排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅

“抢到了，2670万(wàn)元！超出预算两三(sān)百万元。”

8月29日(rì)，在上海中海领邸玖序二期(qī)开盘现场，几组摇号顺(shùn)序靠前、成功选房的(de)家庭正在交流经验(yàn)。

120套房(fáng)源、352组认筹，开盘选房约半小时、141号售罄，总销售额31.6亿元——这已经是8月上海(hǎi)第三(sān)个开盘售罄的豪宅了。

“这次还是没(méi)机会。”周(zhōu)南（化名）告诉《每日经济新闻》记者。他已(yǐ)经是第二次认购这个项目了(le)，上一次摇号顺序超过(guò)500号，但(dàn)也近距离体验了一把“24秒卖一套(tào)豪宅”的惊险与刺激。

就在前两周(zhōu)，市场刚刚“消化”过一批购买力：8月25日，上海新天地附近的锦园项目首(shǒu)开(kāi)，33套房源(yuán)一抢而空，成交金额18.27亿元(yuán)；8月18日，融创外滩壹号院二期二批次110套超大户型开盘，1小(xiǎo)时内清盘，销售额近57亿元，平(píng)均(jūn)每(měi)套“半(bàn)个小目(mù)标(biāo)”。

仅(jǐn)仅半个月，三(sān)个项目合计销售(shòu)达到106.27亿元。

值(zhí)得注意的(de)是，2024年以来，上(shàng)海已先后有12个豪宅项(xiàng)目开盘，几(jǐ)乎次次(cì)日光。到底是什么人在(zài)买买买？

日(rì)均卖掉12.5套豪宅

售罄、日光、时光，今年的上海豪宅，已经不能用普通视角来(lái)看待了。

总价2500万元以上的(de)豪宅，今年截至8月18日，上海(hǎi)共网签了2641套，并且还有相当数量的成交(jiāo)正(zhèng)陆续网签。如果(guǒ)再加(jiā)上8月成交的263套，那么前8个(gè)月的战(zhàn)绩已接近3000套。这(zhè)不仅远超其他三个一线城市，更是上海过(guò)去(qù)10年来未曾出(chū)现过的。

打响2024年“日光”头炮的是(shì)中海顺昌玖(jiǔ)里。套均总价4000万元左右，首开全部售(shòu)罄，销售总额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总金额(é)纪录(lù)。

七八月的市(shì)场淡季，上(shàng)海豪(háo)宅却入(rù)市必抢：龙盛湾上二期，120套(tào)房源认(rèn)购率239%；融创外滩壹号院(yuàn)二期二批(pī)次110套房源，认购率超180%；中(zhōng)海(hǎi)领(lǐng)邸玖序(xù)二期，有效认(rèn)购率252%；锦园33套，项(xiàng)目开(kāi)放4天开启认购，认购率(lǜ)152%；绿城前滩百(bǎi)合园三期10套别墅，总价5300万~1亿元，认购(gòu)率210%。

不断增加的供应(yīng)量(liàng)，仍然能被市场吸收，购房者们几乎是“有多少(shǎo)买多少”。

据中指研究院统计，2015年2500万元及以上价位(wèi)的豪宅在(zài)上海成交只有(yǒu)896套。此后(hòu)的8年里，大多保持着每年(nián)1600~1700套的水平。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了，算上(shàng)三(sān)周内(nèi)售罄的融(róng)创外(wài)滩(tān)壹号院、锦园和(hé)中海领(lǐng)邸(dǐ)玖序，上海上半年平(píng)均每天(tiān)成交(jiāo)12.5套(tào)豪宅。

而同期的(de)北京，除了个别热门项目外，很(hěn)少见到高端住宅接连开盘售罄。根据中(zhōng)指研究院的统计，今年截至8月18日，北京1600万元以上的住宅网签1257套，与2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相(xiāng)比，规(guī)模缩水相当明(míng)显。

豪宅(zhái)客户已“不太够”？

“大部分(fēn)买家还是本地和江浙一带的客户，大约各占40%。”融创外滩壹(yī)号院市场负责(zé)人章宸(chén)（化名(míng)）在接受(shòu)《每日经济新闻》记者采访时表示。

而(ér)且，这些客户(hù)出手阔绰，第一批次全款买房的客户占了一半左右。

上海(hǎi)某豪宅项(xiàng)目(mù)营销(xiāo)负责人也向(xiàng)记者透露：“明显看到(dào)，今年(nián)有一些外地客(kè)户(hù)到上海(hǎi)来进行资产配置，特别是有核心资源的(de)房子。其实部分客户并不具备买房资格，但孩子在国外(wài)留学，通过毕业落户的方式(shì)获得房票来(lái)买房。”

核心城市豪(háo)宅(zhái)为(wèi排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅)何一房难求？

镜鉴咨询(xún)创(chuàng)始人张宏伟对《每日(rì)经(jīng)济新闻》记(jì)者(zhě)分(fēn)析：“北上广(guǎng)深核心(xīn)城市核心区域的项目存在价格倒挂，又是(shì)核心资产，未来三到五年大概(gài)率(lǜ)是价格上行周期(qī)。”

“另一方面，核心城(chéng)市政策的敏感度，以(yǐ)及需求支撑相对还是比较足的，每隔(gé)3~6个月出现(xiàn)一轮政策刺激，就会(huì)相应释放一波成(chéng)交量。核心城市(shì)的优质资产在这种行情下，又会出现独立行情(qíng)。”

张宏伟指出，未来三到五年是一(yī)个(gè)降息大周期。在降息周期里的资产配(pèi)置逻辑，肯定是核心城市的核(hé)心资产(chǎn)。

这些动辄半个“小(xiǎo)目标”的(de)豪宅，大多围绕在上海“一江一河(hé)”，即黄浦江和苏州河区域。

“和年初热销的中海顺昌玖里相比，融(róng)创外滩壹号院购房客群整体年龄要低(dī)10岁左右。中(zhōng)海顺(shùn)昌玖里地处新天地板块(kuài)，优势不言而喻，地缘客户认可度高(gāo)；外滩(tān)壹号院所在的板块比较新，江浙客(kè)户中父母为子女购置房产(chǎn)的占比较大。”章宸分析。

下半年等着入市的豪宅项目中(zhōng)，低密(mì)度别墅、风貌住宅体量不小。以黄浦区(qū)锦园为例，周边新房和(hé)二手豪宅全是强有力的(de)竞争者，更别提(tí)“翠湖六(liù)期”这个足够吸引全上海买家跨区(qū)域出手的顶(dǐng)配(pèi)项(xiàng)目。

不仅如(rú)此，东(dōng)外(wài)滩、北外滩、虹口、静安等非传统豪(háo)宅区域，高端产品更是层出不穷(qióng)：弘(hóng)安里(lǐ)风貌(mào)项(xiàng)目，东外滩刚刚公布案(àn)名的“保利外(wài排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅)滩序”、翠湖滨江风貌别墅，静安区保(bǎo)利永兴里、万科(kē)中兴傲舍……

章宸透露，从今年开始，此后每年的豪宅供应(yīng)可能达到至少3000套。当豪(háo)宅供应在市中心多点开花，地段毫无疑问(wèn)还是最核心的竞争(zhēng)力，而对(duì)于远离传统豪宅板块的新(xīn)项目、新板(bǎn)块(kuài)，就开(kāi)始拼命卷概念、卷产品、卷实景展示。

另一个层面的问题(tí)，有钱人还够不够用？答案显然是：不(bù)太够。

起码在短时间内(nèi)，不足够延续上半年“倍数认筹”的盛景。

“今年(nián)肯定是上海近10年(nián)来豪宅销售额最高的，5月左右(yòu)的销售套数已经达到(dào)去(qù)年全年的量了。但这个客户池到底有多大，能(néng)支撑多久，从市场和客研角(jiǎo)度看，还是会有些担忧(yōu)，核心资产、优质产品也是有限(xiàn)的。”

上述豪宅营销负责人坦言：“下半(bàn)年隐忧还是(shì)存在的(de)，部分高收入行业(yè)限薪，也会带来大面积客户(hù)购买力的降维，原来可能预算在5000万元的现在降到 3000万元。”

实际上，客户群体悄然发生了改(gǎi)变(biàn)：一是(shì)购买力不像以前一样能够快速爆发，买家(jiā)做决策的时间更长了；二是客(kè)户会反复(fù)比较，原先只(zhǐ)要是市(shì)中心(xīn)板块出(chū)来(lái)一个项目，都会被争抢，现在好多客户会在板块内、品牌之间、区域之间比。

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