新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加

自今年夏初以来，华(huá)尔街商(shāng)业房地产贷款体系一(yī)直在高速运转，这有助于(yú)缓(huǎn)解十(shí)年前产生的债务负(fù)担所带来的痛苦。

根据标准普尔全球公司的数据，由(yóu)于美国国债收益率下降导致(zhì)利率降低，为借款人提供了更多空间，以应(yīng)对今(jīn)年(nián)以(yǐ)及未来(lái)四(sì)年(nián)每年到期的近(jìn)1万亿美元的抵押贷(dài)款债务。尽管贷款拖欠(qiàn)率上升，华尔街(jiē)的新抵押贷款需求(qiú)旺盛，推(tuī)动了商业抵押贷款支持(chí)证券(CMBS)债券交易发行量的(de)大幅增(zēng)加。

由于业务繁忙，贷款经(jīng)纪人表示系统(tǒng)负荷(hé)已经接近极限，促使贷款机构、交易部门、风险管理人(rén)员(yuán)和(hé)信(xìn)用评级机构尝试增(zēng)派新(xīn)员工。Cushman & Wakefield商业地产经纪公司高级经济学(xué)家兼投资者洞察负责人Abby Corbett表示：“今年夏天CMBS的发行非常活跃。”

许多银行和保险公司将房地产贷款保留在账面上，而华尔街则通常将新(xīn)的抵押贷款——涵盖酒店、零售、住宅、办公楼等(děng)商业地产——打包成CMBS债券，出售给投资者。

根据(jù)美国银(yín)行全球的数(shù)据，2024年新(xīn)发(fā)行量已(yǐ)接近700亿美元，超过(guò)去年同期的两倍。美国(guó)银(yín)行(xíng)策略师指出，10年期美(měi)债收益率从夏季跌(diē)至(zhì)4%以(yǐ)下，是推动债券发行量激增的主要原(yuán)因之一。

尽管商业房地产背景仍(réng)然艰难，尤其是办公地产板(bǎn)块，融(róng)资热(rè)潮依然不减。不过，投资者和监管(guǎn)机构依(yī)然对(duì)那些位于核心区域(yù)、设施齐全的高需求物业之外新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加的建(jiàn)筑持谨(jǐn)慎态度。

根(gēn)据Trepp LLC的(de)数据，8月份(fèn)办公地产贷款(kuǎn)的拖欠率(lǜ)上升至7.97%，而包括酒店(diàn)、购物(wù)中心和其他物(wù)业类型(xíng)的整体拖欠率则上升至5.44%。作为对比，2012年7月全球金融危机后(hòu)的拖欠率峰值曾达到(dào)10.34%。

商业房地产贷(dài)款市场的复(fù)苏仍(réng)处于初步阶段。过去(qù)两年，利率上升导致交易量急剧下降，并引发了(le)行业范围(wéi)内的裁员。

CRE金融委员会(CRE Finance Council)执行董事Lisa Pendergast表示，虽然市(shì)场环境充满不确定性(xìng)，华尔街和(hé)地区(qū)性银行贷款量的增加(jiā)对(duì)商业房地产而言是一(yī)个积(jī)极(jí)信号。预计即将到(dào)来的降息也将有助于市场稳定，帮助确定(dìng)房地产的估值。她还指出，尽管环境充满不确定性(xìng)，贷款和投资领域的人员扩充需(xū)求仍在增长。

根据抵押(yā)贷款银行家(jiā)协会的数据，华尔街(jiē)在估计4.7万亿美元(yuán)的商业房地产债务市场中的新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加(de)影响力(lì)正在扩大。

Corbett指出，CMBS今年迄今约占(zhàn)贷款市场的15%，高于(yú)新冠疫情(qíng)前大约13%的平均水平。与其他贷款机构相比，CMBS通(tōng)常提供更高的杠(gāng)杆和更宽(kuān)松的借款人条(tiáo)款，例如只付利息的贷款。

潜在的风险在于，尽管预计美联储将于9月降息，经济(jì)仍可能陷入“硬着陆(lù)”情(qíng)境。较低的利率(lǜ)有利于抵押(yā)资产的表现，但巴克(kè)莱(lái)的信用研究团队在最近的(de)客户(hù)报告中指出(chū)，对于某些资产来(lái)说，降息可能来(lái)得太晚(wǎn)。尤(yóu)其是对于那些办公楼(lóu)占比(bǐ)较高(gāo)的旧债券(quàn)交易，信用评级下调的风险预计(jì)将保持较高水平。

8月和9月初(chū)的市场波动也是一个潜在(zài)的(de)风险。Corbett表示，尽管近期(qī)经济数据和劳动力市场中(zhōng)已经出现了一(yī)些“橙色警(jǐng)报”，但华(huá)尔(ěr)街似乎一直未予以足够重视(shì)。她强调，利率并非决定一切，房地产(chǎn)估值以(yǐ)及物业是否能够产生足够(gòu)收入以抵消债务成本同样重要。

截至周三，10年期美国国债收(shōu)益率为3.66%，由于8月份(fèn)的通胀数据降(jiàng)低了美联储下周大幅降息的(de)预期。与此同(tóng)时，道琼斯工业平均指(zhǐ)数、标准普尔500指数(shù)和(hé)纳斯达克(kè)综合指数(shù)在经历早盘下(xià)跌后有所(suǒ)回升。

对于投资组合(hé)中包含债券的投资者来说，他(tā)们可能已经接触到了CMBS市场(chǎng)。其他投资者则可以通过交易所交易基金获得CMBS的市场敞口。截至周三，iShares CMBS ETF今(jīn)年已上涨4.1%。

责任编辑：于健 SF069

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