越秀地产广州ICC商业 资产进退猜想

观
点网 地块回收(shōu)热潮持续未减，越(yuè)秀
地产(chǎn)最新披露的一则潜在交易 消息再次在市场中激起涟(lián)漪。

9月(yuè)9日，越秀(xiù)地产股份有限公(gōng)司(sī)发布自愿性(xìng)公告(gào)，披露了关(guān)于广州环贸中心的潜(qián)在交易信息。公告(gào)指出，越(yuè)秀地产一直(zhí)考虑可能对集团有利的方案及潜在机会，包(bāo)括涉及在天河区广州环贸中心办公空间(jiān)及停车场所有权的潜在交易。

不过公告中并未
披露具体
交(jiāo)易(yì)形 式，只是(shì)简单表示该潜(qián)在交易可能采取不同形式进行。

公告指，可能的交易方式
包括，在招标程
序后将持有该物业的公司(sī)转至由中华人(rén)民共和国（按照深(shēn)圳证券(quàn)交易所的适用(yòng)规则）持牌机构设越秀地产广州ICC商业资产进退猜想立及管理的资产支(zhī)持证券，并仅由专业投(tóu)资者认购，或其他形(xíng)式。

消息(xī)一出，市场议论纷纷。带(dài)着疑问，先(xiān)从广州环贸(mào)中(zhōng)心（ICC）产品本身出发，该项目的
从运营至今也不(bù)到4年。

“广州(zhōu)中轴核心地标、大湾区智慧(huì)综合体”，广州环贸(mào)中心(xīn)位于广州天河中央商务区（CBD）的中轴线上，集合了(le)写字楼、大型购物(wù)中心与国际公寓(yù)等多种业态。

资料(liào)显示，广州ICC项目 总建筑面积超(chāo)18万平(píng)方(fāng)米，楼高219米。在2019年底，写字楼正式投入运营。

企业入驻情况来(lái)看，世界500强(qiáng)/中国500强及(jí)行业龙头企业占比超过75%。其中，世(shì)界500强企业有12家，包括中国建筑越秀地产广州ICC商业资产进退猜想g>、京(jīng)东、日立、中国(guó)电信(xìn)等；金融业有渣(zhā)打银行（大湾区中心）、中国信达资产
、中国银河证券等6家；TMT行业有云智慧、亚信科技两家，等等。

虽然目前广(guǎng)州ICC没有具体披(pī)露出租率、租金收入等经营数据，但同(tóng)一商业圈的广州太古汇写字(zì)楼2024年一季度的出租率为92%。同时，从宏观(guān)数据而言，目前(qián)楼宇需求相比去年有所增(zēng)加。

净吸纳量是城市经济活力的重要(yào)指标之一，可以反映某一(yī)个周(zhōu)期内(nèi)的楼宇(yǔ)需求(qiú)情况。

据戴德梁行(xíng)数据显示，2024年上(shàng)半年，广州甲级写字楼市场的(de)净吸纳量为17.6万(wàn)平方(fāng)米，是2023年同期的2倍(bèi)有(yǒu)余；但2024年全(quán)年的新增(zēng)供应仅(jǐn)有17.3万平方(fāng)米(mǐ)，远低于近五年(nián)的平均水平。不(bù)过这(zhè)也意味(wèi)着，竞争在减(jiǎn)弱。

与此同时，广州甲级(jí)写字楼的空置率由(yóu)2023年末的18.7%小幅(fú)回落至2024年6月末的18.1%，平均租金则从149.7元/平 方米/月降至142.5元/平方米/月。

作为超(chāo)甲级(jí)商 务写字楼，ICC的租金(jīn)还是处于行业平均水平之上。截止2024年6月的数据，9人(rén)间(jiān)带经理室报价24200元/月，标准层租(zū)180-200元/平方米/月，可选面积段204-2800平方米。

物业管理费都达到35元/平方 米/月(yuè)，而附近的广物中心是(shì)23元平方米/月，越秀金融大厦是33元/平方米/月。

然而(ér)，面 临潜在交易的广(guǎng)州ICC，将(jiāng)要走向何方(fāng)，市场何难不揣测。

至于出售的可能(néng)。据分(fēn)析，目前越秀(xiù)地产有三条路(lù)径可以出售该物业(yè)，一是注入越秀(xiù)房托；二是国内(nèi)发CMBS或者类REITs；三是(shì)直接卖给别人。

由(yóu)于近几年企(qǐ)业以办公作为底层资产发行绿债(zhài)的动作愈加频繁，市
场(chǎng)的猜测更(gèng)倾向于资产证券化方式。

据观点指数不完全统计，2023年到今年4月，国(guó)内CMBS+类REITs产品成功发行132宗，其中办公物业资产证券(quàn)化成功发行36宗，总发行金额为640.02亿元。

而标的物涉及办公物业的绿色资产证(zhèng)券化(huà)项目共计14单(dān)，项目发行(xíng)人以国央企为主，民营企(qǐ)业为(wèi)补充。

其中，包括金融街中心(碳中和)绿色资产支持专项计划、金茂申万-上海金茂(mào)大(dà)厦(shà)第1期绿色(sè)资产支持专项(xiàng)计划(碳中和)、中信建投-深铁集团(tuán)金融科技大厦(shà)资产支(zhī)持专项计(jì)划(碳中和)等在内(nèi)的(de)多个产品均是碳中和(hé)债券。

持(chí)有
优质绿色资产成为房企发绿色债券的底气，而越秀地产持有(yǒu)的广州ICC环贸大厦在今年“第六届粤港澳大湾区楼(lóu)宇(yǔ)经济发展峰会”上，获评(píng)了首批“零碳数智节(jié)能降碳三星级标准”楼宇称(chēng)号。

今年7月(yuè)，为了提(tí)升ESG的管理，越(yuè)秀(xiù)地产成功发行了首笔绿色点心债券，募(mù)集16.9亿元人民币，期限(xiàn)为(wèi)三年(nián)，票面利率4.10%。

不可否认的是，无论广州ICC项(xiàng)目通(tōng)过何种方式成功出表，越秀
地产必然会有一笔不(bù)菲的资金回流(liú)。