从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场

　　来源(yuán)：中(zhōng)国经营报(bào)

　　本报记者方超张家振上海报(bào)道

　　营收、净利润增速双双下滑，上市物企2024年“半年考”成(chéng)绩单难言亮眼。

　　克而瑞物管数据显示(shì)，2024年上(shàng)半年，上市物企营收同比增(zēng)长4.7%，增(zēng)速较去年同(tóng)期(qī)同比下降6.1个百分点，净(jìng)利润(rùn)则同比下(xià)降29.9%。此外，多家上市(shì)物企净利润持续亏损。

　　《中国(guó)经营(yíng)报》记者注意到，截至9月(yuè)4日，仍有瑞森(sēn)生活(huó)服务（01922.HK）、佳源服务（01153.HK）两(liǎng)家上市物企半年报“难产”。其中，佳源服务近(jìn)日发布公(gōng)告，宣布进一步延迟刊发2022年年度业绩、2023年中期(qī)业绩、2023年(nián)年度业绩、2024年中期业绩，并将另行公告刊发相应年度业绩及寄发报告的(de)时间(jiān)。

　　在业绩压力持(chí)续增大的同时，如何进一步摆(bǎi)脱(tuō)对地产母(mǔ)公(gōng)司依(yī)赖、在细分赛道树立自身优势、加速开拓第三方市场等，从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场成为上(shàng)市物企亟待(dài)解决的问题。例如，万物云（02602.HK）管理层日前在2024年上半年业绩会上坦言，物企很(hěn)难与开发商“一刀两断”。

　　“物业管理行业(yè)正从增量与存量并重(zhòng)的(de)‘蓝海市场’转向(xiàng)以存量为主、增量为辅的‘红海市(shì)场’，未来行业(yè)竞争肯定会更加激烈。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟向记者表示，尽管竞争激烈，但预计(jì)到2025年，全国物业(yè)管理规模(mó)仍将超(chāo)过300亿(yì)平(píng)方米，空间足够(gòu)容(róng)纳众多(duō)企业参与。

　　营收净利增幅下滑

　　克而瑞物管数据显示，2024年上半年(nián)，上市(shì)物(wù)企实现营业(yè)总收入1466.6亿元，同比增长4.7%，增速较去(qù)年同(tóng)期下滑6.1个百分点。纵观整个行业，仅有碧桂(guì)园服务（06098.HK）和万物云两家上市物企营收规(guī)模突(tū)破了百亿元(yuán)大关。

　　尽管行业整体承压，但依然有多(duō)家物(wù)企营收跑赢了大(dà)市。以滨江服务（03316.HK）为例，财务数(shù)据显示，今(jīn)年上半年营收达(dá)到16.50亿元，同比增长38.7%。这一增(zēng)速(sù)也助力滨江服务成为2024年(nián)上半年上市物企(qǐ)营(yíng)收增速(sù)冠军。

　　此外(wài)，德商产投服务（02270.HK）、苏新(xīn)服务（02152.HK）、越秀服(fú)务（06626.HK）、彩生活（01778.HK）营收增速分(fēn)别为36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在(zài)行业的表现较(jiào)为亮眼。

　　几家欢喜几家(jiā)愁。记者初步(bù)统计发现，与上述企业相比，更多(duō)的上市物企今年(nián)上(shàng)半(bàn)年的营收增速仅为个位数，其中(zhōng)有26家上市物企介于0—10%之间，17家企业(yè)为负值(zhí)。

　　引发外界关注的是，今年上(shàng)半年，上(shàng)市物企营(yíng)收增速整体不理想的原因何在？

　　“主要是因为上游房地产行业深度调整，导致增(zēng)量市场增(zēng)长放缓。”牛晓(xiǎo)娟向记者分(fēn)析称，上市物企(qǐ)营收增(zēng)速(sù)放(fàng)缓，还与物业(yè)市(shì)场竞争加剧、外拓难度进一步加(jiā)大和并购市场冷淡有关。“此外，物企(qǐ)主动放弃了一些效益差的项(xiàng)目，多(duō)方面因素导致物企(qǐ)新增在管面(miàn)积增速放缓，营收(shōu)增速下滑。”

　　此外，国内还有多家上市房企(qǐ)下属(shǔ)的(de)物企虽未实现(xiàn)上(shàng)市，但物业板块成绩单随着(zhe)地产母公(gōng)司半年报同步对外(wài)披露。

　　龙湖集团(tuán)（00960.HK）旗下龙(lóng)湖智创生活就是其中(zhōng)的典型企业。龙湖集团相关负责人向记者介绍，2024年(nián)上半年，龙湖(hú)智(zhì)创(chuàng)生活实现收入总额57.8亿元，同比增长10.2%，保持两位数增长，期内毛利率(lǜ)31.4%，在行业内处于较高水平(píng)。

　　与营(yíng)收状况相比，上市物(wù)企2024年上(shàng)半年的盈利表现更难(nán)言乐观。

　　克(kè)而瑞物管统计数据显示，2024年上半年(nián)，上市物企净利润总额91.9亿(yì)元，同比下降29.9%。“这反映出行业(yè)依旧陷入增收(shōu)不增利的困境，物(wù)企盈利能力(lì)大幅(fú)减弱(ruò)。受困于关联(lián)房企风险尚未完全出(chū)清，部分物企计提大额减值准备，导(dǎo)致(zhì)亏损。”

　　牛(niú)晓(xiǎo)娟也向记(jì)者(zhě)分析称，今年上半(bàn)年，上市物企盈利表现差，也与“关(guān)联方应收账(zhàng)款减值准备及前几年并购形成的商誉减值，进一步(bù)压缩了(le)利润空间”直接相关。

　　“上市物(wù)企包括社区增(zēng)值在内的高毛利业务开展不及预期，导致利润受影响。同(tóng)时，包括(kuò)人力成本在内的各(gè)项成本上升，也直接影响物企的盈利能力。”牛(niú)晓娟直言。

　　很难与开发商“一刀两断”

　　在(zài)整体业绩表现不理想的同时(shí)，上市物企独立(lì)性(xìng)也受到外界关注。

　　例如，在摆(bǎi)脱对地产(chǎn)母公司的依赖方(fāng)面，2024年上半(bàn)年，万物云的(de)开发商关联业务占比同比(bǐ)已下降至10.1%。来自关联方的应(yīng)收账款为38.18亿(yì)元，增幅达到(dào)53.52%。

　　“万物云是‘万科养大的孩(hái)子(zi)’，双方水乳交融，是剪不断、理还乱的关(guān)系，我们(men)既(jì)希望能保持(chí)业务的相对独立性，同时感情上又很难做到投资人说的‘一刀两断’。”万(wàn)物云董事长朱保全在近期召开的万物(wù)云中期业绩发(fā)布会上表示。

　　“我国快速壮大的头部物企是(shì)过去20年(nián)房地产行业(yè)快速发展的伴生产(chǎn)物，这(zhè)就(jiù)注定了其在(zài)基因上与(yǔ)地产关(guān)联方千丝万(wàn)缕的关联(lián)性(xìng)。”东吴证券研(yán)报分析认为，在房地(dì)产行业开始调整(zhěng)之际，物企受到关联方的(de)影响，不仅体现(xiàn)在业绩方面，估值也受从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场到持续的冲击。

　　“行业离真正完全(quán)的市(shì)场竞争还有很远的距离，当前大部分物企隶属(shǔ)于(yú)房(fáng)地产母公司，要完全市场化还是有一定难度。”绿城服务（02869.HK）董事会主席杨掌法(fǎ)日前也表示(shì)。

　　记者注(zhù)意到，在努力摆脱对地产母(mǔ)公司业务依赖的(de)同时，不少上(shàng)市物(wù)企正加速开拓第三方市场。

　　根据永升服务（01995.HK）向记者提供的信息，截至2024年6月30日，永升服务来(lái)自第三方(fāng)的(de)在管面积达1.8亿平方米，同比(bǐ)增长10.9%，占总在管面积的比(bǐ)例为74.4%。今年上半年，新增市场开拓规模超3700万平方米，新拓年饱和营收同比提高48.1%，超过8亿元。

　　记者还从世(shì)茂服务（00873.HK）方面(miàn)获悉，今年上(shàng)半年，世茂服(fú)务合约面积约3.3亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。其(qí)中(zhōng)，在管及合约面积来自独(dú)立第三方的占比分别为75.2%、77.2%。

　　值得关注的是，梳(shū)理相关上市物(wù)企半年报可发现(xiàn)，目前依然有相当数量物企的(de)在管及合约面积中，来自独立第三方的占比较低。在(zài)此情形下，上市物企业绩也(yě)受到地产母公司影响。

　　“物企(qǐ)与开发商大多存在业务关(guān)系。由于开发商面临较大的资金压力(lì)，物企难以按时(shí)收回(huí)部分应收账款(kuǎn)，这对现金流和财务状况带来了一定的影(yǐng)响。”牛晓(xiǎo)娟表示，“当前，物企(qǐ)的确很难与开发商‘一刀(dāo)两断’。但长期从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场来(lái)看，来自第三(sān)方在管面积增长趋势不变，物企(qǐ)的独立性将进一(yī)步提升，地产开发商对(duì)于物企的影响也有望进一步降低。”

　　跨界开拓新赛道新业务(wù)

　　为了应对日益激烈的市场竞争，多家物企加速开拓“第二增长曲(qū)线”。

　　“在住宅开发项目交付减少的背景下(xià)，商企服务(wù)的拓展空间更有想(xiǎng)象力，我们会(huì)更进一步聚焦在大客户跟随、区域加密和服务产(chǎn)品延展上。同时，拓宽增值服务‘围栏’，用科技赋(fù)能实(shí)现管理提效。”在2024年中(zhōng)期业绩发布会上(shàng)，龙湖集团管理层表示。

　　龙湖集团相关负责人告诉记者，今年上半年，龙(lóng)湖智创生(shēng)活的服务半径不断拓(tuò)宽，建立起了较高的门槛(kǎn)与壁(bì)垒，新(xīn)增了东(dōng)莞华为松山湖产业园(yuán)、杭州蚂蚁(yǐ)集(jí)团飞天(tiān)园区(qū)、北(běi)京蚂蚁创新科技总部和杭州网易总部等项目(mù)。

　　与龙湖智创生(shēng)活(huó)类(lèi)似，永升服务也正谋(móu)求非住宅业态进一步突(tū)围。据永升服务方面介绍，今年(nián)上半年，公司聚焦医院、学校、企业(yè)等重点业态(tài)赛道，新拓(tuò)展了苏州贡湖科创园、西宁青海大学附属医院等超过(guò)180个非住宅项目。截至今(jīn)年6月底(dǐ)，公司非住宅物业实现收入约10亿元(yuán)，占公司总收入的比重为(wèi)40.8%。

　　除拓展(zhǎn)非住宅板块业务(wù)外，也(yě)有多家物企正跨(kuà)界进入环保服务领域。

　　8月26日，世茂新能·淮安RDF项目签约暨启动仪式在江(jiāng)苏省淮安市淮阴区举行。世(shì)茂服务方面表示，该项(xiàng)目由世茂服务和中证投融(róng)联合(hé)打造，通过创新升级一般固废的收集、运输、处理模(mó)式，可将一般固废(fèi)生产成可替代煤的低碳燃料，以实现(xiàn)固废再利用。

　　“对于世茂服务而言，RDF项目是一项(xiàng)既创新又跨界的尝试，是多元化(huà)业务发(fā)展的延伸，是‘城市大管家’战略实践落地(dì)的重要组成部分，更是我们向环保服务相关产业迈出的战略性一步。”世茂服务执行董事、总裁邵(shào)亮表示。

　　受到市场关注的(de)是，在当前物业市场中，不少物企开拓各类新赛道多(duō)时，但基础物业服务依然占据(jù)较(jiào)高比例，“第二增长曲线”表现并不(bù)理想，原因何在？

　　“新赛道(dào)有其专业壁垒，物(wù)企面临着竞争(zhēng)力(lì)不足，缺乏相(xiāng)应技术(shù)、经验和资源问题。”牛晓娟分(fēn)析(xī)认为，整个大环境不(bù)利于新赛(sài)道的开辟，消费降级、投入萎缩等进一步打压了物企开拓创(chuàng)新的勇气(qì)。

　　对于开(kāi)拓多元化业务，牛晓娟建议，物企应该首先聚焦(jiāo)自身“能力圈”。“建议物企根据自身能力和战略规划，将企业(yè)核心资(zī)源、核心能(néng)力聚(jù)焦到核心业务上，追求聚(jù)焦深耕(gēng)，同(tóng)时(shí)要前瞻(zhān)性地培养(yǎng)创(chuàng)新思维和跨界业务能力，以适应开展(zhǎn)细分赛道业务开拓需要。”

责(zé)任编辑：李桐

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