàng)超过(guò)新房。其(qí)中，90平米以下、总价300万以下的二手(shǒu)房占60%左右的份额，可见刚需潜力很(hěn)大，换房的潜力也很大。”广东(dōng)省住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示。

如果能盘活这庞大的二手房市场(chǎng)，对楼(lóu)市企稳(wěn)回升意义明显。住房“以旧换新”的目的，便是盘活存量市场、畅通换房链条，助力整个市场流动运转起来，激发楼市活力。

具体怎(zěn)么(me)做，目前各地有两种方式，一是“联合帮卖”，房(fáng)企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出(chū)则按流程购(gòu)买新房(fáng)。二是开发商或国资平台收(shōu)购旧房，售房款用于购买(mǎi)指定新房项目，这是今年以来住房“以旧换新(xīn)”的主流。此外(wài)，还有地方对“以(yǐ)旧换新”给予购房补贴。

痛点(diǎn)有待疏通

在庞大的“以旧换新(xīn)”政(zhèng)策队伍(wǔ)中，郑州是较为特殊的一个。

按(àn)郑州官方(fāng)的计划，“以旧换新”有两种方式，除了市场化帮卖，国资也(yě)要下场收(shōu)房，而且规模比其他城市都大。郑州城市发展集团有限(xiàn)公司(sī)作为政府指定(dìng)收购主体收(shōu)购二手(shǒu)住房，全年(nián)计划完成5000套。这一规(guī)模，比此前也(yě)有国资入局(jú)的太(tài)仓、无锡、启东市等都可观。

4月20日，郑州市“以旧换新”试点工作启动，官方数(shù)据(jù)显示，当天从凌晨到下午3时，有3449人次登录“郑州市(shì)房产交易服务平台”电脑(nǎo)端，平台注册用(yòng)户260个，市民登记发布(bù)二手房信息共189条，报名参加(jiā)城发集团收购并完成全部资料上传共68人，线下售楼部统计征集换(huàn)购(gòu)房(fáng)意向信息(xī)202条(tiáo)。

作为收购主体，城发集团当日审核房源信息共83组，首日筛选登记信息资(zī)料齐全、符(fú)合试点阶段收购标准，初步审核通过的房源信息共64组(zǔ)，目前一组已进入现场踏勘环节，一组已进入评估环节。在新房(fáng)端，首批报名参加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供(gōng)现房房源7987套。

从政策发布到公布进展，郑州算是较为迅速的一个，但从现实角度看，“以旧换新”实施起来需要时间。去年长三角首次试水的太仓，首批放出100个名额，最终实际成交仅6组；随着活动逐步推进，参(cān)与人数才逐渐增多，截至3月12日，活动报名累计(jì)超(chāo)过800组，其中已成交(jiāo)93套，还有86套(tào)交过意向金，正进行(xíng)验房、评(píng)估等。

“尽(jǐn)管不少区域提(tí)出‘以旧换新’政策导(dǎo)向，但仍(réng)处于探索阶段(duàn)，当前整体效果尚不明显。”中指研究院表示。首先是卖旧房环节，当(dāng)前不少城市的二手房挂牌量处于高(gāo)位，即便通(tōng)过中介优先推(tuī)介，但若想快速售出二(èr)手房，还是需要在价格方面给予一定(dìng)让步。

“以旧换新，最大痛点是卖(mài)掉旧房。”李宇(yǔ)嘉表示，目前，开(kāi)发商参与以旧换新的协(xié)议，锁定意向房源(yuán)的周期往往在2个月左右，意味着(zhe)卖房周期往往在2个月左右。但二手房很难在2个月内卖出。他(tā)认为，政策关(guān)键是要激发(fā)二手房业主的动力，卖不掉二手房则“无责退订新房”，给予业主足(zú)够的安全垫。

其次，选购新房环节也有(yǒu)不少问题。“旧房收购模式一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，这意味着选择性受到一定限制。”中指研究院称。此外，当下居民(mín)就业、收入预(yù)期尚未明显好(hǎo)转，购房者观望情绪重，购买期房(fáng)较为谨慎等因素，也一(yī)定程度影响了“以旧换新”政策效果。

比如(rú)有郑(zhèng)州当地30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点网友表示，自(zì)己很关注住房(fáng)“以旧换新”政策，目前家里有(yǒu)两套旧房，都属(shǔ)于难出租也(yě)难卖的“老破小”、“老(lǎo)破大”，如果政府能出面收购，会极大(dà)帮助家庭卖房。但鉴于资金问(w30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点èn)题、市场前景等问(wèn)题，自己对买新(xīn)房还(hái)有顾虑，现在只想出售手中多余的旧房。

另有无锡网友(yǒu)在领导留言板表示，近期无锡市梁(liáng)溪区出台房子“以(yǐ)旧换新”政(zhèng)策，请问以后是否有计划(huà)推出全城置换政策。对此无锡市梁溪城投公(gōng)司表示，目(mù)前梁溪区出台的二手房“以旧换新”业务是梁(liáng)溪城发集团下属置业公(gōng)司实施的，全市(shì)包括江阴宜兴推出置换政策，目前尚没有实施计划。

李宇嘉建议称，在刚(gāng)需转向二手房，改善转向新房的(de)新形势下，未来“以旧换新”政策可能要常态化地推进。因此，开发商和地方政府都要坚持把(bǎ)“好房源”拿出(chū)来，让(ràng)循环更加顺(shùn)畅。他表示，参(cān)与“以旧换新”的(de)开发商，新盘绝不能推尾货，借机去库存，要拿出优质项目参与活动(dòng)，且要有价格上的优(yōu)惠。

而对政府下场收房(fáng)，李宇嘉认为，这对国(guó)资机(jī)构的资金实力(lì)、信息掌握能力等都(dōu)有要求，分散式购置(zhì)的二手房住房如何(hé)筹建为保障性住房、后续如(rú)何做好运营管理，也存在挑战。政(zhèng)府需要(yào)做的，是制定优惠政策，激励和(hé)撮合关联方，把带(dài)押过户做好、交易流程简化、评估公信力做强，着眼基础性制度。

“丁祖昱评楼(lóu)市”表示，整体(tǐ)来看，2023年(nián)至今多城跟进“以(yǐ)旧换新”政策，在一定程度上可帮助(zhù)置换(huàn)需求客户快速(sù)卖(mài)房，同时(shí)降低(dī)购(gòu)房者购房成本，盘活存(cún)量房，提高(gāo)市场活(huó)跃度，进而促进房地产市(shì)场平稳健康发展(zhǎn)。但(dàn)在当(dāng)前整体市(shì)场承压的情况下，政策执行效果不(bù)一，仍需调动多方资源配合。

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