香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今年2月末香港特区政府(fǔ)宣布(bù)撤销(xiāo)长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强(qiáng)力限制举措）后，香港(gǎng)楼市一(yī)度重回火热。市场交易明显转旺，政策效(xiào)果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。

但随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁布(bù)已有半年，在大批购买力(lì)被消(xiāo)化后，香(xiāng)港楼市又(yòu)重归冷清。

据香港(gǎng)土(tǔ)地(dì)注册处数据，8月香港(gǎng)整(zhěng)体物业（包括一手私楼、二手住(zhù)宅、一手公营房屋、工(gōng)商铺(pù)、纯车位及其他等(děng)）注册(cè)量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来(lái)的(de)新低。

楼价方面也已(yǐ)下跌至2016年9月底(dǐ)时的水平，中原(yuán)城市领先(xiān)指数CCL（中原地产按周(zhōu)统计的楼(lóu)价指数，用来反(fǎn)映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位(wèi)，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月(yuè)撤辣前的低位也下跌了3.03%。

对于香(xiāng)港楼市的现状，美联集团主席黄建业指出，“当前(qián)市民对经济前景缺乏信心，对入市感到犹豫。楼市基本因素虽然(rán)好转，但未能吸引更多买家入市，令物业交投未(wèi)能(néng)一直维(wéi)持撤(chè)辣初期的高水平(píng)，甚至回落至‘撤辣’后新低”。

楼市呈现“量升价跌”趋势

回顾2024年开年至今香(xiāng)港楼市(shì)的表现(xiàn)，整体(tǐ)呈现“量升价跌”的趋(qū)势(shì)。

据美联物业研究中心综合土地注册处(chù)资料显(xiǎn)示，住宅方面，不包括一手(shǒu)公营房屋(wū)在内，1-8月(yuè)香港一手私楼及二手住(zhù)宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高出约7.8%，并为整体物业注册量创三年同期新高的动(dòng)力来源。

但(dàn)楼价却在持续下跌，据香港差估(gū)署统计，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创今年最(zuì)大跌(diē)幅，已连跌(diē)三个月，累(lèi)跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已返(fǎn)回8年前低位。

就(jiù)具体楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港(gǎng)面(miàn)积计量单(dān)位，一平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田第一城及美孚(fú)新邨(cūn)则分别录约31.6%及约(yuē)31%的跌(diē)幅；康怡花园也(yě)下跌(diē)了约(yuē)30.2%。

十大屋(wū)苑中，已有(yǒu)3个屋苑平(píng)均呎价跌穿万港(gǎng)元水(shuǐ)平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最(zuì)低，8月(yuè)份最新报(bào)约8224港元；至(zhì)于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约 9863港元。

“楼价指数持续下跌，返回八年前水平，加上(shàng)经济不景(jǐng)气，早前更传(chuán)出银行追(zhuī)收(shōu)还款，及拖慢按揭审批，虽然政府与(yǔ)银(yín)行代理协助中小企，以(yǐ)及为按揭(jiē)审批(pī)时限作出承诺，但对加快物业成交作用不大”，中原地产(chǎn)亚太区副主(zhǔ)席(xí)兼住宅(zhái)部总裁陈永杰指出(chū)。

另(lìng)外(wài)，伴随楼(lóu)市成交的逐渐回落，香港地产界的中介从业人数也在(zài)持续减少。

据(jù)香港地产代理(lǐ)监管局数据显示，截至8月底持牌代(dài)理录38723人，按月再减少57人，连续4个月下跌，人数续创近6年半的新(xīn)低。

内地买家较高峰期大幅减少近七成

此前，因“撤辣”后内地买家(jiā)在香港购房无需支(zhī)付(fù)大额“辣税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价(jià)的下跌(diē)，去香港买(mǎi)房(fáng)的内地人也越来越少。

据中原地产数据显示，在2月份宣布“撤辣”以(yǐ)后，反映内地客入市情况(kuàng)的“普通话拼(pīn)音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的(de)2280宗，涉及金额超过272亿元，创下了自1995年有纪录(lù)以来的历史新(xīn)高。

不过，自5月(yuè)份(fèn)以来该(gāi)登记数字已连(lián)续下跌3个月，7月最新录得723宗(zōng)，较(jiào)6月的758宗减少，额近5%，创5个月新低，较(jiào)4月的最高峰更(gèng)是下跌了近七成，成交(jiāo)金额(é)已跌至不足80亿(yì)元，但仍属于(yú)历(lì)年高(gāo)位水平。

但值得关注的是(shì)，近日(rì)伴随香(xiāng)港楼市热(rè)度的下降，开发商之间也打起了价(jià)格战，多个新盘都推出(chū)了低价(jià)促销活(huó)动，价格优势也(yě)吸(xī)引了部分内地(dì)买家出手购(gòu)房。

比如，大(dà)鸿辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同(tóng)区一手(shǒu)新(xīn)盘8年来的新低，还推出了“买楼(ló香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前u)送楼”的抽(chōu)奖(jiǎng)活动。

据中原地产统计，该盘在7月录得(dé)的81宗买(mǎi)卖登记中，有超过一(yī)半的买家姓名为内地买家，是内地买家当月购入最多(duō)的楼(lóu)盘。其次是屯门的NOVO LAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。

“内地买(mǎi)家和香港买家的(de)心态是一样的，所谓(wèi)‘宁买当头起，莫买当头跌(diē)’，认为晚些买会更便宜，担(dān)忧于此所以不出(chū)手。等到后续市场转好，又感觉到‘迟买更贵’的时候，他们自然也会再(zài)次入市(shì)”，陈永(yǒng)杰表示。

“专才”计划带动租金上升

在香港楼(lóu)价出现下滑(huá)的另一边，住宅租金(jīn)却呈现出稳步上扬的趋势(shì)。

在仲量(liàng)联行9月最新发布的《香(xiāng)港住宅销售市场综述(shù)》指出(chū)，香港私人住宅租金指数距离2019年的历(lì)史高位仅相差3%。

尤其(qí)是小户型(xíng)的单(dān)位，即(jí)A类及(jí)B类（面积在431-752平方(fāng)呎）单位，租金升(shēng)幅最为显著，租金指数分别(bié)录得6.9%及7.3%的按年增幅。

“面积较小(xiǎo)的单(dān)位租(zū)金升(shēng)幅更为(wèi)显著(zhù)，主(zhǔ)要是受选择邻近商业区居(jū)住的非本地学生及专业(yè)人士所推动。而C类(lèi)单位（面积在753-1075平方呎(chǐ)）的需求(qiú)增加(jiā)主要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行(xíng)研究部资深(shēn)董事钟楚如指出。

香港楼价(jià)预(yù)期(qī)的进一步下(xià)跌(diē)，再(zài)加上高按揭供款(kuǎn)所造成的财务负担，让租房成为当下楼市更有吸(xī)引力的(de)选择。

仲量联行(xíng)方面分析(xī)认为，近期推动租赁市场增长的主要因(yīn)素似乎(hū)是新家庭(tíng)数量(liàng)的增加，以(yǐ)及租户对自住业主的比例上(shàng)升。

近(jìn)年来，香港的“专才”计(jì)划(huà)为香港引进(jìn)了大批人才的同(tóng)时(shí)，也为香港楼市带(dài)来了不(bù)少新增需求。据政府数字，2023年至今年上(shàng)半年，经各项人(rén)才入境计划到港的(de)人才及受养人(rén)数合共已(yǐ)突破25万(wàn)人。

而在仲量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有86%的非(fēi)本地人才受访者正在租住单位，这比例显著高于(yú)整体(tǐ)人口的比例。

另外(wài)，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平均(jūn)人数由(yóu)2.7人减(jiǎn)少至2.6人，且家庭住户数目按年(nián)增加1.5%即增(zēng)加了(le)39800户，达到了276万户。

“这一趋势显示对住宅租(zū)赁物业的持续需求(qiú)将继续推动租金增长(zhǎng)”，仲量联行项目策略及顾问部资深(shēn)董(dǒng)事李远峰表示。

此外，港府进一步推动吸引人才(cái)的政策，如扩大“高端人才通行证计划(huà)”的适用(yòng)范围，预期也将进一步支持此趋(qū)势增长。因此，中小型住宅单位的(de)租金和(hé)回报率在短期内预计(jì)将持续上升。

减息或让香港(gǎng)楼价“止跌回升”

对于当下香港楼价的下跌态势，行业(yè)普遍(biàn)期望9月(yuè)在美国减息后市场会有所好转。

“如果美(měi)国如期落实减息(xī)，香(xiāng)港银行虽然未必即时跟随(suí)，但方向十分明确，而(ér)且相信减息(xī)可为各行各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益”，陈永杰表示。

在此前美联物业的分析(xī)中也指出，以美国加(jiā)息前后为界(jiè)线，分析香港十大楼市重要指标，发现有多达7个指标都出现了显著好转(zhuǎn)，仅3个未见改善。而在好转的指标中，月入超过10万港元(yuán)的家庭(tíng)数目(mù)、香港定期存款数(shù)字及内地买家比率皆创出历史新高。

这反映出当下香港楼市基调确实较加息前更加(jiā)巩固和健康，具有止跌回升的条件。

摩根士丹利研究表示，美联储9月减息(xī)后香(xiāng)港楼市将非常受益，香港的住宅价格将在(zài)2025年恢复5%，且相比于零售和写字楼市场，住宅市场(chǎng)更容易直接受(shòu)惠于此。

不过(guò)，也(yě)有市场声音(yīn)表(biǎo)示，美国加息周期来得快且(qiě)急，香港经济的复苏(sū)未必能追得上，减息的效果释放需要时间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效果不会特别快的表现出来。

美联物业预计(jì)，由(yóu)于加息影响过于深远，而且减息来得太迟，减息(xī)前楼价料(liào)仍会向下(xià)调整；即使美国减息，香港亦未必实时跟(gēn)随，预计楼价未(wèi)会(huì)实时急弹(dàn)，而成交亦难(nán)以恢复到三月时的水平，因此(cǐ)调整全年楼市预测，料全年楼价或跌(diē)约8%，重返2016年中(zhōng)水平。

成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全(quán)年一手成交量预(yù)测至1.6万宗，但同(tóng)比仍升超(chāo)过五(wǔ)成；全年(nián)二手成交量预测亦下调至(zhì)4万宗(zōng)，同比仍升12%。即使调低成交预测，无论一手(shǒu)或二手成交皆同比(bǐ)回升，并创下近3年(nián)来的新高，可见香港(gǎng)楼市已远离最坏的时刻。

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