秦农银行出售18套西安房源

　　每经记者夏子博每经编辑张静

　　秦农银行一口气上架18套西(xī)安房源。

　　根据西部产(chǎn)权交易网，上(shàng)述房源价格在60.65万元-111.71万元，其中16套位(wèi)于莲湖区，2套位于长安区，价格最低(dī)的一套面积为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低(dī)至4633元/㎡。

　　即使当前二手房价格遇冷，西安二环内，平均5500元/㎡左右的价格也是很难想象的。

　　但事实上，上述(shù)18套房源是第二次摆上(shàng)货(huò)架(jià)了，价格(gé)下调了近200万元。这或许与(yǔ)其“特殊(shū)”的产权关系(xì)有(yǒu)关，莲湖区房源挂牌所留电话人(rén)士(shì)表示，国有资产在一些程(chéng)序问题上(shàng)可(kě)能导致过户进展缓慢(màn)，去年卖了一套类似(shì)房源，现在这(zhè)9个(gè)月了还没过户……

　　18套房源中，最贵的两套由秦农银行(xíng)长安支行(xíng)挂出(chū)，分别为子午(wǔ)大道(dào)899号智慧城五期3幢24层1单元12403室、12404室(shì)，建筑面(miàn)积94.45平方米，挂牌(pái)价111.71万(wàn)元(yuán)。这(zhè)也是唯二(èr)两套单价超过(guò)10000/㎡的房源。

　　剩(shèng)下的16套都(dōu)由秦农银行莲湖支行挂出，包括玉祥阁、悦园小区、方兴大厦、潘家村小区等，上述房(fáng)源面积都在100㎡以(yǐ)上，但由于房龄较长，多为老(lǎo)旧小区，户型设计过时，买(mǎi)不上(shàng)多少价格，价格最低的一套位于莲湖区玉祥阁小区，面(miàn)积为130.91㎡，评估价为101.09万(wàn)元，但挂牌价仅需(xū)60.65万元，单(dān)价低至4633元/㎡。

　　这些价格普遍低于某购房APP上的(de)市场价，以玉祥阁小区为(wèi)例，130.91㎡户型的一套房源最低挂(guà)牌(pái)价为92万元，单价为7028元/㎡。

　　这批房源也不是首次(cì)挂(guà)牌了。据《中(zhōng)国房地产报》，2023年12月份，秦农银行也(yě)曾挂(guà)牌出售上述房源(yuán)，不过当时共有(yǒu)25套，其(qí)中7套为商铺。挂牌结束后(hòu)，这7套商铺全部成交，剩余的18套住宅即为上(shàng)述(shù)住(zhù)宅，总价约为1590.09万元。而此次挂牌的房源(yuán)总价约1393万元，相较于上次下调了(le)196.41万元。

　　西安二手房价格整体走弱不假，但远低于(yú)市场却出售遇冷，或许还与这批房源的产权关系有(yǒu)关。

　　在挂牌信息中提示，目前房产证载(zài)所有权人与现出(chū)售人秦农(nóng)银行莲湖支行不一致（由于(yú)2015年信用社(shè)体制改革，因(yīn)多种(zhǒng)原因暂未变(biàn)更权(quán)属(shǔ)人名称）。

　　记者以寻求购房者身份致电挂牌信息电(diàn)话，对(duì)方告知道，莲湖支行挂牌的16套房源中，只有（玉(yù)祥阁）那(nà)三套房产是在个人名下，所以(yǐ)比其他要便宜得多，其中两(liǎng)户配合意愿度低，后续(xù)交(jiāo)易过程可能(néng)需要动用法律手续，另外，莲湖支行、户主、购买人三方在签(qiān)合同、过户、打账等流程(chéng)上如何获得房(fáng)管部门(mén)认可备案(à秦农银行出售18套西安房源n)也(yě)是个问题。

　　“即使配合(hé)意愿度高(gāo)的情况下，国有资产在一些(xiē)程(chéng)序问题上也可能导致(zhì)过户进展缓慢，处理起来很复杂繁琐。”上(shàng)述(shù)莲湖区房源人(rén)士表(biǎo)示，去年卖了一套类(lèi)似房源，现在这9个月(yuè)了还没过户，就是(shì)卡在税费问题上。

　　上述人士还表示，“无法保(bǎo)证房源不漏水(shuǐ)之类的，都(dōu)是20年的老房子了，因为(wèi)之前长期没住人，有可(kě)能比同(tóng)小区房源平(píng)均质量还要差一些。”

　　一位玉祥阁(gé)房源附(fù)近(jìn)的房屋中介人士表示，附近小区里(lǐ)房子基本(běn)不会空，有(yǒu)一部(bù)分住的，也有一(yī)部分是租(zū)的(de)，只要价格到位不愁租(zū)，租金每月基本在2500元左右。

　　优(yōu)化资产结构？

　　一(yī)般而言，大型国企及上市公司挂牌出售房产，无外乎两种原因：

　　一是确因(yīn)闲置(zhì)而出售：为(wèi)了盘活固定(dìng)资产，提高资产运营效率，减少不必要的成本开支，从而提(tí)高整体运营效率；二是出于优化业绩：因为业绩压(yā)力(lì)，通(tōng)过出售(shòu)房产来改善财务(wù)报表，在(zài)短期内提振公(gōng)司业绩。

　　业绩压力并(bìng)不算大，“优化资产结秦农银行出售18套西安房源构”更可能是秦(qín)农(nóng)银行(xíng)考(kǎo)虑的方向。

　　据悉(xī)，秦(qín)农银行是2015年在原西安(ān)市城六区农村信用合作联社基础上，以新设合并方式组建(jiàn)的一家省级农商银行。秦农银行相关负责人告(gào)诉记者，改制过程中，原来各联社的债权债务及(jí)法律关系由秦农银(yín)行进行承(chéng)继，上述18套(tào)房源就是改制以前原信用社联社时期购置的(de)，对(duì)这(zhè)些权属是没有争议的。

　　该秦农银行负责人进一步表示：“我们这个资产实际上是属于一种正常处置，按照我行(xíng)发展(zhǎn)规划及相关文件，我们(men)自有的不动产要盘活处置，作为(wèi)金融机构，我(wǒ)们(men)肯定也(yě)要(yào)优化资产配(pèi)比(bǐ)、提高资本(běn)充足率，当然去年的情况不是非常理想，流拍了(le)。”

　　上(shàng)述(shù)莲湖支行(xíng)挂(guà)牌所留电话人士亦表示，秦农(nóng)银行正在清理相关资产(chǎn)以求盘活国有(yǒu)资产。据他介绍，莲湖支行(xíng)上架的16套房产，基本都(dōu)是(shì)2000年前后的单位(wèi)团购房，当时有职工(gōng)退房，最后就退到了单位名下(xià)，有(yǒu)3套后(hòu)来发现(xiàn)还在个人名下。长安支行挂牌电话人(rén)士也表示，“挂牌房源属于(yú)单位当时买(mǎi)的房(fáng)，但是现在有好多原因，需要把这些固定(dìng)资产都卖掉。”

　　“不少住宅20年都是闲置的(de)，这些房产对于企业来说是有税的。”上述(shù)挂牌电话人士表示。

　　不(bù)过，从(cóng)当前挂牌情况来看，上述18套房源仍存在无法全部脱手的可能。

　　对此，秦农银行相关人士表示，按(àn)照国有资产交(jiāo)易管理规(guī)定，一般国有资产对(duì)外首(shǒu)次挂牌肯定要(yào)按照评估价，如果没有成交，就会根据市场反(fǎn)馈再确定新(xīn)的(de)挂牌价(jià)格，或者重新确定盘(pán)活处置方(fāng)式，有处(chù)置的，有盘活的，有出租的，最终的要求是一房一(yī)策，把盘活处置推(tuī)进下去，最终要达到的(de)一个(gè)国有(yǒu)资产保值增值，后(hòu)期我(wǒ)们可能还会有少量的商铺(pù)会进行盘活处(chù)置。

　　实际上，将价值不大的固(gù)定资产(chǎn)梳理出清，或也符(fú)合秦农银行战略需求。

　　2021年印发的《陕西省“十四五”金(jīn)融业(yè)高质量发展(zhǎn)规划》明确提到，“支持秦(qín)农银行争取在全省(shěng)布局，加快筹备上(shàng)市，走特色化发展道路，打造全国一流农商行(xíng)”。

　　“全省布局”和“筹备上市”或是秦农银行未来发展的(de)一条(tiáo)主线。近年来秦农银行在合并吸纳上动作(zuò)频频，2024年7月，秦农(nóng)银行蓝田支行、周至支行正式挂牌开业，标志着秦(qín)农银行改革任务完成，再(zài)次吸纳合(hé)并两家农商(shāng)行，银行营业(yè)网点数量变更为442家，继续位居(jū)西(xī)安市金融(róng)机构首位。

　　而(ér)倘(tǎng)若要(yào)进行《陕西省“十四五(wǔ)”金(jīn)融业高质量发展规(guī)划》提到的(de)——“筹(chóu)备上市”，上述类似老旧房产的固定资产(chǎn)对(duì)上市毫无(wú)帮助，甚至可能成为(wèi)累赘。

　　从经营角度看，当前秦农银行整体经营还是比(bǐ)较稳(wěn)健的。2023年公(gōng)司总资产、营收、净利润分别为(wèi)4441.19亿元、72.04亿元、18.55亿元，分别同比增长9.33%、13.16%、-0.30%，联合资信出具的(de)2024跟踪评级报告，维持秦(qín)农银行主体(tǐ)长期信用等级为AA+，评级(jí)展(zhǎn)望为(wèi)稳定。

　　但秦农银行也有些(xiē)问题比(bǐ)较棘手。例(lì)如评级报告提示：1．秦农银行贷款行业及客户集中(zhōng)度较(jiào)高，房地产业贷款不良率高；2．关注类贷款和不良贷款(kuǎn)规模(mó)及占比有所(suǒ)上升，信贷资产质量面临一定下(xià)迁风险，拨备水平有(yǒu)待提升。

　　评级(jí)报告显(xiǎn)示，秦农银行最大十家客户贷款比例2019年至2023年分别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中国经营报》统计，2022年14家主板、新三板上市农商行前十大(dà)贷款客(kè)户占比的平均值为(wèi)30.12%，远低于秦农银(yín)行。

　　客(kè)户集中或与其省级农商行定位有关，联合资信(xìn)评(píng)级报告中指出：“贷(dài)款客户集中度方面，秦(qín)农农商银行加大力度支持‘一带一路’等省内重点项目和西(xī)安市本地国有企业，投放了部分基础设施(shī)建设类贷(dài)款，导致其客户集中度水平较高，面临一定的(de)贷款客户集(jí)中风险……”

　　值得注意的是，秦农银行前十大客户中出现逾期的情况。评(píng)级报告(gào)显示，贷款前十大户主要(yào)涉及交通运输业和建筑业，2023年年末贷款前十大(dà)户中涉及逾期贷款余额16.00亿(yì)元（单户逾期）、无不良情况，针对大户大额逾期情(qíng)况，秦(qín)农银(yín)行正(zhèng)在积(jī)极协调化解，但未来实际处置情(qíng)况有待观察。

　　秦农银行在一(yī)些信贷(dài)风险核心(xīn)数据上低于行业平均值，2023年末，我国商业银行(xíng)不良贷款率、关注类贷款占比分(fēn)别为1.59%和2.20%，分别较上年末下(xià)降0.04和0.05个百分点，拨备覆盖率为205.14%。而截至2023年年末(mò)，秦农银行不良贷款率、关(guān)注类贷款占比分别达到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个百分(fēn)点，拨(bō)备覆(fù)盖率164.59%，同(tóng)比下降4.62个百分(fēn)点。

　　评级报(bào)告(gào)中显示(shì)，秦农农商银行凭借良(liáng)好的客群基础及广泛的网点分布等优势，坚持服务实体经济的(de)战略导向，专(zhuān)注服务“三农”、中小微企业(yè)以及个人客户，存贷款业务市场(chǎng)竞争力较强；陕西省金融(róng)机构众多带来的同业竞争压力较大，2023年(nián)，秦(qín)农(nóng)农商银行存贷款业(yè)务市场占有率在当地同(tóng)业(yè)中保持中上游水平。

　　封面图(tú)片来源：每日经济(jì)新(xīn)闻(wén)记者夏子博摄

责(zé)任编辑：李琳琳

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