重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度

9月1日(rì)起，重庆将施行(xíng)新的(de)房地产交易政(zhèng)策。

重庆市住房城乡(xiāng)建委日前发布《关于(yú)调整优化房地(dì)产交易政策(cè)的通知》，出台调整新购住房再交(jiāo)易管理、优化住(zhù)房套数认定标准、支持(chí)住房“以旧换新”、加快存量商品房去化(huà)、加(jiā)大住房租赁市场发展力度等五项措施。

通知显(xiǎn)示，重庆将调整新购住房再交易管理，自2024年9月1日起，凡在(zài)重(zhòng)庆市中心城(chéng)区新购(gòu)新建商(shāng)品住房和二(èr)手住(zhù)房(fáng)的(de)（以网签备案时间为准），取得(dé)《不(bù)动产权证(zhèng)书》后即可(kě)上市交易(yì)。

据了解，对2024年9月1日前(qián)已纳入再交易管理(lǐ)范围的住房，仍按原政策执行。

原政策包括，2023年(nián)9月1日(rì)以前购买(mǎi)的商品住房和二手住房，在办理不动产权证满两(liǎng)年(nián)后可上市(shì)交(jiāo)易。2023年(nián)9月1日至(zhì)上述(shù)通知印发前购买的(de)商品住房和二手住(zhù)房，买卖合同备案满两年且(qiě)取得不动产权证后可上市交易；其中(zhōng)，2024年5月20日后购买的商品房现房取得(dé)不(bù)动(dòng)产权(quán)证后即可上(shàng)市交易。

“重庆最新楼(lóu)市政策对限售规则进行调整，将对激发市场活跃度产生利好(hǎo)。不过，这其(qí)中也反映出一个问题，即在当(dāng)前市(shì)场形势下，例如限(xiàn)售这类在市场(chǎng)过热时期出台的措施，是否应当尽早进行调整甚至取消(xiāo)。各地有必要进一(yī)步梳理楼市交易环节相关(guān)限制性(xìng)政策，加大调整力度，提高市场流动性。”易居(jū)研(yán)究院副院长杨(yáng)跃进在接受记者采(cǎi)访时说。

广重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，取得《不(bù)动产权证书》后即可上市(shì)交易，促进换房需求，促进供需两端交易活(huó)跃。

“同时需要注意的(de)是(shì)，此举(jǔ)也可能加速二手方(fāng)挂牌量的攀升。特别是当(dāng)前预期房(fáng)价下(xià)跌，二手房挂牌量居(jū)高不下的背景中，交易越晚成交价格越低的情况下，取消限(xiàn)售(shòu)可能(néng)加速二(èr)手房挂牌(pái)房(fáng)源(yuán)数量的增长。”李宇嘉称。

调(diào)整限售政策的同时(shí)，重庆还优化了住房套数认定标准。

按最新政(zhèng)策，重庆居民家庭（包括借款人、配偶及未成(chéng)年子女）在重庆市申请商业性个人住(zhù)房贷(dài)款购买商品住房时，仅(jǐn)核查家庭成员在拟购住房所重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度在区县住房(fáng)情况，家庭成员在拟购住房所在区县无住房的，认定为(wèi)首套房。

而对于居民将重庆市内自有存量住房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备(bèi)案证(zhèng)明的，在重庆市购买住房时已(yǐ)出租的住房可不纳入(rù)家庭住房套(tào)数计算。支持商业银行按认(rèn)定的住房套(tào)数(shù)发放商业性个人住房贷款，加大让(ràng)利力度。

“以行政区域作为是否享受首套住房的(de)标准，即在本区域内无房(fáng)无贷既可以享受(shòu)首套；重(zhòng)庆并非首个实施该政(zhèng)策的(de)城市(shì)，此前广(guǎng)州杭州均已经执行落(luò)地。重庆(qìng)楼市新(xīn)政提出鼓励银行按照此标(biāo)准来执行，具体(tǐ)还要看银行执行的情况(kuàng)，考虑到(dào)当前按揭贷款往往被银行认定为优质资产，因而预计银行按此规则来执行的概率较大。”李宇嘉表示。

其进一步指出，租赁挂牌不再认定为首套，该(gāi)政策在广州等城市已经执行(xíng)，这其中的关键问题在于，很多房源虽然已经挂牌租赁，但并没有取得租赁(lìn)备(bèi)案(àn)。而该举措有可能会刺激这类需求，即业主手上已有一套房产(chǎn)，为改善需求而租出去（以租(zū)养(yǎng)供），其再购买一套大户型房产或学位房。

据了解，本次政策优化后，重庆将支持范围由2024年5月20日重庆市出台的(de)渝房市办〔2024〕2号文的“中心城区”扩大至(zhì)“全(quán)市”，并由一个家庭核减一套调(diào)整为按实际出租套数进行核减。

就该项措(cuò)施，重庆住建委进行政策解读时明(míng)确，租赁合同(tóng)备案证(zhèng)明(míng)向房(fáng)屋所在地住建部门申(shēn)请出具。住房套(tào)数的认定，中心城(chéng)区向房屋所在地房地产交易管理部门申(shēn)请审(shěn)核认定(dìng)，中心城区以外区县向房屋所在(zài)地住建部门申(shēn)请审核认定。各商业银行(xíng)凭住房套数认定证明办理商业性个人住房贷款(kuǎn)，享(xiǎng)受相关(guān)优惠政策。住房公积金贷款、涉税套(tào)数认定和住房存量贷款利率调整等(děng)不适用本条政策。

支持住房“以旧换新”方面，对2023年9月1日以(yǐ)来出售(shòu)重庆市内(nèi)自(zì)有住房，并于2024年9月1日—12月31日(rì)在中心城区购买新(xīn)建商(shāng)品住房且完成契(qì)税缴纳的，由中心城区各区政府(fǔ)（管(guǎn)委会）结合自身(shēn)实际情况，给予每套新购住房(fáng)不低于总房款0.5%的补贴。鼓励(lì)各区政府（管委会）加大补贴(tiē)力度。

此(cǐ)外，重庆将加快存量商品房去化，开展收购已建成存量商品房用(yòng)作保障性住房(fáng)工作，坚持“以需定购”，组(zǔ)织区县政府和有(yǒu)条(tiáo)件的国有企业加大收购力度，积极争(zhēng)取保障性(xìng)住房(fáng)再(zài)贷款(kuǎn)政策支持，推动条件(jiàn)成(chéng)熟的项目(mù)尽快落地(dì)。

据悉，重庆(qìng)鼓励重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度区县政府将拟实施国有土地上房屋征收的存量住房纳入收购范围，按照不高于(yú)征收评估价和自(zì)愿的原则组织收购，支持相关居民“以小换大”“以旧换新”的改善性住房需求。

分析师认为，“以旧(jiù)换新”措施从(cóng)各地政策目前的效果来看，实际效果相对有限。

“这(zhè)主要(yào)是因(yīn)为，居民(mín)对房价调整有较强的预期，这种预期从挂牌二手房源(yuán)去(qù)化比较难，卖房周期较长可以看出来。而存量房盘活(huó)用于保障房，目前很多(duō)城市仍处于出(chū)台政策阶段。由于存量收购用于保障房(fáng)，被收(shōu)购房源(yuán)价格往往非常低，这与开发商所预期的价格存在差距，因此目前落(luò)地的效果还未(wèi)完全显(xiǎn)现。”李宇嘉补充道。

“8月市场情况不太理想，9月将进入楼市传统旺季。重(zhòng)庆最新楼市政策，将对增强市场信心产(chǎn)生积极作(zuò)用，也将对(duì)其他城市产生示范效应。”严(yán)跃进表示(shì)。

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