存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来源：时代财经

　　作者：王晨婷

　　“存量房贷降到多少你才不提(tí)前还贷？”这(zhè)是最近社交网络上时常被(bèi)讨论的话题。

　　新房利率一降再降。据瑞银方面(miàn)估算，如今(jīn)，新房房贷利率仅3.3%，而存量房贷利率平均(jūn)达逾(yú)4.1%。80个基点的差距下，存量房贷高位站岗者“绷不住了”。

　　与此同时(shí)，大行房(fáng)贷规模缩水(shuǐ)、个(gè)人住房贷款不良(liáng)率抬(tái)头。近期，市场关(guān)于存量房贷降息的讨论再起，有消息称，存(cún)量按揭客户有望与银(yín)行重新(xīn)协商房贷利率。

　　9月5日，关(guān)于招商银行APP北京地区开始测试“存(cún)量房(fáng)贷利率调整”功能的消息，也(yě)引起不少关注。对此，招商银行方面表(biǎo)示，网传该行APP截图中的“存量房(fáng)贷利率调整”是去年上线(xiàn)的功能，针对的是上轮(lún)房贷利率调整业(yè)务的(de)办理，并非当前市场讨论的本轮房贷利率调整。

　　还有消息称(chēng)，也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按(àn)揭合同。据称，该方案可能(néng)对首套和二套都适用，首次下调可(kě)能发生(shēng)在未来几周内。

　　瑞银大中华金融行业研究(jiū)主(zhǔ)管颜湄之预计，央行或在数月后下调存量房贷利率。

　　但存量房贷降(jiàng)息，压力与(yǔ)动力(lì)并存，首(shǒu)当其冲的就是拖(tuō)累银行息差(chà)。招商银行行长王良日(rì)前明确表示，该政(zhèng)策还没(méi)有得到确认(rèn)，如果落地将对银行业的存(cún)量按揭利率带来(lái)一定负面的影响。

　　百万(wàn)房(fáng)贷有望(wàng)少还12万

　　事实上，存量房贷降低并不是新鲜事。在去年9月，存量房贷利率已经进行过(guò)一次统一调(diào)整。

　　当时的政策主要(yào)面向存量首套房，要求存(cún)量房贷下调后的LPR加(jiā)点不能低于发放时的城市下限。央行指出，政(zhèng)策实施(shī)首周有98.5%符(fú)合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万(wàn)亿元人民币、平均降幅73BP，即居(jū)民每年减少偿(cháng)付1584亿元。

　　按照央行发布的《2023年第四季(jì)度中国货币政策执行报告》，截至2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完(wán)成下调，调整后(hòu)加权平(píng)均利率是(shì)4.27%。

　　如果具体到借款人，按照(zhào)100万元按揭贷款(kuǎn)、等额本息(xī)还款计算，存量按揭利率下调70bp，估算可降低借(jiè)款人月供约400元，节约月供和总还款额约5%。

　　若新(xīn)一轮存(cún)量房贷降息落地，可能会降多(duō)少？

　　开源证券首席(xí)宏观分析师(shī)何宁在接受时代(dài)财经采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年(nián)9月。具(jù)体(tǐ)的操作可能涉及两方面(miàn)，一是面向存量非首套(tào)房、类似于2023年9月的(de)补降，存量非首套房贷规模约15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？少偿付788亿元(yuán)-1182亿元。

　　第二种可能性，即跟进“517新政”。今年5月17日取消房贷利率(lǜ)下限后，二季(jì)度加权平均房贷利率迅速(sù)下降24BP，而存量房贷并未享有，该部分若按30-40BP计算，则居民每年减少偿付1134亿元-1515亿元。

　　如果假设全部按(àn)揭贷款利率(lǜ)通过转按(àn)揭和自主(zhǔ)调整(zhěng)的形式下调至(zhì)新发放利率水平，中金研报估(gū)算，存量按(àn)揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元。

　　按照100万元(yuán)按揭贷款、30年(nián)期等额本息还款计算，存(cún)量按(àn)揭利率下调60bp估算可降低借款人月供约340元，总(zǒng)还款额大约能省下12万元。

　　房贷降息博弈

　　上海首席经济(jì)学家(jiā)金融发展中(zhōng)心副主任刘煜辉近期表示，中国应该大幅度地降低存量房贷（38万亿元）的利息水平，甚至完全可以与10年期(qī)和30年期的长期国债利率绑定。因为(wèi)中国没有完(wán)备的个人破产制度，与国际上通行做法比较，中国的银行承担的风险实际上是要小很多的。

　　然而，备受期待的存款(kuǎn)房贷降息想要落地，还存(cún)在不少压力。

　　国盛金融研究团队预测，若存量房贷利率(lǜ)下调，预计实际降幅将小于(yú)45bps，对(duì)银行息差(chà)产生约(yuē)6bps的负向影响，对净(jìng)利润增速影响约-5.3%。

　　净息(xī)差(chà)，一般用以(yǐ)衡(héng)量银行生息资产的获利能力，也就是赚(zhuàn)钱的能力，是银行核(hé)心的效益性指标之一，而净息差降低(dī)，则意(yì)味着银行从传统存贷业务中获取的利润在持续减少。

　　近期，银行净(jìng)息差逐渐止跌，但仍处历史最低(dī)水平。截至2024年(nián)6月末，42家A股上市银(yín)行的平均(jūn)净(jìng)息差(chà)为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家(jiā)A股上市银行净息差低(dī)于1.8%的“警戒线”。

　　不过，中(zhōng)金研报认为，虽然存量按揭利率的可能调整对银行(xíng)息差形(xíng)成(chéng)影响，但(dàn)假设负债(zhài)成(chéng)本同步调整，预计对(duì)于息差的总体影响是中性的。

　　“实际上，即使不调整(zhěng)存量按(àn)揭利(lì)率，居民(mín)可能仍在通过提前还贷、或(huò)者是通过经营消(xiāo)费贷(dài)置换等方式对(duì)银行息差形(xíng)成压力。”研报称，息(xī)差能否(fǒu)企稳，根本上取决于居民(mín)是否通(tōng)过偿债压力(lì)降低(dī)实现信贷需求的改善。

　　提前(qián)还贷(dài)的(de)现(xiàn)象“风靡”近一年，按揭早偿率仍位于14%左右的高(gāo)位，还可能存在使用消(xiāo)存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？费(fèi)和经营贷置(zhì)换按揭的空间。在提前还贷压力较大的(de)情况下(xià)，调(diào)整存量(liàng)房贷利率在一定(dìng)程度上对银行和借款人(rén)来(lái)说(shuō)是(shì)“双赢”，也能释放更多消费(fèi)活力(lì)。

　　但若考虑“转按揭”，银行(xíng)要面临的压力或许更大。

　　转按(àn)揭，简单来说，是将目前房贷换成其他银(yín)行利率更低的房贷。颜湄之估计，若允许按揭贷款人自行转换(huàn)银行，就会刺激(jī)竞(jìng)争，可能会把银行的按揭利率(lǜ)拉得更低(dī)，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润(rùn)影响严重。她预计(jì)，目前不会完全开放转换按揭，但(dàn)若最终要市场化的话，相(xiāng)信(xìn)会朝着此方向发展。

　　招(zhāo)商银行行长(zhǎng)王良日(rì)前(qián)在业绩发布会上表示，招行还没有接到宏观按揭管理部(bù)门，人民(mín)银行或者国家金融监(jiān)督管理总局的意见，也(yě)没有征求过银行意(yì)见。“这方面政策推出的(de)话，对银行业的存量按(àn)揭利率带来一定(dìng)负面的影响。宏观管理部门会(huì)做好充分(fēn)论证(zhèng)和研究，推出这样的政(zhèng)策(cè)。”王良表示。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉建议，尽可能一次性降到中长期定期存款利率的水平(píng)，让居民形成按(àn)揭仍旧是(shì)低利(lì)率、普惠利率的观感和印象，进而(ér)减少提前还贷，鼓励按揭买房。

　　“尽管此举可能降低(dī)银行利率(lǜ)，但可(kě)以减(jiǎn)缓(huǎn)提前还贷和不愿意贷款的形势。把(bǎ)贷款增量做起来，即便利率低了，总利润也是不变的，而且资金成本也下降了。对商品房销售的影响，趋势上无法扭转(zhuǎn)，但斜率(lǜ)上可以缓解下滑。”李宇(yǔ)嘉对时代财经说。

　　对于借款人(rén)来说，比起期(qī)待(dài)存量房贷利率的调整，目前更(gèng)现实的方式或(huò)许是“商转公”。

　　近期，已有山东青岛、江西赣州、安徽宣城等近30个城市的住房公(gōng)积金中心发布“商转公”政策，借款者可(kě)根(gēn)据相关规定，将部(bù)分(fēn)或全部商贷转(zhuǎn)换成公积金贷款。

　　以商贷(dài)利率3.95%为例，公积金贷(dài)款首(shǒu)套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公(gōng)积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年节省4390元，30年将节省13.17万元(yuán)。

　　目前，北上广尚未跟进“商(shāng)转公”政策。今年5月，广州住房公积金管理中(zhōng)心曾在回复居民问询时表示，目前国内开展“商转公”业务的城(chéng)市除(chú)深(shēn)圳，基本(běn)均为体量较(jiào)小的城市，北京、上海均未开展(zhǎn)此项业(yè)务。

责任编辑(jí)：王馨茹

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