听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！

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听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！正本清源“房屋养老金”

助力城市健康发展

缘(yuán) 起

2024年8月20日，上(shàng)海市第十六届人大(dà)常(cháng)委会第十五次扩大会议上(shàng)，龚正市长具体介绍了深入推进改(gǎi)革开放、培育发展新质生产力、深入推进长三角一(yī)体化发展、深化人民城市建设等方面工作。其中(zhōng)，提到房屋养老金制(zhì)度，主要服务于房屋体检、房屋保(bǎo)险以及房屋“小修小补”的支付。上海考虑分(fēn)两步推进：第一步，今年(nián)先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基(jī)础上，明(míng)年全市推开。

背景&逻辑

中(zhōng)国城市化阶段呼唤“住房养老金(jīn)”制度(dù)

自1978年改革开放以来，中国城镇(zhèn)化进程历经40多年快速发展，取得了(le)举世瞩目的成就。2023年，我国常住人口城镇化率达到了66.16%，提前实现了“十(shí)四(sì)五”规划目标。对照城镇化国(guó)际指标看，我国城镇化已进入“下半场”，从无(wú)到有，从有到优，在提升城镇化质量(liàng)水平上，依然有很大的发展空间。近年来(lái)，学界等社会群体关于建立“房屋(wū)养老金”（或称“住房(fáng)养老金”）制度的呼声越来越高，以提升居民的居住品质和住房可持续发(fā)展。“住房养老金”的本质(zhì)是一种长期住房储蓄投资机制，旨在为(wèi)房屋的维修、更新改造(zào)以及未来的重建提供资金(jīn)保障。我国存量房检(jiǎn)测和工(gōng)程保险市场规模超千亿(yì)，房屋养老金制度的建立和完善有望加速已售(shòu)房屋检测和(hé)工(gōng)程质量潜(qián)在缺陷保险（IDI）等业务需求放量。

“中国方案”可借(jiè)鉴“他山之(zhī)石”

“住房养老金”的概(gài)念源于国外，美(měi)国、新加坡(pō)、日本等(děng)国家都建立了(le)比较完善的住(zhù)房养(yǎng)老金制(zhì)度，对探索适合中国国情的住房养老金(jīn)制度具有参考价值。1977年(nián)美国颁布《统一区(qū)分所有物业权法》，其物业管理(lǐ)通常由专业物管公司或业主协(xié)会负(fù)责。房屋维护资金由业主缴纳，通常包括物业保养费和维修准备金，后者类似中国已(yǐ)实行的住(zhù)宅维修基金。美国业主(zhǔ)协会每(měi)年编制预算方案时，会考虑(lǜ)业主承受(shòu)力和周边物业情况。美国(guó)业主协会通常会(huì)购买物业保险，为物业提供全面保障，结(jié)合(hé)信托基金等措(cuò)施从而使物业保(bǎo)值增值，维护全体业主利益。新加坡“备用(yòng)金”制度来(lái)源于1968年制定的《地契分(fēn)层法令》，住宅小区管理费中包含维修资金，此外(wài)，新加坡政府(fǔ)也会将部分城市建设费(fèi)投入住宅小区(qū)的维护(hù)和(hé)管理(lǐ)。日本为住宅维修专门设立了修(xiū)缮积立金制度，分(fēn)长期维护、紧(jǐn)急维(wéi)修两类，一般由业主委员会决定(dìng)，并选定有能力的管理公司进行监管。各国“住房养老金”制(zhì)度下更新后的(de)老旧社区房地产价值(zhí)与税收提升，形成良性循环，最终通过(guò)这(zhè)一制(zhì)度使得城市(shì)住宅保(bǎo)值增值，得以健康持续发展。

中国(guó)在(zài)已有“个人账户”基础上将聚焦“公共账(zhàng)户”建立

24年8月(yuè)23日住建副(fù)部(bù)长董建国在(zài)“推动高质(zhì)量发展”系列发布会(huì)上表示，研究建立房屋体(tǐ)检、房屋养老金(jīn)、房屋保险三项制(zhì)度，构建全生命周(zhōu)期的房屋(wū)安全管理长效(xiào)机(jī)制，上海等22个城市目前正在开展试点。以上海为例，今年将(jiāng)于浦东新区先行试点(diǎn)，明年全市(shì)铺开。我国(guó)房屋养老金分为公共账户和(hé)个人账户(hù)。现行房屋养老金（个人(rén)账户）主要指住宅专项维(wéi)修资金，系居民(mín)购房办理房屋产权证时必须缴纳(nà)的费用，目(mù)前全国结余超1万亿元。此次建(jiàn)立(lì)的房屋养老金制度主要使用公共资金(jīn)建立公共(gòng)账户，按照“不增加个人(rén)负担、不减损(sǔn)个人权(quán)益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，潜在资金来源(yuán)包括(kuò)地方(fāng)财政补贴、土地出(chū)让金按比例拨付、住房公积金增值收益分配等，旨在弥补个(gè)人账户资金规模有限、提取流程繁(fán)琐的制度短板，有望为存(cún)量房安全体检、安全管理、维修更新补(bǔ)助提供稳定资金池。

催化引擎

中国经(jīng)济或行业复苏超预期

房屋养老(lǎo)金(jīn)制度试(shì)点落地超预(yù)期

“公共账户(hù)”进程(chéng)超预期(qī)等

风险(xiǎn)提示

宏听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！观经济复苏不及预期；
市场需求(qiú)不(bù)及预期；
制度建设不及预期；
政策试点(diǎn)落地不及预(yù)期等。

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（转自：国金证券(quàn)第5小时）

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