存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜

　　“现在攒点钱就想提前还房贷，都上瘾了(le)！”北京(jīng)居(jū)民胡添2022年购房，重定价(jià)日是每年1月1日。胡添告诉记者，尽管(guǎn)这些年房贷利率随(suí)着LPR变动有所(suǒ)下调，但目前他的房贷利率仍在4%以上。

存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜"font-L">　　“存款利率一直在降，市面上很难找到(dào)利率在3%以上的存款产品。今年以来，我买的银行理财产品综合(hé)收益率不到3%。”胡添说，如今每快攒到10万元，就会向银行预约提前还款事(shì)宜，这样能省出不少利息，“也算(suàn)是一种理财(cái)方式”。

　　当前，金融资产收益率整体下行，在资产荒(huāng)背景下，不少居民将手里的流动资金(jīn)用于提前还房(fáng)贷。据(jù)中金公司研报测算，当前(qián)按揭贷款早偿率位于14%左右的高(gāo)位，并且可能存在使用消费贷(dài)和(hé)经营贷置换按揭贷款的空间。然而，这(zhè)绝非是银行愿意看到的(de)。

　　提前(qián)还(hái)贷成理财方式

　　在互联网大厂工作的小敏(mǐn)同(tóng)样由于找不到收(shōu)益率较(jiào)高的投(tóu)资项目，在一年内多次提前还房贷。“不知道该去买什(shén)么(me)理(lǐ)财产(chǎn)品，不如先把贷款还(hái)完，无债一身轻。”小敏说。

　　胡添与小敏是眼下部分(fēn)购房者的(de)缩影。“提前(qián)还房贷有必要吗”“提前(qián)还(hái)房贷(dài)怎样最划算”“提前还房贷的最(zuì)佳时间”……在社交平(píng)台上，一些提前还房贷的(de)经验贴浏览量超千万次，有(yǒu)购房者表示，哪怕手里只有五千(qiān)元或一两万元，也(yě)会选择提前(qián)还(hái)房贷。

　　某银行北(běi)京分行零售业务负责人告诉记者(zhě)，自2023年以来，该行(xíng)个人住房(fáng)贷款提前还款额超600亿元，占房贷总还(hái)款量80%以上，其中2023年度、2024年上半年房(fáng)贷提前还款金额分别为380亿(yì)元、220亿元。“按揭客户的(de)提前还(hái)款金(jīn)额占房贷总还款金额比例持续扩大，能够感受(shòu)到借款人的(de)提前还(hái)款意愿愈发强烈。”

　　近年来，金融(róng)资(zī)产收益率整体下行，缺乏可投资的高收益资产，市场风险偏好也普遍下降。在此背景下，居民存在将资金(jīn)从(cóng)低收益资产抽出，用(yòng)于提前还房贷(dài)的动(dòng)力，本质上是居民追求安全资产意愿的(de)体现。

　　上(shàng)海金融与发展实(shí)验室特聘高级研究员任涛表示，当前(qián)市场上主要(yào)投资标的表现不佳，多数投(tóu)资标的收益率在3%甚至2%以下，无法覆(fù)盖房(fáng)贷利息(xī)，因而居民通过提前还房贷来优化(huà)自身资产配置。国泰君安研报认为，2023年10月以来，存款利率几番(fān)调降、长期限(xiàn)大额存单停售等事(shì)件加剧(jù)了资产荒，进而促进了新一轮(lún)提(tí)前还贷潮升温(wēn)。

　　存量房贷(dài)利率调降空间几许

　　让(ràng)购房者热(rè)衷提前还款的根本原因(yīn)还是存量(liàng)房贷与(yǔ)新发放房贷利(lì)率的差。据天风证(zhèng)券首席宏观分析师宋雪涛测算，当前存量房贷平均利率在4.21%左右，2024年二季度(dù)新发放房贷利率为3.45%左右，两者差值在70个基点左右。其中，35个基(jī)点是“临时利差”（今年5年期以上LPR累计降(jiàng)息35个基点），2025年初部分存量房贷客户迎来重定价日，该(gāi)部分利差将会消除，剩余40多个(gè)基点则为“加点利差”，是存量房贷利率(lǜ)后续最(zuì)大的调降(jiàng)空间。

　　某股份行房贷业务负责人李一鸣告诉记(jì)者，对于银行而言，调降存量(liàng)房贷利(lì)率并非易事。“随着实体融资需求延续偏弱，存款定(dìng)期化、长(zhǎng)期化趋势(shì)仍存，一定程度冲击负债端成(chéng)本下(xià)行空(kōng)间(jiān)，年内5年期以上LPR经历两轮下调，给资产端收益率带来一定(dìng)下行(xíng)压力。银行(xíng)净息(xī)差整体回稳(wěn)压力不小，若存(cún)量房贷利率再降(jiàng)，这股压力会(huì)更大。”李(lǐ)一鸣说。

　　中金公司研报显示，若是全部存量按(àn)揭贷款利率均下调至新发放利率水平，存量(liàng)按揭贷款利率平均下调约60个基(jī)点，将减(jiǎn)少借款人每年2400亿元利(lì)息支出。在此假设下，存量(liàng)按揭贷款利(lì)率下调会影响银行净息差7个基(jī)点。

　　业内人士(shì)表(biǎo)示，存量房贷利率调降可直接减少房贷客户利(lì)息(xī)支(zhī)出，增加了居民可(kě)支配收入，利息(xī)节约或对居民消费形(xíng)成提振。然而，调(diào)降存(cún)量房贷利率政策落实前，新增个人(rén)住房贷款利率下降会引发居(jū)民进行贷款(kuǎn)置换，导致提前还款量增(zēng)加。

　　某银行(xíng)零售业务人士告(gào)诉记者，随着国家对小微企业支持力(lì)度加大，经(jīng)营贷、消(xiāo)费(fèi)贷(dài)利(lì)率持续走低，一些违规(guī)贷款中介以利率低、期限长、放款快为由，诱导消(xiāo)费者将存量房贷(dài)置换为消费(fèi)贷、经营贷，从而谋取高额中介服务费、过桥资金费，这(zhè)令借款人(rén)陷入违规转贷(dài)的风险之中。

　　平(píng)衡借贷(dài)双(shuāng)方利益

　　记者调研发现，新一轮(lún)提前还贷潮的涌现正在对银行的盈利水平带来(lái)冲击。其中，贷款总量中按(àn)揭贷款占比更高的国有大行受影响程(chéng)度更大。从已披露的2024年半年报来看(kàn)，除邮储银行外，其余五家国有大行2024年上(shàng)半年个人住房贷款金额均较2023年底(dǐ)有所下降(jiàng)。

　　截至2024年上(shàng)半年末，工商银行、农业银(yín)行、中国银行(xíng)、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有大行个人住(zhù)房贷款金额合计25.49万亿(yì)元，较2023年(nián)底(dǐ)减少(shǎo)逾(yú)3200亿元。其中，工(gōng)商银行、农业银(yín)行均较2023年底(dǐ)减少超千亿元。

　　某(mǒu)国有行(xíng)浙江地区(qū)分行负责人(rén)告诉记者，居民提前还贷使得银行无法弥补贷(dài)款评(píng)估、贷前(qián)调查等成本投入。同时，银行在处理客户集中提前还(hái)贷以及由此引发的投(tóu)诉时，可能需要(yào)投入(rù)额(é)外的人力、物力进(jìn)行(xíng)记录、报告、审(shěn)核和处理，从而增(zēng)加银行的运营成本。此外，在贷款需(xū)求(qiú)动力不足时，借款人集中提前还款会让银行(xíng)面临重新(xīn)寻找优质贷款客户的压力。“最重要的影(yǐng)响肯定是(shì)利(lì)息收入减少(shǎo)，利(lì)息收入是银行通过(guò)按揭贷款获取(qǔ)的主要利润来源。”

　　任涛认为，个(gè)人按揭贷款作(zuò)为银行的优质资产，客户提前还贷(dài)可(kě)能会导致银行失去(qù)优质客户，在消费贷与经营贷业务内卷加剧的当(dāng)前，对于银行零售业(yè)务的冲(chōng)击更(gèng)加值得关(guān)注。此(cǐ)外(wài)，购房者提前还贷需要(yào)与银行进行协商明确重(zhòng)组条件，如果处理不善，可能(néng)还(hái)会(huì)引起金融消费者权益受损等问(wèn)题。

　　主(zhǔ)动沟通强(qiáng)于设置障碍

　　某股(gǔ)份行江苏地(dì)区某支行行长王燕向记者表示，实践中为平衡借贷双方权益，一方面，银(yín)行通过丰(fēng)富完善还款(kuǎn)方式(shì)，保障借款人提前还贷权利；另一方面，鉴于(yú)提前还贷(dài)可能增加银行的成(chéng)本费用，减少预期利息收入，对银行的资金运营(yíng)产生影响(xiǎng)，在个人住房贷款合同中将提前还贷约定为违约，会(huì)在合同中(zhōng)表明提前还款的(de)违约金。

　　“虽说(shuō)各家(jiā)银(yín)行已经(jīng)在贷款(kuǎn)合同里预设了提(tí)前还贷的违约(yuē)责(zé)任(rèn)条款，但在(zài)互联网时代，各家银(yín)行贷款业务(wù)办理条件已经透明化。迫于业务竞争压力，以及维(wéi)护客户需求，在具体业务办理时(shí)，只要客户(hù)与客户(hù)经理沟通好，各家银行基本不(bù)会收取这项违约(yuē)金。我行对提前还(hái)款金额没有门槛(kǎn)，但对(duì)时间有(yǒu)要求，需(xū)要提前1个月申请。”王燕说。

　　对于银行该如(rú)何看待提前还款这一市场化现(xiàn)象并积(jī)极应对，任涛认为，银行(xíng)应主动与购房者沟通协调，区分购房者提前还贷类型(xíng)，对通过自有资金等进行还款(kuǎn)的优(yōu)质客户给予适当支持。此外，银行应(yīng)积(jī)极拓展对于优(yōu)质资产的(de)新增贷款投放，合理设定不同零售资产的投放结(jié)构(gòu)，减小提前还房贷带来的影响。

　　为缓解提前还贷潮给银行带来的运(yùn)营成本增(zēng)加等存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜问题，化解银行(xíng)顾虑，某国有行人士建议，监管机构应支持鼓励商业银行创(chuàng)新(xīn)设计(jì)再贷款和再按揭产(chǎn)品，创新设计房贷(dài)计息方式，并充分利用金融衍生(shēng)品等工具，强化资产负债管理，有(yǒu)效化解客户对贷款利息下降(jiàng)的需求与商业银行稳定利润(rùn)诉求之间的矛盾，在市场竞争中提升(shēng)服务能力和创新能力。

责任编(biān)辑：石秀珍 SF183

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