万科，最新研判：房价位置已相对合理！

8月30日晚间，万科披露半年度业(yè)绩。财(cái)报披露一系列积极(jí)变化(huà)：上半(bàn)年公司实现营业收入1427.8亿元，销售保(bǎo)持(chí)行业第一(yī)梯队，销售回(huí)款率超100%；二(èr)季度的经营性净现金流由(yóu)万科，最新研判：房价位置已相对合理！负转正，且年内已无(wú)境外公开债；此外，万科实现多赛(sài)道REITs突破，商业REIT完成上市。

万(wàn)科方面高管(guǎn)在业绩会上(shàng)表示，下(xià)半年公司到期的公开市场信用债目前仅余20亿元境内债券(quàn)待还，公司(sī)将确(què)保公开(kāi)债如期顺(shùn)利偿还。

万科董(dǒng)事会主席郁亮在会上表示(shì)，“房价水平经过了三年调整，已(yǐ)经回落到(dào)一个相对比较合理(lǐ)的位置。政策对多样化住(zhù)房需求的(de)支持力度也在持续增加(jiā)，这些都在为市场需求的复(fù)苏积蓄(xù)能量，为(wèi)新发(fā)展阶段的到来提供土壤。”

值得注意的(de)是，房地产板块(kuài)今日全线大涨，万科A收(shōu)盘大涨超8%，万科企业涨近10%。

债务：保障安全兑(duì)付

在会(huì)上，“保(bǎo)兑付”成为舆论最为关注的(de)事项。

财报显示(shì)，万科第二季度的经营(yíng)性净现金流已由负转正，实现42亿元正向现金流。在上半年(万科，最新研判：房价位置已相对合理！nián)，万科完成(chéng)73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外(wài)公开债券的偿付，年内尚有(yǒu)9月到期的 20亿(yì)元(yuán)境内公开债券待兑付。

资产负债表显(xiǎn)示(shì)，截(jié)至2024年(nián)上(shàng)半年底，万科持有货币资金924.0亿元(yuán)；有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为 23.3%，其中一年内到期的有息负债 1019.5 亿元。

万科财务负责人韩慧华表(biǎo)示，在经营端，公司在业务瘦身健体上取得了积极进展(zhǎn)，三项工作(zuò)合计回款1370亿元(yuán)左右：

一是积极销(xiāo)售，销售金额保持(chí)在行(xíng)业第一阵营，并在28个(gè)城市排名数一数二。公司二季度以来的月均销售额保持(chí)在(zài)200亿以上，同时(shí)持续(xù)保持(chí)领(lǐng)先的回款效率，回款率超100%。

二(èr)是(shì)积极推进(jìn)大宗交易和资源盘活(huó)，上半(bàn)年已经实现(xiàn)的回(huí)款超(chāo)过百亿。财报显示，前(qián)7月，万(wàn)科共实现大宗交易签约金额204亿元，资(zī)产(chǎn)类型覆盖(gài)商业、酒店(diàn)、办(bàn)公、长(zhǎng)租公寓等业态。

三(sān)是全力落实聚(jù)焦主业的要求，逐(zhú)步(bù)退出非主业业务(wù)和投资。

“在融资端，万(wàn)科得到各方大力支持，融资渠道保(bǎo)持畅通。”韩慧华强(qiáng)调。上半年(nián)，万科实现新(xīn)增融资、再融资612亿元，平均融资成本(běn)3.66%，融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，5月获得招商银行牵头的200亿(yì)元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额(é)较大(dà)的一笔贷款。

展望下半年(nián)的资金状况和偿债安排(pái)，韩慧华介绍，下半年待交付房源近(jìn)10万(wàn)套，交(jiāo)付量同比下降40%，到期(qī)的公开市场信(xìn)用债目前仅(jǐn)余20亿境(jìng)内(nèi)债券待(dài)还(hái)。“除(chú)了经营端创造现金流之外(wài)，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转(zhuǎn)换融资模(mó)式，同时继续争取银团贷款、经(jīng)营性物(wù)业(yè)贷等机(jī)会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。”韩慧华说道(dào)。

开发：房价位置已相对(duì)合理

针对主业开发业务，郁亮再度发声称，中长(zhǎng)期来看，潜在住(zhù)房需求虽然已经过了历(lì)史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。“房价水平经过了三年调整，已经(jīng)回落(luò)到一个相对(duì)比较合理的位(wèi)置。新房产品的性价比有比较大的提升。”郁亮呼吁道。

郁(yù)亮认为，当下新(xīn)房(fáng)产品力、服务力比之前(qián)有了(le)非常大的(de)提升，如今行业的产品(pǐn)迭(dié)代速度(dù)已(yǐ)经加快到(dào)3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务(wù)，对消费者来说是件好事情。同时，房(fáng)价水平经过了三年调整，已经回落到一个(gè)相对比较合理的位置，新(xīn)房产品的性价(jià)比有比较大的(de)提(tí)升。

万科联席总裁(cái)、开发经营本部首席合伙人张海表示，从客(kè)户层面看，购房(fáng)者更加细分和理性，价格实惠、所见即所得是客户愿意考虑和成交的首要因素(sù)。即使是在非热(rè)点城市，又(yòu)好又(yòu)实惠的产(chǎn)品依然能(néng)保(bǎo)持热销。今后的投资也(yě)会向(xiàng)城市中有真实(shí)改善需求的板块(kuài)和片区进一步集中。

郁亮重(zhòng)申，在供给(gěi)端，新房的供(gōng)给量相对是不足的。今(jīn)年住(zhù)宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个(gè)趋势全年预计5亿(yì)平(píng)米左(zuǒ)右，即使是和一(yī)些城(chéng)镇化已经(jīng)完全(quán)成(chéng)熟的国家比较，目前的供给水(shuǐ)平也是偏低的。“供求关(guān)系的改善，为市场(chǎng)走出低谷、重拾向上动力提供(gōng)了条件。”郁(yù)亮说道(dào)。

不过，在新房市场(chǎng)持续调整的大背景下，万科上半年归母净利(lì)润为亏(kuī)损98.5亿元。公司将业绩亏损归为四(sì)点(diǎn)原因：开发业务结(jié)算规模和毛利率下滑，计提减值(zhí)，部分非(fēi)主业财务投资出(chū)现亏损。同时，为更快回笼(lóng)资(zī)金，万科对资产交易和股权处(chù)置都采取了更(gèng)加坚决的行动，部分交易价(jià)格(gé)低于(yú)账面值。

就此，韩慧华回应称(chēng)，万科表示将主要从两方面入手稳定开发业务的毛利率水(shuǐ)平：一(yī)是存量资源的提效(xiào)增效。其二(èr)是(shì)保持住当前新项目的投后兑现水平(píng)。

韩慧(huì)华表示，公司在2022年之后主动投(tóu)的52个项目(mù)，平(píng)均开盘周期(qī)为5.7个月，较之前缩短4.1个月，现(xiàn)金流回(huí)正周期12个月左(zuǒ)右，销售毛利率平均(jūn)在18%左右。到今年年底，这批(pī)货值预计将去化80%。她预计，随着这部分“热(rè)水”资源逐渐步入结算期，会对万科的业(yè)绩起到一定补(bǔ)充作用。

降本增效：更加严(yán)格落(luò)实

展望下半年，万科表示将继(jì)续坚(jiān)定(dìng)落实“一揽子”方案，围绕(rào)“保交(jiāo)房，保兑付，转型高质量发展 ”三大主(zhǔ)线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康(kāng)发展轨道。

其中(zhōng)，“保交房(fáng)，保兑付”的(de)标准(zhǔn)明确，公(gōng)司预计全年交付18.8万套，并确保公开债如期顺利偿还。

转型高(gāo)质量发展(zhǎn)仍将继续，聚焦(jiāo)主业，坚持综合(hé)住区开发(fā)、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资(zī)退出，清理和转让非主业的财务投资。其(qí)中，开(kāi)发业务的关键(jiàn)词是强销售与保交付，积极推动销售回款，以现金(jīn)流安全为核心开展各项工作，强化产品、代建、现房销售(shòu)能力优势。同时，持续开(kāi)展(zhǎn)资产交易和REITs发行工作(zuò)，积极回收资金。

万科首席运营官刘肖表示，截至7月底，万(wàn)科大宗交易累计签约200亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目(mù)，能够完成“一揽子方案”中2024年度资产交易目标(biāo)。未来4个月(yuè)，万科大宗交易工(gōng)作，将(jiāng)按照既定路线继续前行，当前(qián)有19个项目(mù)在谈判过程中。万科后续资产交易工作的重(zhòng)心是资产(chǎn)经营质量提升。

同(tóng)时(shí)，万科董事(shì)会秘书朱(zhū)旭表示，为了应对当前严峻的(de)经营(yíng)挑战，适应行业发展新模式，下半年公司还将更加严格地落实瘦身健体和降本增效措施。

据介绍，万科下(xià)半年的降本增效主要集中在两(liǎng)点：

第(dì)一，更新组织机制，强化瘦身健体(tǐ)。基于一盘棋集中建设头(tóu)部力量(liàng)和能力，根据实际需求差异化设定组织架构；减少组织层级，缩短决策(cè)链条，提高决策效率和质量；强化奋斗文化，加强干部的(de)考核与汰换，激(jī)活组织新动(dòng)能；完善公司治理，加强内控，防范重大(dà)风险。

第二，全力推进降本增效，实现2024年年度(dù)管理费用同比(bǐ)再降15%。一方面开展全用工盘点检(jiǎn)视，基于业务瘦身、组织(zhī)精简，明确提(tí)出组织规划(huà)调整目标，推动组织提效。另一方面压(yā)降费用支出，详细梳理费用科目，降低行政支出等标准(zhǔn)，确保实现降本(běn)增效。

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