保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”

证(zhèng)券时报记者张一(yī)帆

4月22日晚间，保利(lì)发展披露的最新财报显示，2023年，保(bǎo)利发展全年(nián)实现营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元，截至2023年末，公司货币资(zī)金余额1480亿元。在经(jīng)营层面(miàn)，去库存战略的执行帮助保利发展实现房企中唯一的4000亿(yì)级销(xiāo)售(shòu)。同时，在连续第(dì)6年经营(yíng)活动现金流为正(zhèng)的前提下，保利(lì)发展持续聚焦核心城市，拓展金额中99%位于核心38城。

公(gōng)司表示，2024年(nián)保利发展仍将(jiāng)坚持布局核心城市，把握“品质时代”机(jī)遇。在最新发布的行业白(bái)皮书中，保利发展(zhǎn)提出应全方位理解“品质时代”，“品(pǐn)质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户(hù)为(wèi)中心(xīn)，推动整个行业生态(tài)向高(gāo)质量发展。

销售领跑(pǎo)：坚定(dìng)去(qù)库存

保利发展(zhǎn)2023年度实现营收(shōu)规模3468亿元，同比增长23%；归(guī)母净(jìng)利润120.67亿元，同比下(xià)滑34%。

在百强房企整体销售规模呈两位数下滑的(de)背景下，保(bǎo)利发展全口径销售4222亿元，成(chéng)为行业唯一一家过4000亿的房(fáng)企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利(lì)发展称，2023年，公(gōng)司采取积极灵活的营(yíng)销策略，坚决果(guǒ)断去(qù)库存。

销售规模持续领跑，体现了保利发展自2021年下半年以来一以(yǐ)贯之的“去库存(cún)”战略。2023年，保利发展就确立了“稳经(jīng)营、去(qù)库存、调结(jié)构、防风险”的(de)经营策略，持续加强两(liǎng)级(jí)联动，以(yǐ)应对市场(chǎng)波动(dòng)。

保利发展表示，在管理(lǐ)层及时有效的经营策略调整下，依托(tuō)扁平(píng)的两级架构高效落地(dì)执行，4000亿的销售成绩单之下保利发展的销售结构持续优化：城市深耕效果持(chí)续凸显(xiǎn)。公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提(tí)升2个百分点。市场占(zhàn)有率不(bù)断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百(bǎi)分点，其中，核(hé)心38城市占率达(dá)6.8%，同比提升0.7个百分点；市(shì)占率超过(guò)10%的城市共27个，单城(chéng)市占率天花板不断突破提升。存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目(mù)去化力度，存量项目签约金额(é)2575亿元，占(zhàn)全年销售金额的61%。人效进一步提升。2023年(nián)，保利(lì)发展人均签约金额与(yǔ)2022年持平(píng)，人(rén)均交付套数比(bǐ)2022年提升26%。

同时，在谨慎保(bǎo)守的会计政策下，公司当期销售向未来收入(rù)转结的保障度较高。截至报(bào)告期末，保利发展(zhǎn)尚持(chí)有合同负(fù)债3772亿元，已售未回笼资金(jīn)约966亿元，未来收入保障度(dù)高。

债务优化：

经营活动现金流为正

对比业绩快(kuài)报，年报中新增披露的各项财务数据显(xiǎn)示，保利发展(zhǎn)在手资(zī)金充沛、负(fù)债进一步压降、现金流(liú)健康、债务(wù)结构持续优化。整体来(lái)看，在保(bǎo)持经营现金流为(wèi)正的前提下(xià)，保(bǎo)利发展实现了资源补(bǔ)充和(hé)债务结构优化(huà)，实(shí)现了安(ān)全和发(fā)展的平衡。

保利发展(zhǎn)在(zài)2023年实现了(le)连(lián)续第六年的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流为(wèi)正。开源方面，保(bǎo)利发展一手抢销售，一手抓回款，全(quán)年回笼金额(é)4304亿元，销售回(huí)笼率(lǜ)102%，其(qí)中当年销售回笼率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方(fāng)式，累计(jì)增加可(kě)动用资金(jīn)529亿(yì)元。节流方面，公司以销定产，全年新开工面积1491万(wàn)平方米，同(tóng)比下(xià)降37%；集(jí)中资源保障(zhàng)品质交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续六年的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金净流入，保障了保(bǎo)利发展的“存粮”。财(cái)报显示，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总(zǒng)资产10%左右的合(hé)理水平。

降债务、降利息，双(shuāng)管齐下，债务结构持(chí)续优化。截至(zhì)2023年末，保(bǎo)利发展有息债务余额3543亿元(yuán)，较期初减少271亿元。融资成本方面，年内公司新(xīn)增融(róng)资1371亿(yì)元，综合成(chéng)本仅(jǐn)3.14%，其中，三年期直接融(róng)资成本最(zuì)低降至3.0%。

整(zhěng)体来看(kàn)，2023年保利发展财务结构进一步优化：期末(mò)公司资产(chǎn)负债率76.55%、扣(kòu)预收资产负债(zhài)率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和(hé)2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保(bǎo)持一(yī)贯绿档水平。

在行业普(pǔ)遍收紧(jǐn)银根的背景下(xià)，保利发展逆势加码股东回报。按今年1月前(qián)期股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍(bèi)，同时保(bǎo)利发展(zhǎn)还实施了不超过20亿(yì)元回(huí)购(gòu)方案。

转型目(mù)标：新质生产力

的基础设施服务商

进(jìn)入2024年(nián)，保利发展仍然保持(chí)进取的态度。在资源端把(bǎ)握布局核心城市，在销售端秉持为(wèi)客户建“好房子”，在两大高确定性(xìng)战略规划指引下，结合公司多(duō)年(nián)管理经(jīng)验沉淀出“总部+城市平台(tái)”扁平的两级管理架构，保利发展有望(wàng)穿越新的(de)地产周期，实现长期可持续的发展。

在资源端(duān)，在最新发布的《保利(lì)2023—2024年不动产行业白皮书》明确指出，“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保持合理投资和土(tǔ)地储(chǔ)备，将投资聚焦到有确定需求(qiú)的优(yōu)质区域。

在202保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”3年，保利发展不仅是“销冠(guān)”，近年拿地金额也位(wèi)居(jū)行业首位。报告期内，公司共拓展(zhǎn)项目(mù)103个，总地价1632亿(yì)元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益(yì)比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均(jūn)在15%以上，具有(yǒu)较强盈利能力。值得注意的是，公司拓展金额中99%位于核心(xīn)38城。

在优质增量资源的补充下，保利(lì)发展土储结构持续优化。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米(mǐ)，增量项(xiàng)目1182万平方(fāng)米，存量项目占比下降8个百分点；核心(xīn)38城面积储备占(zhàn)比近7成，提升2.4个百分点。

在销售(shòu)端，建“好(hǎo)房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期(qī)的通行证。在今年的全国两会上(shàng)，住建部部长倪虹(hóng)对房地产企业喊话：谁能为群众建设好房子、提供(gōng)好(hǎo)服务，谁(shuí)就能有市场、有发展、有未来。

2023年，保利发展完(wán)成29.1万套产品交付，在交付提升的同时获(huò)得客户(hù)满意度(dù)提升。

值得注意的是，保利发展今年进一步(bù)拓展“品质(zhì)时代”的内涵，将“服(fú)务”摆在(zài)了更为显要的位置。事实上(shàng)，新(xīn)一年的白皮书正式更名为不动产行业白皮书(shū)。保利(lì)发展称，“房地产”大家讨论得更多的是销(xiāo)售，“不动产”注重资产价值和使用价(jià)值的双重属性。而发展不动(dòng)产要坚持“用户思维(wéi)”，以最(zuì)终客户使用需求为根本出(chū)发点，全方位提升产品和服(fú)务品质(zhì)。

在白皮书中(zhōng)，保利发展(zhǎn)呼吁房企(qǐ)要(yào)积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技(jì)术创新、服(fú)务输出(chū)等方面，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推社会经济的高质量发(fā)展。

4月22日晚间，保利发展披(pī)露的最新财报显(xiǎn)示，2023年，保利发展全年实现营收(shōu)规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元(yuán)，截(jié)至2023年末，公司货币资金余额1480亿元。在经营层面，去(qù)库存战略的(de)执行帮助保利发展实现房企中唯一的4000亿级(jí)销(xiāo)售。同时，在连续(xù)第6年经营活(huó)动现金流为(wèi)正的前提(tí)下，保利发展持(chí)续聚焦核心城市，拓展(zhǎn)金额中99%位于核心38城。

公(gōng)司表(biǎo)示，2024年保利(lì)发展仍将坚(jiān)持布局核心(xīn)城市，把握“品质时代(dài)”机遇(yù)。在最新发布的行业白皮书中，保利发展提出应全方位(wèi)理解“品质(zhì)时代(dài)”，“品(pǐn)质时代(dài)”的关键(jiàn)是牢牢紧扣“用户思维”，以用户(hù)为中心，推动整个(gè)行业生态(tài)向高质量发展。

销售领跑：坚定去库存

保利发展2023年(nián)度实现营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净利(lì)润120.67亿元，同(tóng)比(bǐ)下滑34%。

在百强房企整体(tǐ)销售(shòu)规模(mó)呈两位数下滑的背景下，保利发展全口径销售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利发(fā)展称，2023年，公司采取(qǔ)积极灵活的营销策略，坚决果断去(qù)库存。

销售规模持续领跑，体现了保利发(fā)展自2021年下半年以(yǐ)来一以贯之的“去库存”战略。2023年，保利发展(zhǎn)就确立了“稳经营、去(qù)库存、调结构(gòu)、防风险(xiǎn)”的经营(yíng)策略，持续加强(qiáng)两(liǎng)级联动，以应对市场波动。

保(bǎo)利发展表示，在管理层及时有(yǒu)效的经营策略调(diào)整下，依托扁平的两级架构高(gāo)效(xiào)落地执行，4000亿的销售(shòu)成绩单之下保利发展的销(xiāo)售结构持(chí)续优化(huà)：城市深(shēn)耕效果持续凸显。公(gōng)司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分(fēn)点。市(shì)场占有率不(bù)断提升。公(gōng)司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分(fēn)点，其中(zhōng)，核心38城市占率达6.8%，同比提(tí)升0.7个百分点；市占(zhàn)率超过10%的城市共27个，单城市占率天(tiān)花(huā)板不断突破提升。存量(liàng)项目去化成(chéng)效显著(zhù)。公司(sī)加大(dà)2022年之前获取的(de)存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿(yì)元，占全年销(xiāo)售金额的61%。人效进一步提升。2023年，保利发展人均签约金额(é)与2022年持平，人均交付套(tào)数比2022年提升26%。

同时(shí)，在谨慎(shèn)保守的(de)会(huì)计政策下，公司当(dāng)期销售(shòu)向未来收入转结的保(bǎo)障度较高。截(jié)至报告期末，保利发展尚持有合同负债3772亿元，已售未回笼(lóng)资金约966亿(yì)元，未来收入保(bǎo)障(zhàng)度高。

债务优化(huà)：

经营活动现金流为正

对比业(yè)绩(jì)快报，年报中新增披露的各项财务数据显示(shì)，保利发展在手资金充(chōng)沛、负债进一步压降、现(xiàn)金流健(jiàn)康、债务结构持续优化。整(zhěng)体(tǐ)来看，在保持经营(yíng)现金流为正的前提(tí)下，保利发(fā)展实现了资源补(bǔ)充和债务结构优化，实现了安全和发展的平衡。

保利发(fā)展在2023年(nián)实现了(le)连续第六年的经营活动现金流(liú)为正。开(kāi)源方面，保利(lì)发展一手抢销售，一(yī)手抓回款(kuǎn)，全年回(huí)笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼(lóng)率(lǜ)78.3%；同时通过加速参股项(xiàng)目投资回收等方(fāng)式，累计增加(jiā)可动用资金(jīn)529亿元。节流方面，公司以(yǐ)销定(dìng)产，全年新(xīn)开工面积1491万平方(fāng)米，同比下(xià)降37%；集中(zhōng)资源(yuán)保障品质交付，竣工面积4053万平(píng)方米，完成(chéng)29.1万套品质交付。

连续六年的经营活动现(xiàn)金净流入，保障了保(bǎo)利(lì)发展的“存粮”。财报显(xiǎn)示，截至2023年末，公(gōng)司(sī)货币(bì)资金余额1480亿元，保持(chí)在总资产10%左右的合理水平。

降债务(wù)、降利息，双(shuāng)管齐下，债务结构(gòu)持续优化。截至2023年末，保利发展有息(xī)债务余额3543亿元(yuán)，较期初减少271亿元。融资成本方面，年内(nèi)公司新增融资(zī)1371亿元，综合成(chéng)本仅(jǐn)3.14%，其中，三年期(qī)直接融资成本(běn)最低降至3.0%。

整体来看，2023年保利发展财务结构进一步优化：期末公司资产负债率76.55%、扣预(yù)收资产(chǎn)负债率67.14%、净负债率61.20%，分别(bié)较期(qī)初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金(jīn)短债(zhài)比1.28，“三道红线”保持(chí)一贯绿档水平。

在行业普遍(biàn)收紧银根的(de)背景下，保利发(fā)展逆势加码股东回报。按(àn)今(jīn)年1月前期股东回报规(guī)划(huà)，将分红比例跃升(shēng)至40%，相比此前提高1倍，同时保利发展还实施了(le)不超过20亿元回购(gòu)方案。

转型目标：新质生产力

的基础设(shè)施服(fú)务商

进入(rù)2024年，保利发展仍然保持进(jìn)取的态度。在资源端把握布局核心城市，在销售端秉持为客户建“好房子”，在两(liǎng)大(dà)高确(què)定性战略规划指引下，结(jié)合(hé)公司多年管理经验沉(chén)淀出“总部(bù)+城市平台”扁平的两级(jí)管理(lǐ)架构，保利发展有望穿越新的地(dì)产周期，实(shí)现长(zhǎng)期可持续(xù)的发展。

在资源(yuán)端(duān)，在最新发布的《保利2023—2024年(nián)不动产行业白皮书(shū)》明确指出，“房企不能再走‘三高’的粗(cū)放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保持合理投资(zī)和土地储备，将投资聚(jù)焦到(dào)有确定需求(qiú)的优质区域。

在2023年，保利发展不仅是“销冠”，近年(nián)拿地金(jīn)额也位居行业首位。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元(yuán)，权益地(dì)价1359亿元，同比提升(shēng)26%，拓展权(quán)益比提升16个百分点至83%。公司(sī)新增项目(mù)税前成本利润(rùn)率平均在15%以上，具有较强盈利能力。值得注意的(de)是，公(gōng)司拓展金额中99%位于核心38城。

在优质增量资源的补充下，保利发展土储结构持续优化。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方(fāng)米，其(qí)中存量项目6608万(wàn)平方(fāng)米，增量项目1182万(wàn)平方(fāng)米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”2.4个百分点。

在销售端，建“好房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通行证。在今年的全国两会上，住建部部长倪虹对(duì)房地产企业喊话：谁能为群众建设好房子、提供好服(fú)务，谁就能有市场(chǎng)、有(yǒu)发(fā)展、有未来。

2023年，保利发展完成29.1万套产品交付(fù)，在交付提升的同时获得客户满(mǎn)意度(dù)提升。

值得注意(yì)的是，保利发展(zhǎn)今年进一步拓展“品质时代”的内涵，将“服务”摆在了更(gèng)为显要的位置。事实上，新一年的白皮书正(zhèng)式更名为不动产行业白(bái)皮书(shū)。保利发展称，“房地产”大家讨论(lùn)得更多的是销售，“不动产”注重资产价值和使用价值的双重属性。而发展不动产要坚持“用(yòng)户思维”，以最(zuì)终(zhōng)客户使用(yòng)需求为根(gēn)本出发点，全方位提升产品和服务(wù)品质。

在白皮(pí)书中，保利发展呼吁(xū)房企要(yào)积极向“新质生产力的基础设施服务商(shāng)”转型，从区域布(bù)局、产品(pǐn)业态到供应链技术创新、服务输出等(děng)方面，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务，持(chí)续助推(tuī)社会经济的(de)高质(zhì)量发(fā)展。

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