商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？

浙(zhè)江省宁波市统筹推进城市更新，提(tí)质加速推进保障房、人才房、青(qīng)年公寓等项目建设，不断(商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？duàn)提升住(zhù)房品质，完(wán)善各项配套设施。图为宁波市应家保障房及(jí)其周边的学校、地(dì)铁等配套设施。

胡学军摄（人民视觉）

房贷利率再迎(yíng)下调。近期(qī)，国内多地多家银行宣布下调个(gè)人住房商业(yè)贷款利率。在江苏苏州、广东佛山，部(bù)分银行推出的首套房贷利率降至3.05%；在(zài)云南玉溪，首套房及二套房贷利率进入“2时代”，降至2.95%。

房贷利率(lǜ)下调对购房(fáng)者是一大(dà)利好。而当商业贷(dài)款利率持(chí)续(xù)下调并接近公积金贷款利率时，购房(fáng)者也面临新的选择。公积金贷款(kuǎn)是否(fǒu)还具有吸引力？如何继续发挥住房公积金的保障优势？

多地(dì)多家银行宣(xuān)布下调房贷利率

你的房贷利率(lǜ)是多少？

“我前不(bù)久刚买了首套新房，用了组合(hé)贷的形式，公(gōng)积金贷款(kuǎn)65万元，商贷15万元，利率分别为2.85%和3.25%。”家(jiā)住河南郑州的刘勇智说，从(cóng)自己(jǐ)去年开始看(kàn)房以来，当地(dì)房贷利率一直保持下调趋势。在对比多家银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)方案后，他最终(zhōng)敲定了目前的贷款方式。“现(xiàn)在算是近期(qī)的利率低(dī)位，购房负担减轻了不少。”他说。

类似的情况不仅发生在郑州。来(lái)自(zì)江苏苏州的钟毅最近正(zhèng)在咨询购房贷款事宜，他告诉笔者，自(zì)己咨询了当地多家银行，其中多数表示目前首套(tào)房贷利率为3.05%，部分银行还可以申请(qǐng)2.95%的首套房贷利率。“2.95%的房贷利率(lǜ)对(duì)于征信和债务情况要求相对严格(gé)，银(yín)行的说法是‘收入能够两倍覆盖负债’就可以申请，放款周期在1周(zhōu)左右。”钟毅说。

进入6月以来，国内多地多家银行(xíng)纷(fēn)纷调整房贷利率下限。7月，中国人民银行将1年期(qī)和(hé)5年期以上贷款市场报价利率（LPR）均下调10个基点，分别达(dá)到3.35%、3.85%。LPR下调后，多地房贷利率随之调(diào)整，在广东广州和佛山、江苏(sū)南京和苏(sū)州以(yǐ)及云南玉溪等地(dì)，部分银(yín)行推出“2”开头的个人住房商业贷款利率，刷新近期房(fáng)贷(dài)利率下限(xiàn)。

银行为何纷纷下调房贷利率？广东省住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉分析，近期(qī)房贷利率下行受多重因(yīn)素推动。“一方面有银(yín)行间对房贷份额的‘争抢’，通过降利率的手段吸引购房者贷(dài)款。另一方(fāng)面，近期部分银行存款利率有所下调，跟按揭贷款利(lì)率(lǜ)呈倒挂趋势，这推(tuī)动了银行继续下调房贷(dài)利(lì)率。此外(wài)，今年以来(lái)LPR经历了两次下(xià)调，也拉动了银行房贷(dài)利(lì)率随之调整。”李宇嘉说。

“房贷利率通常随LPR变动而变(biàn)动，最近房贷利率再下(xià)调是市场利率下调而造成(chéng)的。”首都经(jīng)济贸易大学京津冀房地产(chǎn)研(yán)究院院长赵秀(xiù)池说，房贷政(zhèng)策是房地产调控(kòng)手段之一，在楼市相对低迷的(de)情(qíng)况下，下调房贷利率有利于减轻购房者负(fù)担，促进刚(gāng)需和改善性住(zhù)房需求入市，对于稳(wěn)定(dìng)楼市有一定(dìng)积极作用。

商贷和公积金贷款(kuǎn)利率接(jiē)近，影响(xiǎng)购房者决策

申(shēn)请商业贷款、住房公积金(jīn)贷款是目前购房者(zhě)借贷的主要方式。过去，不少购房者(zhě)在申请贷款时会选择“个人住房商业贷款+住房(fáng)公积金贷款”的组合贷方式。其中(zhōng)，公积金贷款因其利率低、普惠(huì)性(xìng)强等(děng)特点，受到(dào)许多购房(fáng)者欢迎。

家住北京市海淀区的郭欣文 2021年买了一套40多平方米的一居室，“我当时刚工作(zuò)两年，公积金余额不多(duō)，能(néng)申请的贷款额度有限，最后选择的是组合贷的(de)形式。”她说，“我(wǒ)身边已经买房(fáng)且(qiě)是首套房的朋友几乎(hū)都选择组合贷，而且都是先把(bǎ)公积金贷款额度‘拉满’，再(zài)申请商业贷款(kuǎn)。毕竟公积金贷款主打普(pǔ)惠，每(měi)个月也能直接用(yòng)一部分(fēn)公积金还贷，对(duì)于刚毕业(yè)不久(jiǔ)、积蓄不多的购房者来说(shuō)更加友好。”

还有些符合条件的购房者选择了纯公积金贷款(kuǎn)。

“我(wǒ)是(shì)两年(nián)前买(mǎi)的(de)婚房(fáng)，全部用公积金贷款(kuǎn)，当时贷款利率不到3%。”来自天津的苏然是一名教师，她(tā)告诉笔者：“我的房子面积不算大，两室一厅，当时需(xū)要贷款72万元，刚好我的(de)公(gōng)积金额度(dù)有80万，能够全覆盖。公积金贷款额度高、利率(lǜ)低，对于购房者来说很实惠，在商贷利(lì)率比较高的情况下(xià)，我想不少购房者都会尽量选择(zé)多用公积金贷款。”

不过，由于申(shēn)请公积金贷(dài)款通常会受连(lián)续缴存时间、账户余额、贷款(kuǎn)记录(lù)等条(tiáo)件限制，对于名下已有房产(chǎn)的购(gòu)房者而言，如果想再购(gòu)置房产，往往只能选择利率相对较高的商业(yè)贷款。

“今年7月我买了第三套(tào)房，走的是(shì)纯商(shāng)贷(dài)，利率差不多3.5%。”张成是一家创业公司的老板，据他介绍，选(xuǎn)择纯商贷是因为上一套房的公积金贷款没还完(wán)，只能(néng)申请商业(yè)贷款。“最近听说商贷利率下调了(le)，对于第三套(tào)房来说，3.5%左右的(de)利率(lǜ)挺划算。对于购(gòu)买首套(tào)房的年轻朋友，在公积金贷款利率原就较低的情况下，进一步降低商贷利率更是利好。”

今年5月，中国人民银行宣布下调个人(rén)住房公积(jī)金(jīn)贷款利率0.25个百分点，5年以(yǐ)下（含5年）和5年以上首套个人住房公积(jī)金贷款利率(lǜ)分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年(nián)）和(hé)5年以(yǐ)上第二(èr)套个人(rén)住房公积金贷(dài)款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。近期，各地(dì)又纷纷下调商贷利率，在部分房贷利率(lǜ)进入“2时代”的(de)地区，商贷利率和公积金贷款利率利差越来越(yuè)小(xiǎo)。在商业(yè)贷款利(lì)率逼近公积金贷款利率的情况下，公积金贷款的吸引力(lì)是否会降(jiàng)低？居民缴存意愿(yuàn)是否会受(shòu)影响？

“如(rú)果商贷利(lì)率明显低于公积金贷款利率，我当然会选择(zé)前者，但是会(huì)考虑从公积金账户里取钱来还商贷，这样既能享受较低的(de)贷款利率，又能发挥公积金的普惠优势。对(duì)我来(lái)说(shuō)，并不会因为商贷利率降了就‘抛弃’公积金。”苏然说。

今年56岁的李花是一(yī)名国有企业会(huì)计，在她看(kàn)来，商贷利率接近于公积金贷款利率可能会吸引一部分购房者选择(zé)商(shāng)业(yè)贷款，但并(bìng)不会对其持续缴存公积金的决策造成影响。“即便公(gōng)积金贷(dài)款利率优(yōu)势不如(rú)以前突出，但是公(gōng)积金作为一种保障性资金(jīn)，相当于(yú)一笔稳妥储蓄，不管是租房还是买房(fáng)都(dōu)能提出来使(shǐ)用，是利于(yú)居民的。”李花说。

优化公积金贷(dài)款政(zhèng)策以发挥其保障优势

从目前走势看，商贷利率逼(bī)近公积(jī)金贷款利率，或许会在一定程度上削弱公积金贷款的低利率优(yōu)势。那么，公积金贷款(kuǎn)该如何更好地发挥其保障作用(yòng)？

“商贷利率的下调空间主要由LPR变动情况(kuàng)来确定，未来商贷利率还有下降(jiàng)可能，客观地说，会在一定程度上(shàng)导致公积金贷款的吸(xī)引力降低。”赵秀(xiù)池认为，下一步可以考虑随(suí)之调整公积金贷款利率(lǜ)，或进一步放(fàng)宽公积金(jīn)提取和使(shǐ)用门槛，为购(gòu)房(fáng)者创造便利(lì)。

李宇嘉认为，在公积金贷(dài)款低(dī)利率优势不再明(míng)显的(de)情况下，适度下(xià)调公(gōng)积(jī)金贷款利率，拉大二者利差，或(huò)是维持公积金贷款吸(xī)引力的手段之一。“推(tuī)出住房公积金贷款的目的不是赚钱，而是利好购房者(zhě)，要继续(xù)发挥其保障优势就应随市而动，突出其普(pǔ)惠性。与此(cǐ)同时，应该进一步优化公积金业务管理模(mó)式，提高公积金贷款效(xiào)率并保障(zhàng)公积金管(guǎn)理机构合理的利润水平，未来还要积极扩大公积金缴存范围(wéi)，让更多购房者、租(zū)房者都能从中(zhōng)获益。”李宇嘉说。

业内人士指出，在当前低利率(lǜ)环境下，纯商(shāng)贷或选择更大比例的商业贷款(kuǎn)对于(yú)购房者而言更(gèng)划算。但从长期看，房贷期限通常(cháng)长达20至30年，未来的(de)利率走势较难评估，如果房贷利率(lǜ)走向上升通道，商业贷款利率可能浮动走高，调(diào)整(zhěng)频次(cì)也较高，购房者或许“没那(nà)么省心”。在(zài)此情况下，更加稳定、调整较慢(màn)、利(lì)率长期(qī)较(jiào)低的住房(fáng)公积金(jīn)更能(néng)凸显其优势。

“公积金贷款和(hé)商业贷款二者是互为补(bǔ)充的，目的都是帮助购房人顺利购房。住房公积金不仅利率(lǜ)低、贷(dài)款期(qī)限长，其贷款成(chéng)数即贷款(kuǎn)额度(dù)占房(fáng)屋总价的比(bǐ)例通常较高，一直(zhí)以来都较受(shòu)购(gòu)房者欢迎。因此，即便(biàn)短期内二者受利率浮动影(yǐng)响(xiǎng)，购房者可能会做出(chū)不同以往的贷(dài)款决策，但两种(zhǒng)贷款模式的定位和各自优势依然明显。”赵秀池(chí)建议，相关部门可考虑将公积(jī)金贷款成数与住房性质挂钩(gōu)，尤其对政策性住房给(gěi)予照顾，降低政策性住房贷款的首付比例并提高贷款(kuǎ商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？n)额(é)度，以此进一步发挥住房公积金的保(bǎo)障作用(yòng)。

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