靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……

“一(yī)代”们借助时代的红利，完成了产业奠(diàn)基，大赚特赚。尽管“二代(dài)们”学历(lì)更高，视(shì)野(yě)更广，但所处的环境(jìng)，远比那时复杂，想学着祖辈吃一(yī)口房地产的大肥肉，并不现实。

文丨金融八卦(guà)女特约作者：身披铠甲的方方

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“别人恐惧时我(wǒ)贪婪”在房(fáng)产大势“已去(qù)”面前(qián)，似乎不灵(líng)了。

中国香港政(zhèng)府(fǔ)在今年2月，宣布撤销执行(xíng)了14年的(de)防楼市过热强力(lì)限制举措，在经历(lì)了几个月的(de)“贪婪”回温后，市(shì)场很快再(zài)次回到了“恐惧”。

根(gēn)据香港土地注册(cè)处数据，8月香港(gǎng)整体物业注册(cè)量有4729件，较7月的5262件下跌约10.1%，创下近半年来的新低。

另据中(zhōng)原地产的监测数据显示，中(zhōng)原城市(shì)领先指(zhǐ)数（CCL）近期已回溯至2016年10月中旬。该指(zhǐ)数在2024年上半年(nián)累计(jì)下跌3.67%，与历(lì)史高(gāo)点相(xiāng)比，CCL指数(shù)自2021年8月的191.34点历史峰(fēng)值已下滑25.89%，而从2023年4月的168.40点近期高位则(zé)下跌了15.79%。

做为(wèi)香港(gǎng)地产 “晴雨表”的(de)三大豪门（长实集团、恒隆地产、新鸿基(jī)地产）自(zì)然也不能“独善其(qí)身”，近期(qī)遭遇了业绩“滑铁卢(lú)”。目前三大地产商都处于“N代(dài)接班”状态(tài)，同样的事情“一代掌权(quán)”时也发生过，但靠着“低买高卖”的策略，屡次化险为(wèi)夷。

当前的环境下，他们还能依靠祖上留下的商业智慧(huì)，再次(cì)站上巅峰吗？

/ “低买高卖(mài)”简单操作赚得盆(pén)满钵满，

“房产一(yī)代”们风光几十(shí)年(nián) /

三(sān)大家族有一个共同点，即都是在早年香(xiāng)港地产暴跌趋(qū)势(shì)下，开始囤(dùn)楼，赚得了千(qiān)亿帝国的第一桶金。在过(guò)去几十(shí)年中的大多数时候，地产行业逻辑简单，只(zhǐ)要跟对趋势，“买房得(dé)房”、“买楼楼涨”，三大家族的(de)生意总能穿越周(zhōu)期，左右逢源，安然无恙。不过随着(zhe)商业环(huán)境的复杂和房产行业的下行，他们的(de)业绩也“垮”了。

据三大豪门近期公布(bù)的数据，长实集团今年(nián)上半(bàn)年营收为220.08亿港元，相较同期，下(xià)降10.55%，净利润为86.3亿港元，同(tóng)比下降达(dá)16.47%。恒隆地产营业收入则为61.14亿(yì)港(gǎng)元，虽然同比增长17%，但净利润仅有约10.61亿港元，同比(bǐ)暴跌约55.72%。新鸿基地产取得收入715.06亿港元，同比微增0.44%，是三大豪门中唯一取(qǔ)得正向增长的。

几大豪门业绩同(tóng)时(shí)“拉胯”，且幅度如此之(zhī)大，在此前是极(jí)为罕(hǎn)见的，似乎伴随(suí)着“一代”们的“落幕”，香港地产行业靠“等待”就能赚钱的机遇也在逐渐消散(sàn)，只留下“一代(dài)”们极具故事(shì)性(xìng)的创(chuàng)业史。

长实集团的(de)掌控(kòng)人李嘉诚在香港被称为“超人”，原因是他非凡的战略眼(yǎn)光。

1950年，年仅22岁的他以(yǐ)约7000美元创办了长江塑(sù)胶厂，凭借引进先进技术和持续改进(jìn)，成(chéng)为(wèi)香港塑胶花行(xíng)业(yè)的佼佼者，赢得“塑胶花之王”称号。1958年，香(xiāng)港塑胶花市场趋于饱和，而香港(gǎng)地产因为(wèi)动乱等原因，大幅下跌，李嘉诚觉(jué)察到地产行业蕴含的巨大商机(jī)，开始转战房地产领域，囤积大量房产和地皮。

之后，房地产行业大涨，李嘉诚赚得盆满钵满。1971年他创(chuàng)立了长江地产，次年更名为(wèi)长江实业集团(tuán)有(yǒu)限公司并成功上市，成为(wèi)“华资地产五(wǔ)虎将”之一，奠定其地产大(dà)亨地位。但如(rú)果仅依(yī)靠地产，李氏家族并不能成为香港家族之首，因为香港的多(duō)数物业在郭得胜领导的新(xīn)鸿基地产旗下(xià)。

李氏家族之(zhī)所以能(néng)“称霸”香港家族，得益于李嘉诚(chéng)的和记公司。1970年代中期，他开始收购九龙仓集团等英(yīng)资洋行，成为首(shǒu)位入主英资财团的华人企业家，并将这(zhè)些打包运作为多元化集团。

进入90年代，李(lǐ)嘉诚将投资版图扩展至全球，涉足电讯(xùn)、能源、基建和(hé)零售等领域。之后，李嘉诚的地产业务均(jūn)划归到长实集团，而非地产业务均在后成立的(de)和记(jì)黄埔旗下。

从2000年起，李嘉诚通过和记黄埔扩大了长实的国际业务，特别是(shì)在基建、能源和电信领域。

2015年，李嘉诚在退休前重组长(zhǎng)和系，新公(gōng)司叫长江和记实业有限公司(sī)，注册地迁到了开曼群岛，是长(zhǎng)江企业控股有限公司以及和记黄(huáng)埔的母公司，目前长江和记实业实际控制的(de)资产已达数千(qiān)亿港元。尽管转型(xíng)成功，房地产仍在李家商业帝国中占据举足轻重的地位。

要问李嘉诚在地产行业赚钱的逻辑是什么？简(jiǎn)单来(lái)说就是低位囤积等时(shí)机(jī)。以他(tā)操盘御(yù)翠园地(dì)块为例，该地块由和记(jì)黄(huáng)埔于2001年时以7亿元拿下，当时楼面价格(gé)仅1750元/平(píng)方(fāng)米，经过20多年，均价涨至90672.35元(yuán)/平(píng)方(fāng)米(mǐ)，也就是(shì)说，李嘉诚“什么都不干”，就赚了几百亿，而这只是他操盘的众(zhòng)多物业(yè)中的缩影。

靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……

恒(héng)隆(lóng)地产是由(yóu)陈曾熙创(chuàng)立，1948年，陈曾熙从广州来到香港在永隆银行做普通职员，五十年代初，陈曾熙与(yǔ)林汝珩、陈德泰及康有为的两位侄子，共(gòng)同踏上(shàng)了创业之路，成立“大隆建筑公司”，起初几人有着共同的(de)目标(biāo)。不过(guò)不久，几人就在经营理(lǐ)念上产生(shēng)分歧，陈德泰选择退出，而林汝(rǔ)珩突然撒手人寰(huán)，于是陈曾熙开始独立创(chuàng)业。

1960年 9月13日，恒隆集团应靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……运而生，恒隆的诞生地是中环的余道生行(xíng)，一间不起(qǐ)眼的办公室，后经数次重(zhòng)要搬迁，从旧恒生银行总行大厦(shà)到上(shàng)环(huán)恒隆大厦，再到铜锣(luó)湾恒隆中心，最终落户于中环的渣打银行大厦，恒隆在每(měi)一次搬迁中逐渐壮大。

陈曾熙的成(chéng)功离(lí)不(bù)开他(tā)对多元化经营的前瞻性布局，一方面“耕(gēng)耘”地产行业，另(lìng)一(yī)方面涉足非地产行业(yè)，其中多个业务开创了(le)香(xiāng)港的(de)先(xiān)河，例如将(jiāng)Hello Kitty、麦当劳(láo)等品牌引入香港。

1991年，儿子陈启宗接棒陈曾熙(xī)，担任恒隆集(jí)团董事长，带领恒(héng)隆在90年代初敏锐地捕捉到内地市场的巨大潜力(lì)，成功在上海等地布(bù)局，打造了包括恒隆广场、港汇(huì)恒隆广场在内的多个地标(biāo)性项目(mù)，随后更将恒隆的(de)版图扩展至沈阳、济南、无锡、天(tiān)津、大连、昆明、武汉和杭(háng)州等城市，实现了从香港到内地的跨越(yuè)式发展，并逐渐将恒隆地产(chǎn)打造成香(xiāng)港和内地房地产市场的巨头之(zhī)一。

香港地产“大哥”新鸿(hóng)基创始人(rén)郭德胜(shèng)与李嘉诚(chéng)经历相似，也是在抗战(zhàn)期间随家人从广东逃到香港(gǎng)。他通过经营百(bǎi)货批发起家，并在战后(hòu)通过制衣业迅速积累了财富，被誉为“香港洋杂大王(wáng)”。

到了1963年，战(zhàn)后香港经济蓬勃发展，人(rén)口激增，房地产迎来暴涨，郭德胜与李兆(zhào)基、冯景禧三人共同成立新鸿(hóng)基(jī)，被誉为“地产三剑客(kè)”。

60年代(dài)，由于内地的特殊局势影(yǐng)响到香港，大量(liàng)外资撤离，新鸿基趁机低价收购地(dì)产。第二年情(qíng)况稳定后，新鸿基地产(chǎn)一夜之间暴富(fù)。

1972年，新鸿基上市，标志着“地(dì)产三剑客”的分道扬镳。郭得(dé)胜(shèng)凭(píng)借对香港房产市场的敏(mǐn)锐(ruì)判断，快速扩展业(yè)务，逐步将公司打(dǎ)造成为香港地产界的(de)领头羊(yáng)之一。截至2024年6月底，新鸿基仅在(zài)香港就拥(yōng)有102万平(píng)米的办公楼(lóu)物业(yè)组合，内(nèi)地与(yǔ)香港总土(tǔ)地储备面积达1157万(wàn)平米。

纵观三大(dà)家族(zú)的发家史，可以(yǐ)发现他们起(qǐ)步都借(jiè)助了行业发展的“东风”，当时香港正处在(zài)房地(dì)产低谷期之时，而经济(jì)也刚开始复苏(sū)，未来前景一片大(dà)好，因此(cǐ)，只要有本金(jīn)，似(shì)乎“闭着眼”买(mǎi)楼，都能涨。而进军大陆市场，也是相同的逻辑。不过，赚钱(qián)需要“天时、地利(lì)、人和”，若大环境处在下(xià)行空间时，赚钱，就(jiù)会变得异常艰(jiān)难(nán)。

/ “刚上位”就下跌(diē)，

“二代(dài)”们的生意为什么不好做(zuò)了？ /

相比于“一(yī)代”们的“素人”出身，接棒的“二代”们大多在海外名(míng)校接受过良好的教育，具备国际化的视(shì)野，但在(zài)面对复杂多变的房地产市场时，却仍显得(dé)力不从(cóng)心。

2018年3月，李嘉诚宣布卸任长江和记(jì)实业董事会主席一职，长(zhǎng)子李泽钜接棒。在2018年8月，正式(shì)接掌父(fù)亲商业帝(dì)国不足(zú)三个月，54岁的李泽钜交出了(le)自己的第一份成绩单。据披露的财报(bào)数据(jù)显示，2018上半(bàn)年(nián)，长江实业收入(rù)为241.18亿港元，同比下降19%，当中包(bāo)括集团收入 167.88亿港元及集团摊占合营(yíng)企业的(de)收入73.3亿港(gǎng)元。

同时，自打他上任以来，就被(bèi)沽(gū)空机构盯上，在一年多的时间中，长和股价(jià)下跌近25%，市值(zhí)蒸发超千亿港元。直至今日，长和(hé)股价依旧萎靡不(bù)振，在30港元左右徘徊，无(wú)力再回(huí)到历(lì)史(shǐ)高(gāo)点的60左右。

与(yǔ)父亲充满“野(yě)心”和(hé)对新行业大展拳脚去尝试的策略(lüè)不同(tóng)，李泽钜更倾向于保(bǎo)守，外界评论他更像一个“守业者”，而非“创(chuàng)业者(zhě)”。他曾多次在业绩会上表示，自己(jǐ)更关注投资的税后回报率。

在香港地(dì)产业开始回落前，李(lǐ)氏家族就将业务重心从香港(gǎng)和内(nèi)地，转移至国外。李泽(zé)钜上任后，延续(xù)父亲的策略。

不过，虽然李泽钜在欧美(měi)各地的投(tóu)资野心勃勃，但还是多(duō)次折戟，而这种事情(qíng)在李嘉诚在任期间是(shì)根本无法想象的。

例(lì)如，2018年，长实发布公告称，130亿澳元(约合760亿港(gǎng)元)收购澳大利亚天然气管道公(gōng)司APA Group的实(shí)施协议已终(zhōng)止(zhǐ)，长和系公司将不会继续进行收购事项，2019年5月8日，长和旗下Vodafone Hutchison Australia(VHA)宣布(bù)，将(jiāng)联同(tóng)TPG电讯公(gōng)司，就双方的合并计划申请遭澳(ào)洲竞争(zhēng)及消费者委员会否决，采取法律行动，靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……向联邦法院提(tí)出上诉(sù)。

在中(zhōng)国(guó)抛售房产而转战欧美后(hòu)，李氏家族的“热脸”怕是贴到了“冷屁股”。而近几年，李泽钜的压力丝毫没有减少。在过去一年中，长实获得472亿港元(yuán)收入，同比(bǐ)减少了16.1%，净利为173亿(yì)港元(yuán)，同比下跌18.7%。其中，物业销售仅贡献131.5亿(yì)港元，占比不(bù)达三成。

这里面还包括(kuò)一笔巨额“订金(jīn)”收入。而做为靠地产起家的长实，在2023年竟一块地也没有入手，倒是(shì)以(yǐ)48亿港元现金，收购了Civitas全部股份，这是一家(jiā)“二房东”公司，从各处寻觅合适的房子，签订(dìng)租约，翻新修理，再租给弱势成年人，提供护理服务(wù)，从政府机构处赚取服务费(fèi)。与此前购(gòu)买楼盘，运作交易的方式相比(bǐ)，这活(huó)可轻松(sōng)多了。不怪业内对李泽钜的(de)评价是(shì)在推盘能力方面远不如新(xīn)鸿基地产。

而恒隆地产则在(zài)今(jīn)年1月迎来了(le)第三代掌门人—陈启宗之子陈文博。刚执掌集(jí)团半(bàn)年的他，就面临着严峻(jùn)考验，净利润下滑，股价下跌(diē)。

一向被视(shì)为(wèi)“现金奶牛”的(de)上海恒隆广场，上半年的租金(jīn)收入和租户销(xiāo)售额同比下跌8%和(hé)23%。办公(gōng)楼方面，上(shàng)海恒隆广场两座甲级办公(gōng)楼收入同比下跌7%，出租率亦下降10个百分点至(zhì)88%。

陈文博对此做了解(jiě)释(shì)，简单来(lái)说，就是大环境不行(xíng)，此前只做高端楼盘和物业的策略(lüè)行不通了。

在(zài)现实面前，陈文博不得不低(dī)头，将战略调整为不再局限于高端商业地产领域，而是逐渐向多元化(huà)方向发展，并优化租户组合，提升商场的吸引力和(hé)客流量。同时(shí)，恒隆(lóng)在内地和香港继续(xù)推进新项目的开发和运营，如杭州恒隆广场和上海恒隆广场的扩容项目，以期在(zài)未来市场回暖(nuǎn)时占据有利(lì)位置。

不过(guò)，从今年的数据情况来看，陈文博的这一(yī)策略似乎并未奏效，目(mù)前，陈文博正在(zài)收缩投资，以更审慎的态度做房产投(tóu)资，或许对于陈文(wén)博守业能(néng)力的考验才刚刚开始(shǐ)。

新鸿基地产与长实和恒隆不同，在业务上，由于三个儿子都挺(tǐng)争气，因此新鸿基一直保持着稳健的发展。其家族风险来自(zì)于家庭(tíng)争斗。

正所谓“成也萧(xiāo)何(hé)败萧何”，正(zhèng)是因为三个(gè)儿子能力相当，所以谁也不服谁，在父亲去世后，“三子夺嫡”大战便开启了，在历经十年，长子郭炳湘(xiāng)去世(shì)后，这场闹(nào)剧在收尾，最终由三(sān)子郭炳联继任。

或许郭炳联继承了父亲的眼光和头脑(nǎo)，在上半年不景气的环境中，其营收仍保持增长，尤(yóu)其在内地市场，新鸿基的(de)表现尤为突出。公司推出的上海滨江凯旋门和杭州国际金融中心等(děng)项目均取得了不俗的销(xiāo)售成绩。此外，新鸿基还通过优化物(wù)业(yè)投(tóu)资组合和强化租金(jīn)收入(rù)，保持了公司财务的稳健性。

但也仅仅是维持(chí)现(xiàn)状(zhuàng)，想再找(zhǎo)回祖上那种(zhǒng)“突飞猛(měng)进”的感觉，还是很难。

“一代”们“顺风顺水”借“东(dōng)风”，“二(èr)代”们有的激进、有的(de)保(bǎo)守，有的能“硬控”未来，而(ér)有(yǒu)的在等待机遇，对于(yú)未来，三(sān)大家族策略各有(yǒu)不同，但守业的艰(jiān)难依(yī)然相同。

/ 探索？衰落？

三大家族的下一轮风光在何方？ /

市(shì)场(chǎng)在变，早已不是下行囤楼，上涨卖出就能赚钱的简单逻辑了(le)。面对大陆与香港房地产市场环境的(de)变(biàn)化，长实集(jí)团、恒隆地产、新鸿基地产这三大家族企业，也(yě)正积极寻求(qiú)转(zhuǎn)型之路。

他们开始调整业务结构，减少(shǎo)对传统住宅开发的依(yī)赖，加大在基建、商业地产、酒店、零售(shòu)等领域的投(tóu)入。同时，也在积极探索(suǒ)新的增长(zhǎng)点，如科技、环保、健康等前沿(yán)领域，希望通过技术创(chuàng)新和跨界合作，实现企业的可持续发展(zhǎn)。

已退休的李嘉诚并没有(yǒu)闲(xián)着，开始(shǐ)“玩(wán)”起了AI。值得一(yī)提(tí)的是，早在2012年李嘉诚就投资了大(dà)模型赛道(dào)的明星公司DeepMind。随着新(xīn)一轮AI技术浪潮的兴起，他的AI投资力度逐渐扩大。进入2022年，他的投资项目中，有超过七成与AI相关，在三大家族(zú)中，可以说，李氏家族是“玩的(de)最花”，最无惧未来的(de)。

除了(le)此之外，李氏家(jiā)族还掌握着英国40%的电信市(shì)场(chǎng)、7%的供水市场、约830万户家庭以上的电力供(gōng)应、以及大量(liàng)的天然气、地产、商场、码头等产业，通过这些领域的布局，意(yì)图分散了(le)香港和大(dà)陆地产(chǎn)投资(zī)的风险。

恒(héng)隆地产则除了对主营业务(wù)“更新迭代”之外，似乎并没有其它跨界动作，新掌门人陈文博在(zài)致股东函中(zhōng)表示：尽管内地消费(fèi)市场(chǎng)近期(qī)放缓，但管理(lǐ)层认为(wèi)消(xiāo)费者追求高品质生活的趋势(shì)未变，奢侈品及优质服(fú)务需求犹存，此(cǐ)乃恒隆业务优势。管理(lǐ)层将积极应对市场变(biàn)化，减轻其影响。

而新鸿基(jī)地产则不(bù)仅专(zhuān)注于房地产开发，还积极拓展多元化业(yè)务布局，涵盖(gài)港口及相关服务、零售、基建、能源、科(kē)技、医疗(liáo)保健、电讯、财务及投资等多(duō)个板块，对于本身业务就相(xiāng)对稳定的(de)它(tā)，其它领域的拓展不过是“双保险”罢了。

在国际化方面，“二代”们并未停下脚步。如继续拓展海外市场，特别是东南亚、欧(ōu)洲等新兴(xīng)市场，以分散(sàn)风险，寻找新的发展(zhǎn)机遇(yù)。同时，他们也加强了(le)对内地(dì)市场(chǎng)的关注，利用粤(yuè)港澳大湾区等区域发展的契机，加强与内地的合作与交流。

虽然老(lǎo)牌(pái)香港(gǎng)房企和“二(èr)代”们(men)正面临(lín)盈利(lì)下滑和市场挑战，但(dàn)都在努力创造机会，等待(dài)“回(huí)暖”的机(jī)遇。

“一代”们借(jiè)助时代(dài)的红(hóng)利，完成了产业奠基，大(dà)赚特赚(zhuàn)。尽管 “二代(dài)们”学(xué)历更高，视野更广，但所处的环境，远比那时复杂(zá)，想学着祖辈吃一口房地产的大肥肉(ròu)，并不(bù)现(xiàn)实。虽然他们对于未来(lái)仍(réng)旧看好，但眼(yǎn)下(xià)的困难如何度(dù)过，如何扭转营收颓势，才是当务之急。

创业不易，守业更难，中国(guó)香(xiāng)港三大(dà)房产豪门，此刻应该比普通人更深刻理解这(zhè)句话的(de)含义。

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