“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”

　　来(lái)源：华夏时(shí)报(bào)

　　记者：冯樱子

　　今年以来(lái)，新发个人住房贷款利率持续走低，新旧房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的呼声再起。

　　目前，市场被(bèi)热(rè)议的存量房贷利(lì)率下(xià)调路径(jìng)主要有两方面，“重定价”与 “转按揭”。其中“重定价”即(jí)存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新 协(xié)商房贷利率；“转按揭”，即(jí)借款人将现(xiàn)有(yǒu)按揭贷款转入其他银行，并(bìng)按照最新贷款要素重新签订按揭合同。

　　对此，多(duō)名受访者对(duì)《华夏时报》记者表示，当前存量房贷(dài)利率存在下调的可能性。

　　瑞银大中华金融行业研究主管颜(yán)湄之认(rèn)为，“重新做转按揭或(huò)者降(jiàng)低存量按揭，是有 可能(néng)发生的。估算存量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新发放的(de)房贷利率不到3%，之间(jiān)存在较大利(lì)差，同(tóng)时政府也希望能鼓励消(xiāo)费。”

　　存量房贷调整再引热议

　　“听说(shuō)存量房贷利率要下调，原本计划提前还款，现在有些犹豫(yù)了。”9月6日(rì)，一名深(shēn)圳购房者对《华夏时报》记者表(biǎo)示，由于担心自己(jǐ)还(hái)完贷(dài)款后，利率真(zhēn)的(de)下调，所以决(jué)定观望一(yī)段(duàn)时间。

　　截(jié)至目前(qián)，尽管LPR已多次下调，部分存量房贷利率仍然(rán)处于高位，尤其(qí)是在2018至2022年(nián)时间
段的购房(fáng)者，首套房(fáng)贷利率下限水平多为LPR+30BP，二套房政策利率下限(xiàn)为LPR+60BP。

　　上述(shù)购房者介绍，他正是 在2018年买(mǎi)房，当时贷款利(lì)率5.39%，2023年存量房贷利率下调过一次，加上(shàng)LPR的(de)调整，目前贷款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发(fā)个(gè)人住房贷款之间的利差仍在持(chí)续扩(kuò)大。目前而言，深圳地区首套住房商业性个人住房(fáng)贷款利率下限由
原(yuán)来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报价出(chū)炉后，该地首(shǒu)套房(fáng)贷利率再(zài)创新低，已降至3.4%。

　　具体来说，住宅首套房贷(dài)利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住(zhù)宅二(èr)套房贷利率为LPR3.85%-5BP，即(jí)3.8%，公寓商贷为(wèi)LPR3.85%+60BP，即
4.45%。

　　由于2024年(nián)2月、7月LPR下调后，存(cún)量房贷利率将于第二年重新定价，因此按照上(shàng)述深(shēn)圳购(gòu)房者(zhě)目(mù)前贷款利率4.25%计算，他的(de)存量住房贷款利率与新发放(fàng)之(zhī)间利差约(yuē)85个(gè)基(jī)点。

　　而全国范围来看，新发放个人住房贷款利率也在(zài)持续走(zǒu)低(dī)。人民(mín)银行最新数据显(xiǎn)示，2024年7月新(xīn)发(fā)放个人住房贷款利率为3.4%，比(bǐ)上月低9个基点，比上年同期低68个基点，处于(yú)历史低位(wèi)。

　　因(yīn)此，业(yè)内多名专家认为，当前存量(liàng)房贷利率(lǜ)存(cún)在下调的可(kě)能性。颜湄之提出，考(kǎo)虑到居民(mín)对存量(liàng)房贷利率与新发放(fàng)房(fáng)贷利率之间利(lì)差的抱怨，以及政府促(cù)进消(xiāo)费的
态度，存量(liàng)房贷利率有下调(diào)的可能性。

　　与此同时，天风
证(zhèng)券研报中指出，结合今(jīn)年最(zuì)新的房贷政策和利率变化，再(zài)度调降存量房贷利率(lǜ)可能性确实存在。一是按照央行公布的前期存量(liàng)房贷(dài)利率4.27%，压缩至今年二季度新(xīn)增住(zhù)房贷(dài)款加权平(píng)均利率3.45%，则可以压缩82BP，对(duì)应(yīng)每年减少借款人利息支出约3100亿元。

　　另(lìng)一种测算方法是基(jī)于交行2024年中(zhōng)报，2024年上半年(nián)存量中长期(qī)个人 贷款年化平均收益率约为4.0%，降至(zhì)新增房贷加权平均(jūn)利率3.45%，约压缩55BP，对应每年减少借款
人利息支出约2100亿元。

　　对于存量房贷利率可能如何降？经济学(xué)家任泽平(píng)则提出，2023年是
通过直接方式，即变更合同条款，2024年(nián)本轮是否可跨(kuà)行“转按揭”等仍待具体方案出台。本轮(lún)下调存量(liàng)房贷利率幅度(dù)预计60—80BP，节省百姓利息支出(chū)2280亿元—3040亿元。

　　但是他也提到(dào)，全面调降首套、二套存量房(fáng)贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，可能(néng)试点推行二手房(fáng)存量房贷利率(lǜ)下调。

　　居(jū)民(mín)房(fáng)贷(dài)早 偿率提(tí)升

　“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”　新旧贷款的利
差，也推升
了居民房贷早
偿率。

　　随(suí)着各银(yín)行2024年上半年“成绩单”公布，与民众密切相关的“个人住房贷款”情况(kuàng)也浮出水面。截至2024年6月，工商银行、建设(shè)银(yín)行、农业银行、中 国银行、交通银行(xíng)个人(rén)住房贷款合计减少约3254.71亿元，其中工商银行个(gè)人住房贷款减少约(yuē)1230亿元；农业银行减少1006亿元；建 设(shè)银(yín)行减少764亿元；中国银行(xíng)减少471亿元(yuán)；交通银(yín)行减少16亿元。

　　在股份行中，中信银行、平安银行、浙商银(yín)行和华夏银行的个人住房(fáng)贷款余额增加，招商(shāng)银行(xíng)、兴业银行(xíng)、光大银行、浦发银行、民生银行和渤海银行 的(de)个人住房贷款余额(é)较2023年末出现下降(jiàng)。

　　目前分析观点普遍认(rèn)为，个人住房贷(dài)款余额下降的原因来自两方面，一是商品房销售(shòu)下滑，信(xìn)贷需求随之减弱；二是客户提前还贷，造成余额进一步(bù)缩减。

　　招联首席(xí)研究员董希淼对《华夏时(shí)报》记者表示，在增量(liàng)方面，房地产市(shì)场下行压力下，居民住房消费需
求增长缓慢，房地产销售下滑，新申请住房贷款量(liàng)减 少；而在存量方面，部分居民出于资(zī)产配置的需要选择提前还贷，因(yīn)此导致(zhì)银行个人住房贷款余(yú)额出现增长。

　　国泰君安宏观研究(jiū)团队7月发(fā)布的(de)研究报告指出，6月居(jū)民早偿率回到23.4%，较4月37%的(de)历史高位下(xià)降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强
度已有所放缓，呈现季节性回(huí)落态势。不过(guò)，对比历史同期(qī)，当前居(jū)民早偿率仍处于较高水平(píng)。

　　光大证券金融业首席分析师王(wáng)一峰指出，居民按揭早偿(cháng)行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健性
、按揭贷款定(dìng)价等诸多因素(sù)影响，早偿率与房屋销售、理财收(shōu)益率，替代性负债资源(yuán)的可得性、价格，居民实际收入情况与收入预期等因素均存在相关关系(xì)。

　　此外，盘古智(zhì)库高级研究员江瀚对《华夏时报》记者表示，对于银(yín)行而言，个人房贷是能够为(wèi)银行提供稳定现金流收入的优质资产(chǎn)，风(fēng)险小(xiǎo)，利润大。在房地产下行周期，只要房贷利率高于理财利率居民提前(qián)还贷的动机，就一直会存在(zài)。

　　银行净息差成约束因素

　　近期
，在降低存量房贷利率的讨论中(zhōng)，还有专家提出，是否降低存量房贷还需要系统(tǒng)评估(gū)及更细致的规划，如果再压缩银行的息差容易(yì)引起系统性风险。

　　8月9日，国家金(jīn)融监(jiān)督(dū)管理总局发(fā)布(bù)2024年二季度银行业保险业(yè)主要(yào)监管指标数据情况(kuàng)，其中(zhōng)，二季度
银行业(yè)净息差(chà)1.54%，与一季度持平。此前(qián)，一季度中国银行业净(jìng)息差 相比2023年末的1.69%缩窄(zhǎi)15个基(jī)点(diǎn)。

　　虽然已有止跌迹(jì)象，但银行净(jìng)息(xī)差已是(shì)自2023年一季度以来(lái)，连续六个季度低于1.8%的警戒线。

　　单纯就息差方面来看，香港中文大学（深圳(zhèn)）经管学院(yuàn)教授(shòu)王健曾发文提(tí)出，低净息差削弱了银行的盈利能(néng)力(lì)，限制了其在创新和发展新业务(wù)方面的投入能力(lì)，进而可能导致金融服务的减少(shǎo)和经济活(huó)力的下降。此外，低净(jìng)息(xī)差还可能引发银行(xíng)在追求收益的(de)过程中(zhōng)承担更高(gāo)的(de)风险，从而加剧(jù)金融系统(tǒng)的脆弱性。

　　今(jīn)年(nián)3月，有股份制银(yín)行管理层表示，银行作为一个(gè)经营单体，如果息差(chà)下(xià)降过快(kuài)或者跌破某个临界点之(zhī)后，会(huì)导致其内生资本(běn)补充能力的下降，进而影响到长期(qī)支持实体经济(jì)的能 力。

　　9月2日，有股份(fèn)制银行管理层在该行2024年中期业绩交流会上表示，该行(xíng)暂未在转按揭业(yè)务(wù)上接到宏观管理部(bù)门、人民银行、国家金融监督管理总局的意见(jiàn)，上述机构也尚未向(xiàng)商业银行征集意见，因此该政(zhèng)策还
未得到确 认。

　　同时(shí)，上述(shù)管(guǎn)理层(céng)也直言，如(rú)果这一政策推出，将会对银行业的按揭利(lì)率带来(lái)一定负面影响(xiǎng)，对此(cǐ)宏(hóng)观管理部(bù)门应做好充分的 论证和研究。

　　“银行作为金融机构，也(yě)要考虑自己的经营情况。”9月6日，一名银行内部工(gōng)作(zuò)人员(yuán)对《华(huá)夏时报》记者透露，目前情(qíng)况下，银行需要的是 增量房贷，监管也更 希望通过政(zhèng)策(cè)刺激刚需住(zhù)房需求。因此，在息差(chà)下行(xíng)压力中，资金更向新(xīn)发(fā)放贷款倾斜(xié)。

　　一名业内(nèi)分析人士对《华夏时报》记者(zhě)表(biǎo)示，如果(guǒ)下调存量房贷利率，短期对部(bù)分银行的净息差造成一定压(yā)力，但(dàn)整(zhěng)体可控，同(tóng)时，银行需要(yào)进一步优化资产负(fù)债结构，根据市场情况充分利用(yòng)存款利(lì)率市场化(huà)调节(jié)机制，加大实(shí)体经济薄弱环节与重点新
兴领域支(zhī)持，推动轻(qīng)资本业务(wù)发 展等。

责任编辑：秦艺

　　来源：华夏时报

　　记者：冯樱子

　　今年以来(lái)，新发个人(rén)住房贷款利率(lǜ)持续(xù)走低(dī)，新旧房贷之间的(de)利差(chà)扩(kuò)大，市场上关(guān)于存量房贷利率下调的呼声再起。

　　目(mù)前，市场被(bèi)热议的(de)存量房贷利率(lǜ)下调路径主要有两方面(miàn)，“重定价”与“转按揭”。其中“重定价”即存量按揭借款人与原(yuán)贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新 签(qiān)订按揭合同。

　　对此(cǐ)，多(duō)名受访者对《华夏时报》记者(zhě)表示，当前存量房贷利率存在下调的(de)可能性。

　　瑞银(yín)大中华金融行业研(yán)究主
管颜湄之认为，“重新做转按揭或者降低存量
按揭，是有可能发生的。估算(suàn)存(cún)量房贷利率约4.1%，但一线城市最(zuì)近新发放(fàng)的房贷利(lì)率不到3%，之间存在较大利差，同时政府也希望能鼓励消费。”

　　存量房贷(dài)调整再引热议

　　“听说存量房贷利率要下调(diào)，原本计(jì)划提前还款，现(xiàn)在有些犹豫了。”9月6日，一名深圳购房者对《华(huá)夏时报》记者表示，由于担心自己还完贷款后，利
率真的下调，所以决(jué)定观望一段时间。

　　截至目(mù)前，尽管LPR已(yǐ)多(duō)次下调(diào)，部分存量房贷(dài)利(lì)率仍
然处于高位，尤其是在2018至2022年时间段的购房(fáng)者，首套房贷利率下限水平(píng)多为LPR+30BP，二套房政(zhèng)策利率下限为LPR+60BP。

　　上述购房 者介绍，他正是在2018年买(mǎi)房，当时贷款利(lì)率(lǜ)5.39%，2023年存量房贷利率下调过一次，加上LPR的调整，目(mù)前贷款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个(gè)人住房贷款之间的利差仍在持续扩大(dà)。目前而(ér)言，深圳地(dì)区(qū)首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报(bào)价出(chū)炉后，该(gāi)地首(shǒu)套房贷利率(lǜ)再创新(xīn)低，已降至3.4%。

　　具体来说，住宅首套(tào)房(fáng)贷利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住(zhù)宅二套房贷利(lì)率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商(shāng)贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于(yú)2024年2月、7月LPR下(xià)调后，存量房贷利(lì)率(lǜ)将于第二年重(zhòng)新定(dìng)价，因此按照上述深圳购房者目前贷款利(lì)率4.25%计(jì)算，他的存量住房贷(dài)款利率与新发放之间利差约85个基点。

　　而全国范围来看，新发放个人住房贷款利率也在持续走低。人民银行最新数据显示，2024年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，比上月低(dī)9个基点，比(bǐ)上年同期低68个基(jī)点(diǎn)，处于历史低位。

　　因此，业内多名专家认为，当“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”(dāng)前存量房贷利率(lǜ)存在下调的可能性。颜湄之提出，考(kǎo)虑到(dào)居民对存量房贷利(lì)率与新发放房贷利(lì)率(lǜ)之(zhī)间利(lì)差的抱怨(yuàn)，以(yǐ)及政(zhèng)府促进消费的态度，存量房贷利率有下 调的可(kě)能性。

　　与此(cǐ)同时，天风证券(quàn)研(yán)报中指出，结合今年最新的房(fáng)贷政策和(hé)利率变化，再度调降存量房贷利(lì)率可能性(xìng)确实存在(zài)。一是按照央行公(gōng)布 的前期(qī)存量房贷利(lì)率4.27%，压缩至今年二季度新(xīn)增(zēng)住(zhù)房贷款加权平均利(lì)率3.45%，则可以(yǐ)压缩82BP，对应每年减(jiǎn)少借款人利息支出约3100亿元。

　　另一种(zhǒng)测(cè)算方法是基于交行2024年中报，2024年上半(bàn)年存量中长期个人贷款年化平均收(shōu)益率约为4.0%，降至(zhì)新增房(fáng)贷加权平均利率3.45%，约压缩55BP，对应(yīng)每年减少(shǎo)借款人利息支出约2100亿元。

　　对于存量房贷利率可能如(rú)何降？经济学家任泽平则提(tí)出，2023年是通(tōng)过(guò)直接方式，即变更合同条(tiáo)款，2024年本轮是否可跨行“转按(àn)揭(jiē)”等仍待具体方案出台 。本轮下(xià)调存(cún)量房贷利率幅度(dù)预计60—80BP，节省百姓利(lì)息支出2280亿元—3040亿元(yuán)。

　　但是他(tā)也提到，全面调降首套 、二套存量房贷利(lì)率可(kě)能性较低，预(yù)计(jì)阶(jiē)梯式、差异化调(diào)降(jiàng)，可能试点(diǎn)推(tuī)行二手房(fáng)存量(liàng)房贷利率下调。

　　居民房贷早偿率提升

　　新旧(jiù)贷款的利(lì)差，也(yě)推升了居民房贷早(zǎo)偿率。

　　随着各银行2024年上半年“成绩单”公布，与民众密(mì)切相关的“个人住房贷款”情况也浮出水面。截至2024年6月，工商银行 、建设(shè)银(yín)行、农业银行、中国银行(xíng)、交通银行“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”trong>个(gè)人住房贷款合计减少约3254.71亿元，其(qí)中(zhōng)工商银行个人(rén)住房贷(dài)款减少约(yuē)1230亿元；农业银(yín)行减少1006亿元；建设银行(xíng)减少764亿 元；中国银行(xíng)减少471亿元；交通银行减少(shǎo)16亿元。

　　在股(gǔ)份行中(zhōng)，中信银行、平安银行、浙商银行(xíng)和华夏银行的个人住房贷款余(yú)额(é)增加，招商银(yín)行、兴业(yè)银行、光大(dà)银行、浦发(fā)银行
、民生(shēng)银行(xíng)和渤海银行的个(gè)人住房(fáng)贷款余(yú)额较 2023年末出现下降。

　　目前分析观(guān)点普遍认(rèn)为，个人住房(fáng)贷款余额下降的原(yuán)因来自两(liǎng)方面，一(yī)是商品房销(xiāo)售下滑，信贷(dài)需求随之减弱；二是
客户提前还贷，造成余额进一步缩减。

　　招联首席研究员(yuán)董希淼对《华夏时(shí)报》记者表示，在增量(liàng)方(fāng)面，房地产市场下行压力下，居民住房消费需求增长缓慢，房地(dì)产销(xiāo)售下(xià)滑，新申请住(zhù)房贷款量减(jiǎn)少(shǎo)；而在存(cún)量方面(miàn)，部分居民出(chū)于资产配置的需要选择提前还(hái)贷，因此导致银行个人住房(fáng)贷款余额出(chū)现增长
。

　　国泰君安宏观研究团队 7月发布的研究报告指出，6月居(jū)民早偿率回(huí)到23.4%，较4月37%的历史高位(wèi)下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。不过，对比(bǐ)历史同(tóng)期，当前居民早偿率仍处(chù)于较(jiào)高水平(píng)。

　　光(guāng)大证券金融业首席分析(xī)师王(wáng)一峰指出，居民按揭早偿行(xíng)为受(shòu)到宏观经济环境、居民(mín)资产(chǎn)负债(zhài)表稳健(jiàn)性、按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)定价等诸多因(yīn)素(sù)影响，早偿率 与房屋(wū)销售、理财收益率，替代(dài)性负债资源的可得性、价格，居民实际收入情况与收入预期(qī)等因素(sù)均存在相关关系(xì)。

　　此外，盘古智库高级研究员江瀚对《华夏时报》记者表示(shì)，对于银行而言(yán)，个人房(fáng)贷是能够为银行提供稳定现金流收入的优质资产(chǎn)，风(fēng)险小，利润(rùn)大。在房(fáng)地产(chǎn)下(xià)行(xíng)周期，只要房贷利率高于理财利率居民提前还贷的动机，就一直会 存在。

　　银行净息差成约束因(yīn)素

　　近期，在降低存量房贷利率的讨论中，还有专家提(tí)出(chū)，是否降低存量房贷还需要系统评估及更细致的规划，如果再压缩银行的息差容(róng)易引(yǐn)起系统性(xìng)风险。

　　8月9日，国家金融监督管理总局(jú)发布2024年二季度银行业(yè)保险业主要监(jiān)管指标数(shù)据情况，其中，二季度银行业净(jìng)息差1.54%，与一季度持平。此前，一季度中国银行业净
息差相比2023年末的 1.69%缩窄15个基点。

　　虽然已有止(zhǐ)跌迹象，但银行净息差已是自2023年一季度(dù)以来，连续六个季(jì)度(dù)低
于1.8%的警戒线。

　　单纯就息(xī)差方面(miàn)来(lái)看，香港(gǎng)中文大学（深圳）经管学院教授王健曾(céng)发文提出，低净息差削弱了银行的(de)盈利能力，限制了其在(zài)创新和发展新业务(wù)方面的(de)投入能力，进而可能导致(zhì)金融服务的减(jiǎn)少和经济活力的下降(jiàng)。此外，低净息差还可能引发银行在追求收益的过程中承担更高的风(fēng)险，从而加(jiā)剧(jù)金融系(xì)统的脆弱(ruò)性。

　　今年3月，有股份制银行管理层表示，银行作(zuò)为(wèi)一个经营单体，如果息差下降过快或(huò)者跌破某个(gè)临界点之
后，会导致其内生资本补充能力的下降(jiàng)，进而影响到长期支持实体(tǐ)经济的能(néng)力。

　　9月2日，有股份制银行管理层(céng)在该行2024年中期(qī)业绩交流会上表示，该行(xíng)暂未在(zài)转按揭业务上接到(dào)宏观管理部门、人
民银行、国家金融监督管理总局的意见，上(shàng)述机构也尚未向商业银行征集意见，因此该政策还未得到确认。

　　同时，上述管理(lǐ)层也直言，如果这一政策推出，将会对(duì)银(yín)行业(yè)的按揭利率带来(lái)一定负面影响(xiǎng)，对此宏 观管理部门应做好充分的论证和研究。

　　“银行作(zuò)为金融机构，也(yě)要考虑自己的经营(yíng)情(qíng)况。”9月6日，一名银行内
部工作人员对《华夏时(shí)报》记者透露，目前情况(kuàng)下，银行(xíng)需要的是增量房贷，监管也(yě)更希望通过政策刺激刚需(xū)住房需求。因此，在息差下行压(yā)力中，资(zī)金更向(xiàng)新发放贷款(kuǎn)倾斜。

　　一名业内(nèi)分析人士对《华夏时报》记(jì)者表示，如果下调存量房贷利率(lǜ)，短期对部(bù)分银行的净息差造成一定压力，但整体可控，同时，银行需要进一步优化资(zī)产负(fù)债结构，根据市场(chǎng)情(qíng)况充分利用存款利率市(shì)场化调节机制，加大实体经济薄弱环节与重点(diǎn)新(xīn)兴(xīng)领域支持，推动轻资本业务(wù)发展等。