存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜

　　“现(xiàn)在攒(zǎn)点钱就想提前还(hái)房贷，都上瘾了！”北京居民胡添2022年购房，重定(dìng)价日是每年1月1日。胡添告诉记者，尽管这些年房(fáng)贷利率(lǜ)随着LPR变动有所下调，但目前他的房(fáng)贷利率仍在(zài)4%以上。

　　“存款利率(lǜ)一直在降，市面上很难找(zhǎo)到(dào)利率在3%以上的(de)存款产品。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)，我买的银行理财(cái)产品(pǐn)综合收益率不到3%。”胡添说，如今每快攒到10万元，就会向银行预(yù)约提前还款事宜，这样能(néng)省出不少利(lì)息，“也算(suàn)是一种理财方式(shì)”。

　　当前，金融资产收益率整体下行，在资产荒(huāng)背景下(xià)，不少居民将手里的流动资金(jīn)用于提(tí)前还房贷。据中金公(gōng)司研报测算，当前按揭贷款早偿率(lǜ)位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷(dài)和经营贷置换按揭贷款的空间。然而，这绝(jué)非是银行愿意看(kàn)到(dào)的。

　　提前还(hái)贷(dài)成理财方式

　　在互联网大厂工作的(de)小敏同(tóng)样由于找不到收益率较高的投资项目，在一年内多次提前还房贷。“不知道该去买(mǎi)什(shén)么理财产品，不如先把贷款还完(wán)，无债一身轻。”小敏说。

　　胡添与(yǔ)小(xiǎo)敏是眼(yǎn)下部分购房者的缩影。“提前还房贷有必要吗 ”“提前还房贷怎样最划算”“提前(qián)还房贷的最(zuì)佳时(shí)间”……在社交平台上，一些提前还房贷(dài)的经验贴浏(liú)览量超千万次，有购房者表示，哪怕手里只(zhǐ)有(yǒu)五千元或一两万(wàn)元，也(yě)会(huì)选择提前还(hái)房贷。

　　某银行北京分(fēn)行零售业(yè)务负责人告(gào)诉记者，自2023年以来，该行个人住房贷款提(tí)前还款额超600亿元，占房(fáng)贷总还款量(liàng)80%以(yǐ)上，其(qí)中2023年度、2024年上半年房贷(dài)提前还款金额分别为380亿元、220亿元。“按揭客(kè)户的(de)提前还(hái)款金额(é)占房贷总还款金额比例持续扩大(dà)，能够感受到借款(kuǎn)人的提前还款意愿(yuàn)愈发强烈。”

　　近年来，金融资产收益率整体(tǐ)下行，缺乏可投资的高收益资产，市场风险偏好也普遍下降。在此背景下，居民存在将(jiāng)资金从低收益资(zī)产抽出，用于提前还房贷的动力，本质上是居民追(zhuī)求安(ān)全资产意愿(yuàn)的体现。

　　上海金融与发展实验室特聘高级研(yán)究员任涛(tāo)表示，当前市场上主要投资标的表现不(bù)佳，多数投资标的收益率在3%甚至2%以下(xià)，无法覆盖(gài)房贷利息，因而(ér)居民通过提前还房(fáng)贷(dài)来优(yōu)化自身资产配置。国泰(tài)君(jūn)安(ān)研报认为(wèi)，2023年10月以来，存款利率几番(fān)调(diào)降、长期限大额(é)存(cún)单(dān)停售(shòu)等事件(jiàn)加(jiā)剧了资产(chǎn)荒，进而促进了新一轮提前还贷潮升温。

　　存量房贷利(lì)率调降空间几(jǐ)许

　　让购(gòu)房者热衷提前还款的根本(běn)原因还是存量房(fáng)贷与新(xīn)发放房贷利率的差。据天风(fēng)证券首席宏(hóng)观分析(xī)师宋雪涛测算，当前存量房贷平均利率在4.21%左右，2024年二季度新发放房贷利率(lǜ)为3.45%左右(yòu)，两者(zhě)差值(zhí)在70个基(jī)点左右。其中，35个基点是“临时利差”（今年5年期以上LPR累计(jì)降息35个基点），2025年初部(bù)分(fēn)存量(liàng)房贷客(kè)户(hù)迎(yíng)来重(zhòng)定价日，该(gāi)部分利差将会消除，剩余40多(duō)个基点则为“加点利差”，是存量(liàng)房贷利(lì)率(lǜ)后续最(zuì)大(dà)的调降空间。

　　某股份行房贷业务负责人李一鸣(míng)告诉记者，对于银行而(ér)言，调降存量房贷利(lì)率并非易事。“随着实体融资需(xū)求延续偏弱，存款定期化、长期化(huà)趋势仍存，一定程(chéng)度冲击负(fù)债端成本下行空间，年内(nèi)5年(nián)期以上(shàng)LPR经历两轮下调，给资产端收益率带来一定下行压力。银行净息(xī)差整体(tǐ)回稳压力不小，若存量房贷利率再(zài)降，这(zhè)股压力会更大。”李一鸣说。

　　中金公司研报(bào)显示，若是全部存量按揭贷款利率均下调(diào)至新发放利率水平，存量按揭贷款利率平均下调约60个基点，将(jiāng)减少借款人每年2400亿(yì)元利息(xī)支出。在此假设下，存量按揭贷款利率下调会影响银行净息(xī)差7个基点。

　　业内人(rén)士(shì)表示，存(cún)量房贷利率调降可直接减(jiǎn)少房贷客户(hù)利息支出，增加了居民可(kě)支配收入，利(lì)息节约或对居民消费形成提振。然而，调降存(cún)量房贷(dài)利率政策落实前，新增个人(rén)住(zhù)房贷款利率下降会引发居民进行贷款置换，导(dǎo)致提前还款量增加(jiā)。

　　某银行零售业务人(rén)士告诉(sù)记者，随着国家对小微企业支持(chí)力度加大，经营贷、消费贷利(lì)率持续走低，一些违规贷款(kuǎn)中介以利率低、期限长、放(fàng)款快为由，诱导消费者将存量房贷(dài)置换(huàn)为(wèi)消(xiāo)费贷、经营(yíng)贷，从而谋取高额中介服(fú)务费、过桥资金费，这令借款人陷入违规转(zhuǎn)贷的风(fēng)险之中。

　　平衡借(jiè)贷双方利益

　　记者调研发现，新一轮提前(qián)还贷潮的涌现(xiàn)正在对银行(xíng)的(de)盈利水平(píng)带来(lái)冲击。其中，贷款总量中按揭(jiē)贷款占比更高的国有大行(xíng)受影响程度更大(dà)。从(cóng)已披露的2024年半年报来看(kàn)，除邮储银行外，其余五(wǔ)家国有大行2024年上半年个(gè)人住房贷款存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜金额均较2023年底有(yǒu)所下(xià)降。

　　截至2024年上半年末，工(gōng)商银(yín)行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有(yǒu)大(dà)行个人住房贷款金额合计25.49万亿元，较(jiào)2023年底减少逾3200亿元。其中，工商银行、农业银(yín)行均较2023年底(dǐ)减(jiǎn)少超千亿元。

　　某国有行浙江地区分行负责(zé)人告诉(sù)记者，居民提前还贷使得银行(xíng)无法(fǎ)弥补贷款评估、贷前(qián)调查等成本投入。同(tóng)时，银(yín)行在处理客户(hù)集中提前还贷以及由此引发的(de)投(tóu)诉(sù)时，可能需要投入(rù)额外的人力、物力进行(xíng)记录(lù)、报告、审核和(hé)处理，从(cóng)而增加银行(xíng)的运营成本。此外，在贷款(kuǎn)需求动力不足时，借款人集中提前还款会让银行面临重新(xīn)寻找优质贷(dài)款客户的压力。“最重要的影响肯定是利息收(shōu)入减少，利息收入是银行通过按揭贷款获取的主要利润来源。”

　　任涛认为，个人按揭贷款作为银行的优质资产，客户提前还贷可能会导致银行失(shī)去优质客户，在消费贷(dài)与(yǔ)经营贷业务内卷加剧的当前，对于银行零售业务的冲击更(gèng)加值得关注。此外，购房者提前还贷(dài)需要与(yǔ)银行(xíng)进行(xíng)协商明确重(zhòng)组条件，如果处理不善，可能还(hái)会引起金融(róng)消费者权益(yì)受损等问题。

　　主动沟通强于设(shè)置障碍(ài)

　　某股份行江苏地区某支(zhī)行行长王燕向(xiàng)记者表示，实践中为(wèi)平衡借贷双方权益，一方面，银行通过丰(fēng)富完(wán)善还(hái)款方式(shì)，保障借款(kuǎn)人提前还(hái)贷权利；另一方面，鉴于提前还(hái)贷可能(néng)增加(jiā)银行的成本费用，减(jiǎn)少预期利息(xī)收入，对银行的资金运营产生影响，在个人住(zhù)房贷款合(hé)同中(zhōng)将提前还贷约(yuē)定为违约，会在合同中表(biǎo)明提前还款的违约金。

　　“虽说各家银行已(yǐ)经在贷款(kuǎn)合同里(lǐ)预设了提前还贷的违(wéi)约责任条款，但(dàn)在互联网时代，各家银行贷款(kuǎn)业务办理条件已经透明(míng)化。迫于业务竞争压(yā)力，以及维护客(kè)户需求，在具体业务(wù)办理(lǐ)时，只要客户(hù)与客户经理沟通好，各家银行基本不(bù)会收取这项(xiàng)违约金。我行(xíng)对提前还款金额没有门槛，但对时间有要求，需(xū)要(yào)提前(qián)1个(gè)月申请。”王(wáng)燕说。

　　对于银行该(gāi)如何看待提前还款这一市(shì)场化现(xiàn)象并积极(jí)应对，任涛认为，银行应主(zhǔ)动(dòng)与购房者沟通(tōng)协调，区(qū)分购房者提前还贷(dài)类型，对通过自有资(zī)金等进(jìn)行还款的优质客户给予(yǔ)适当支持(chí)。此外，银行应积极拓展对于优质资产的新增贷款投放，合理设定不(bù)同零售资产的投放结构(gòu)，减(jiǎn)小提前还房贷带来的影响。

　　为缓(huǎn)解提前(qián)还贷潮给银行带来的运营(yíng)成本增加(jiā)等问题，化解银行顾虑，某国有行人士建议，监管机构应支持鼓励商(shāng)业(yè)银行(xíng)创新设计再贷(dài)款和再按揭产(chǎn)品，创新设计房贷计息方式，并充分利用(yòng)金融衍生品等工具，强(qiáng)化资产负债管理，有效化解客户对贷款(kuǎn)利(lì)息下降的需求(qiú)与商(shāng)业银行稳(wěn)定利润诉求之间的矛盾，在市场竞(jìng)争中提升服务能力和创新能力。

责任编辑：石秀珍 SF183

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