万科突发！

这(zhè)阵仗太久没见了！

今天，万科(kē)A巨量大(dà)单封死涨停板，万(wàn)科企业(yè)一度(dù)暴拉近20%，万科境内债普遍上涨。与此(cǐ)同时，A股房地产板块大涨超6%，港(gǎng)股内房股板(bǎn)块狂(kuáng)拉超9%。最为关键的是，万科涨停的量亦达到了宝万之争以来的最大值。

从走向来看，北上资金今天上午(wǔ)再度狂(kuáng)买近137亿(yì)元。这(zhè)意味着，有(yǒu)大钱进入 到股市。那么，如此多的资(zī)金(jīn)进场做多，他们究竟看到了什么？业内研究人(rén)士认为，基本面承压强化政策期许 全球流动性切换或致“错杀”标的反(fǎn)弹。此外，今天市场传(chuán)出“淡化三大工程(chéng)”等小作文，亦激发市场做多热情(qíng)。

万科(kē)引爆

8年未见！今天，万科A被(bèi)巨量大单
封死涨(zhǎng)停，截至下午两点，换手(shǒu)率已经超 过5%，万科企业更是飙涨近20%。万科境(jìng)内债普遍上涨，“22万科04”涨超7%，“21万科04”涨超6%，“22万科06”涨6%，“20万科06”涨近5%，“20万科08”“22万科05”“21万科02”均涨超3%。

不止万科，地产股几乎全线爆发。华夏幸福、荣盛 发(fā万科突发！)展(zhǎn)、大龙地产、金地集团等20余股涨停。

天风证券认为，4月26日、4月29日，地产(chǎn)板块(kuài)连续两日大幅反弹，主要或(huò)受外资机构发布(bù)看多的观点(diǎn)，北向(xiàng)资金大幅净流入；消息面上，传五一(yī)后北上广深逐(zhú)步取消限购措施，本周(zhōu)内长沙、成(chéng)都实(shí)质性取消限购，强(qiáng)化放松预期；一季度高层会议即将召(zhào)开，资金提前布(bù)局博弈增量政策。短期政策或聚
集存量 去库，政府成立收储机(jī)构、存量(liàng)改保预期增(zēng)强，出险房企存在受益(yì)空间等(děng)因素影响。

招商证券认为，近期房地产板块 关注(zhù)度有(yǒu)所提高，关注点可以归纳为两类：一类是从基本面承压(yā)角 度对
更多(duō)政策的持续期许(xǔ)，不限于需求(qiú)端以及供应端政策；另外一(yī)类则是不论从全球流动性(xìng)或者国 内流动性变化视角，关注(zhù)风格切换的可能。

短期博弈or意在长远？

最近两个交易日，关(guān)于(yú)房地产的利(lì)好消息的确是频繁出现。今天，更是传(chuán)出了“淡化三大工程”等小作(zuò)文。那么，新进(jìn)的资金(jīn)究竟是博弈短期，还是意在长远呢？

有机构(gòu)认为(wèi)，三(sān)大工程是今年乃(nǎi)至未(wèi)来几年的重点工作，但(dàn)是由于新的“坐(zuò)地(dì)”模式尚在探索期，2024年
包括(kuò)城中村改造的量可能不(bù)会很大。不(bù)过，未来建设规模逐(zhú)渐(jiàn)起量仍(réng)然是大概率事件。

当前的确
需要去库存，各地都(dōu)有探索。南京、郑州也在
做，但(dàn)核心仍(réng)然在于(yú)地方政府的投入力度。考(kǎo)虑到地方财政较为紧张 ，由地(dì)方出大钱去库存的可 能性(xìng)不(bù)高(gāo)。目前仅有中央尚有较多的资源能够协助去(qù)库(kù)存(cún)。

最近，包(bāo)括成(chéng)都在内的核心一二线城市逐渐走向应放尽放，但 节奏可能还是维持“小步快跑(pǎo)”，政(zhèng)策力度可能没有(yǒu)那么大。此外不仅契税，增值税(shuì)、个(gè)人所得税这(zhè)些交易环(huán)节的税也(yě)需要(yào)调整。另外有一部分(fēn)人对高层会(huì)议出台的政策有较高的期待，可能(néng)提(tí)前发力炒作一波。

从炒作的逻辑来看，市场的(de)倾向点(diǎn)基(jī)本上在(zài)于政(zhèng)策，而非基本面。当下的政(zhèng)策预期都是向好的，但基本上却并非如此。从(cóng)当下的基(jī)本(běn)面来看，来自招商证券(quàn)的数据显示，4月1日—4月25日样本城市新房成交面积同比减少39%，二手房成交面积同比减少11%，新房
和(hé)二手(shǒu)房同比降(jiàng)幅(fú)均(jūn)有所收窄，但(dàn)同比降幅(fú)的收窄(zhǎi)或(huò)有基数下降的更大贡献，而日均成交水(shuǐ)平也能反映这一点(diǎn)，近期新房日均成(chéng)交面积(jī)仍处于近5年(nián)最低水平，而二(èr)手房成交面积也仅仅(jǐn)高于2022年同期，低于(yú)近5年(nián)中其余年(nián)份同期水平。

这(zhè)次会否有(yǒu)所不同？

其实，博弈(yì)政策已经不是第(dì)一次。那么，这次会不会有所不同？

当前，市场成交仍处于底部阶(jiē)段，春节后对“小阳春”过高预期或正经(jīng)历向(xiàng)下修正。回顾3月份统计局口径房地产数据，“小(xiǎo)阳春”成色欠佳，个别一线城市即便在小阳(yáng)春市场表现(xiàn)不错，也因为二手房供应（挂牌）的(de)增加削弱了其影响，表现为(wèi)历史(shǐ)经验的房价涨(zhǎng)跌(diē)的销量分(fēn)水岭并未(wèi)起效(xiào)，市场仍然呈现以价换(huàn)量 的特(tè)点(diǎn)，这(zhè)其实就是需求改善(shàn)但供需关系难(nán)以改善的(de)结(jié)果。

招商(shāng)证(zhèng)券认为，当前市场(chǎng)情(qíng)绪(xù)或从更广泛的风格切换角度关注房地产。过去，民生、风险防范、经济是政策关注的三(sān)个重要维度，当前这三个维度(dù)或一致指向进一步宽松。从当前市场情绪观察，市场对(duì)供需两端政策进一步(bù)发力的预期 或在强化(huà)，这种预期和以往仅仅参与房地产和产(chǎn)业链股票政策博(bó)弈的情况可能不大相同(tóng)，更(gèng)广泛市场(chǎng)参与者可能由于(yú)风格切换(huàn)的潜在配(pèi)置需求，也难以不(bù)关注房地产。

本轮(lún)市场关(guān)注度提高的背景或与3月有所(suǒ)差异。年初以来，房地产股票曾经在3月(yuè)经历过(guò)一
波反弹，原因是基本面和(hé)信用预期的“V”形变化带来(lái)房地产板块及产业链股、债价格反弹。目前来看，与当时不同(tóng)的是，彼时是部分投资人(rén)有销(xiāo)售基本(běn)面修复(fù)预(yù)期，而目前是基本面承压带动投(tóu)资下行从而对更多(duō)政(zhèng)策产(chǎn)生(shēng)预期。同(tóng)时(shí)，信(xìn)用预期和当时(shí)也有不同，当时是从个别房企公告感受到了(le)新增资金出现的积极(jí)可能，而目前(qiá万科突发！n)更多(duō)或是市场在观察部分城市，不同类型(xíng)去库(kù)存政策（需求(qiú)端和供应端）的进展和评估阶段(duàn)，拥有一些(xiē)观察(chá)点(diǎn)溢价。

校对：高源

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