刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

专题：2024（第四届(jiè)）中国楼宇经济(jì)北京论坛(tán)

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服务贸易交易会上(shàng)隆重(zhòng)举办。论坛由世界(jiè)贸易网点联(lián)盟、中国产业发展(zhǎn)促进会楼宇经济和总部(bù)经济分会、集群智(zhì)库(kù)共同主办，中国城区高质量(liàng)发展合作联盟协(xié)办，来自全国(guó)的楼宇经济专家大咖、典型城(chéng)区和知名企(qǐ)业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主(zhǔ)题，共话(huà)城市城区转型发展(zhǎn)新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。

　　苏州工业园区城市重建公司副总经(jīng)理刘海霞出席并演讲。以下为演讲是实录：

　　各位企业家朋友们，大家(jiā)下(xià)午(wǔ)好！我来自苏州工业园区，我带来的案例是苏州(zhōu)工业(yè)园区去年5月份交付(fù)的一个项目，阳澄数谷。

　　苏州是大陆最宜居的(de)城市第(dì)一位，规模以上工业总产值第二位，科创(chuàng)板上(shàng)市企业(yè)数地三位，外贸进出口总额第四位，地方财政收入第(dì)五位(wèi)，地区生(shēng)产总值第六位。

　　今天讲楼宇，苏州工业园区的楼宇在全国非常有代表(biǎo)性，既不商业也不(bù)文化，它是以(yǐ)产业为背景，我(wǒ)们的服务业70%是生产型服务业，这是比较硬核的，注定了后续在楼宇发展(zhǎn)中的特点。

　　我所在的城市(shì)重(zhòng)建苏州工业园区管(guǎn)委(wěi)会下属一级国资已经成立了(le)20年，所从事的业务是产(chǎn)城融合，最早是农村变城市，新城280平方公里(lǐ)，到现在为止，苏州园区已(yǐ)经没有农村了，整理(lǐ)土地(dì)21平方公里，盘活土(tǔ)地12000亩，我们在这个城市新建的过程中，参与了城市开(kāi)发建设530多个项目(mù)，造城中所有看到看不(bù)到的基础设施，和各种形态的楼宇，学校医院城市的配套，我们都(dōu)建设过。

　　近几年，城市发展到第30年的(de刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化)时候，在过去8年的时间里，我们慢(màn)慢转向城(chéng)市产业的运营(yíng)，开(kāi)始(shǐ)做城市的微更新，做产城融合相关的工作。

　　我们金鸡湖的湖东湖西，这是我们的两个CBD，虽然产业这么强，经济贡献这么重要的城市，它的CBD其实(shí)不厚，最繁荣的地方也就这样。

　　阳(yáng)澄数谷项目，在2014年的时候，位置在金(jīn)鸡湖北侧(cè)，区位非常好，相(xiāng)当于北京的二环北面，但是非常破落，这是卫星图显示的，这是(shì)当初拍的照片，我(wǒ)们用八年时间腾(téng)退了130家企业，整理出来一块一平方公里的土地，当时是1.0版(bǎn)，做了(le)正(zhèng)式的公示，后续城市能级在逐渐升(shēng)级，有领导说可以做的更高一(yī)点，2.0版，容(róng)积率也在提升，第一次提到生产型服务业，产业的定(dìng)位上做了一次升级，一直到现在，五年前重新定义做3.0版(bǎn)的阳澄数谷(gǔ)，容积率达到3.0-4.5的高度，如果是一个(gè)制造企业(yè)注(zhù)册在(zài)这里没有问题(tí)，但(dàn)是容积率高了以(yǐ)后，在这里(lǐ)所有办(bàn)公的形态还是以研发办公为主(zhǔ)，这是我们现在的规划(huà)。

　　阳澄数谷目标打造一流数字经济创新街区，整体规划打造220万方超刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化大规(guī)模的数字经(jīng)济产业集群。

　　阳澄数谷的(de)南(nán)岸(àn)新地在首开去，一期(qī)去年6月份交付，一二期加起来46万方，二期26万方在半年以后交付。

　　简要提几点，我们的逻辑非常丰(fēng)厚(hòu)，它不(bù)是传统的办公楼，是产业创新的街区，五年(nián)前我们做了一个清晰的产业定位，我们在招(zhāo)标的时候，收到的标书大多数(shù)还(hái)是这个(gè)样子，可能更像银泰的作品，大的综合(hé)体下面有大(dà)的盒子，配着比较(jiào)繁华(huá)的商(shāng)业，比较高端的写字楼，这给我们带来很大的困扰，在我们的脑(nǎo)图(tú)里，我们(men)想要的产(chǎn)业街区不是这样的，我们希望(wàng)它是一个楼群，最后筛选到并且在逐步优化的是(shì)这样，这个区域，按照(zhào)传统的CBD，包括北京CBD区(qū)域里，这是四(sì)个摩天(tiān)大楼，二(èr)期是(shì)6个摩天大楼(lóu)，最初的规划也是这样的，我们再做方案整合的时候，把这几地块(kuài)打通，形成了街(jiē)区(qū)的概念(niàn)。

　　我们主打的概念是新经济基础建设、产业赋能空(kōng)间、城市活力场景、创新产业集(jí)聚、多维生(shēng)态服(fú)务。

　　为了让大(dà)家更直观的了解，我们打造的空间和传统写字楼的区别，有(yǒu)一个小视(shì)频，在公(gōng)共空间里，它的形态是这样子。传统的大堂是比较气派的，我们这里表(biǎo)达的是多元融合的(de)，（20都(dōu)可以在这里很轻松的融合，这就是把传(chuán)统大堂打(dǎ)开，高度混合(hé)的概念。

　　在(zài)这里工作、生活(huó)、艺术、体验、兴趣、创业、就业(yè)、朋友的交互，事业伙伴的交互，周末家庭的交(jiāo)互，都可(kě)以在这里很轻快的发生。

　　匡会长去年看到我们这(zhè)个消息，到现场去看，也特(tè)别邀约我们(men)来做简短的(de)分享，那次他去的时候(hòu)我没有在，正好在日本，看综合写字楼的项目，推荐大家看(kàn)看东京的一些(xiē)楼宇已(yǐ)经发(fā)生裂(liè)变了，如果还困在(zài)1.0版本(běn)的结构和思维，东京已(yǐ)经开始做(zuò)CBD区域的更新，它的更(gèng)新不仅是跟TUD的连通，不仅是空间的(de)整合，是工作生(shēng)活产业多种业态的整合，我们想打(dǎ)造(zào)的也是这样的，进去(qù)以后很多研发、论坛，在那儿热热闹闹的发生，跟地铁、商业也无缝衔接(jiē)。

　　第二，不是以建筑(zhù)为核心，是以人为中心。中国经济开放30年，我们出生看到的城市就(jiù)应该是这(zhè)样，高楼林立，非常漂亮非常大气，甚(shèn)至是(shì)全球的知名(míng)建筑师打造的地标建筑，我们已经走过了这个阶段，现在追求的不仅(jǐn)仅是建筑本身，建筑带来的人(rén)居(jū)对(duì)建筑(zhù)本身非(fēi)常有挑战，我们现在打造(zào)的街区(qū)是(shì)以(yǐ)人为核心(xīn)，以人在这刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化里发生(shēng)的场景定位，我需要的建筑应该是什么(me)样子(zi)的。

　　这是一期，也有商业，我们昨天看了朝外，年轻人的(de)风格跟(gēn)我们南岸的风格非常对标，但是(shì)我们体量和(hé)经验有限，在前期呈(chéng)现的远没(méi)有朝外(wài)这个项(xiàng)目影响(xiǎng)力那么大，但是(shì)他是我们对标的，我(wǒ)们非(fēi)常欣喜(xǐ)的(de)看到在(zài)首都有年轻(qīng)人聚集的区域，无论是外面的建筑，内装，就像朝外，就是(shì)很轻的内容(róng)，而且是需要内(nèi)容来填充引领，以内容打动年(nián)轻人的(de)消费和聚集的场地。这(zhè)是室外，年轻时尚的运动，利用高架下废弃的防护(hù)，我们可以办全国蹦道的锦标赛，把年轻力和主张放(fàng)在我们产业里，把产(chǎn)业社(shè)区和先期配套做(zuò)了激活。

　　第三，首要不是做载体租(zū)赁，昨天的晚宴分享中(zhōng)无一不被(bèi)大幅的空置所困扰，但是不像(xiàng)大都(dōu)市这样的背景下，从定位开始(shǐ)，从拿着图纸招商开始，我(wǒ)一直跟团队小伙伴讲不要推销我的(de)楼，，产业(yè)的特性怎么样，人群怎么样，对空(kōng)间的需求怎么样，三分之一的设计持续在优化空间，一直到精装、软装、场(chǎng)景的设(shè)置，然后三分之一的时间才跟客户介绍是不是匹配，即使到现在(zài)，我依然跟同事说不要(yào)劝大家签合同，而是讲好生态，看是不(bù)是匹配，除了空间还能给企业赋能(néng)，这是我(wǒ)们对(duì)标的(de)客户。这是我们这几年坚持的很(hěn)多做法和逻辑，包括交付了一年多的时(shí)间里，除了全国(guó)各地有一(yī)百多场接(jiē)待，还有一百多场(chǎng)产业活动(dòng)。

　　这是我们各(gè)种类型的产业活动，我们做产城融合，不止这一个项目，我们还有制造业、半导体(tǐ)、低空经(jīng)济、高端装(zhuāng)备制造，都是旧改的产业园，打造(zào)产业园的(de)逻辑和定位手法比较一致，除了硬核的集(jí)成电路、工(gōng)业互联，跨境贸易等，我(wǒ)们还有文化体育音乐等方面的活动，我(wǒ)们的目标不是哄好(hǎo)企业老板，而是哄好企业老板(bǎn)的团(tuán)队。

　　工业互联(lián)、智能网联(lián)、，拿集成电路，集成电路产业在2023年刚刚发布(bù)的全球集成(chéng)电路协会发布的中国大陆50强企业，也是集成电路的创新(xīn)集聚度以及发展潜力，我们这个园区(qū)排名第(dì)一(yī)，是高品(pǐn)质的园区，在数字贸易中，现在和(hé)地空一(yī)体，跨境电商作为一个战略产业，也(yě)是新质生(shēng)产力的产业方(fāng)向，落在了阳(yáng)澄数谷，如果跟集成电路、高端，跨境电商是现在为(wèi)止做产(chǎn)业(yè)最拿不(bù)出手的，市委书记来了(le)说我们要做这个，三(sān)年要达到一个机制，最核心的任务落在我们这个(gè)项目上，全市的手法也是打造特色产业园，在产业生态，供应链、物(wù)流、营销，技术平台构建，，等方面快速打造生态。

　　同时借(jiè)助苏(sū)州(zhōu)市的力量，让苏州市创(chuàng)新发展中心、专班、人才(cái)发展基地，这是我们现(xiàn)场(chǎng)的图片，跨境电(diàn)商选品中心已经出圈了。

　　半年前我接待一个，你是不是可以(yǐ)到我们这儿来，他说我要(yào)的不(bù)是这个，你可以不给我提供这么好的东西，我要做跨境，你要告诉我怎么做独立站，怎么帮助我把一年数亿(yì)的产品卖到全球，我要做全国的珠宝(bǎo)平台，谁能指导我这件事，这句话给我(wǒ)很(hěn)大的提醒，很高的要(yào)求，原来我们曾经沉淀(diàn)了(le)那么多年的经验和引以为傲的展示在新的产(chǎn)业领域(yù)里完全不(bù)对等(děng)，在重新打造跨境电商生态的(de)时(shí)候要做什(shén)么，经过半年时间，上个月苏州园区第一次(cì)跨境电商大会在产业园里展(zhǎn)开的时候(hòu)，我(wǒ)又请他来(lái)，他说震撼(hàn)到了，基于原来创新街区的理念，有幸承(chéng)接这个任务，有这样的(de)资源平台，在这里快速形成了跨境电商的(de)高端集聚区。

　　为(wèi)什么要快速罗(luó)列一(yī)些数据，有些(xiē)地(dì)方国资坐拥政府得天独厚的资源，和市场化不太一样，通过这个数据，不光有资源(yuán)，而且在这个资源上靠我们(men)的产品力，能(néng)达到这样的数据沉淀，达到这(zhè)样产业高度的(de)集聚，需要更多创(chuàng)新思维和底层逻辑支撑，我们既(jì)有资(zī)源也有(yǒu)机(jī)会同样有(yǒu)挑战。

　　南岸(àn)新地，阳澄数谷(gǔ)220万整个大的街区，我们将实现跨越式的发展。

　　如果我们之(zhī)前做(zuò)的(de)每一个(gè)楼(lóu)宇(yǔ)是一棵(kē)树，现在打(dǎ)造的街(jiē)区是一个生态的(de)丛林，欢迎大家关注阳澄数(shù)谷，欢(huān)迎大家(jiā)来到苏州工业园区！

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责任(rèn)编辑：王翔

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