万科不躺平：“一揽子方案 ”进展理想年内无境外公开债

　　近日，万科发(fā)布2024年半年报。受到地产行业(yè)深度调整(zhěng)的影响，今年上半(bàn)年，万科(kē)营收利润指标出现一定程度下滑(huá)，但是在逆势中万科仍然(rán)全力行(xíng)动，三大(dà)主业能力持续提升，并始(shǐ)终处于行业第(dì)一梯(tī)队。财报数(shù)据显示，上(shàng)半年万科回(huí)款(kuǎn)率超(chāo)100%，二季度经营性活动现金流净额为42亿，较一季度明显改善。

　　万科在上半(bàn)年(nián)还迈过了多笔债券的偿付关口，而且存量(liàng)债务规模持续(xù)下降，年内已无境外公开债。此外，万科正(zhèng)积极推进大宗(zōng)交易的谈判和多赛道REITs的突破，目前万科商业REIT已完成(chéng)上市，物流(liú)、租赁住宅(zhái)REITs也已进入申报过程。

　　由此可见，尽(jǐn)管行业处于筑底阶段，但凭借多年稳健的经营策略(lüè)，万科仍(réng)具备较(jiào)为坚韧的抗风险能力，坚(jiān)守住财务安全底(dǐ)线。

　　坚决不躺平，三大主业(yè)稳居龙头位置

　　万科管(guǎn)理层曾多次对外强(qiáng)调“不躺(tǎng)平”。为了全面化解风险、适应行(xíng)业新发展模式，万科在上半年制定并落(luò)地了“一揽(lǎn)子方案”。据了解，这项五(wǔ)年计(jì)划包括实现总体(tǐ)负债规模下降；明(míng)确综合住区开发(fā)、物业服务和租赁住宅三大核心业(yè)务；完成(chéng)融资模式转型等。

　　从业务(wù)运营层面来看，上(shàng)半年，万科三大主业能力持续提升(shēng)。综合住区业务销售表现优于百(bǎi)强整(zhěng)体水平，报告期内，万科(kē)实现销售金额1273.3亿元(yuán)，销售金额(é)在14个城市(shì)位列第一。尽管楼市销量及价格均已今非昔(xī)比，但万科主动(dòng)投资项目整体(tǐ)兑现度(dù)却能达到87%，销售毛利(lì)率平均达18%。

　　上半(bàn)年，万科(kē)将“保(bǎo)交房”和“保兑(duì)付”的任务始终放在首位。据了解，上半年万科按期(qī)保(bǎo)质完成169个(gè)项目、262个批(pī)次(cì)、7.4万套房交付，其中商品住宅(zhái)6.2万(wàn)套，78个项目(mù)实现“交付(fù)即办证”。

　　在业绩会(huì)上，万科董事(shì)会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需(xū)求虽然已经过了历史(shǐ)峰(fēng)值，但绝对量(liàng)的规模仍然巨大(dà)。从短期看，经过3年(nián)调整，新(xīn)房的性价比在提升，政策对(duì)多样化住房需求的支(zhī)持力度也(yě)在持续增加，这(zhè)些都在为市场(chǎng)需求的复苏积蓄能量，为(wèi)新发展阶段的(de)到(dào)来提供土壤。

　　除了(le)开发业(yè)务外，万科的物业服务(wù)及(jí)租赁住宅业务也(yě)在持续巩固行业头部优势。上(shàng)半年，万科物(wù)业服务业务实现营收(shōu)176.3亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长9.5%；万科租赁住宅业务(wù)则实现营收17.3亿(yì)元，同比增长5.3%，截止6月底，累计(jì)开业数(shù)量增加至18.3万间。

　　万科总裁祝九胜在业绩会上表示，上半年万科长租公寓的经营性利润（NOI）和权益净(jìng)利润均实现(xiàn)了双位数增长。2023年，万科泊寓第一次实现了成本法下的(de)盈(yíng)利，今年尽管市场环境出现变化，泊寓出租(zū)率依旧保持了95%以上的水(shuǐ)平，并完成(chéng)了第一批资产的(de)收益率爬坡。

　　财(cái)报数据显示，通(tōng)过经(jīng)营层(céng)面的(de)持(chí)续努力，上半年万科实现超100%回款率，销售回款(kuǎn)近1300亿元。此外(wài)，二季度(dù)万科经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正(zhèng)向(xiàng)现金(jīn)流。

　　年内无境外(wài)公(gōng)开债，多业务REITs突(tū)破

　　全力行(xíng)动除了(le)使得三大主业(yè)保持领先外，万科也迈过了多笔债(zhài)券的偿付关(guān)口，存量债务(wù)规模持续下降。上(shàng)半年，万科累计(jì)偿债524亿，截至目(mù)前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人(rén)民币约104亿元的境外公开债(zhài)券的偿付，年内境外公开(kāi)债已全部(bù)偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中(zhōng)票20亿元。

　　融资方面，目前万科主动转变(biàn)融资模式，融资渠(qú)道保持畅通。上半年，万科合(hé)计新获融资、再融资612亿元，新(xīn)增融资综合成本(běn)3.66%，其中境内3.60%，创历史(shǐ)新低，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外，万科上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目“应报尽(jǐn)报”。

　　在经营(yíng)性不动(dòng)产(chǎn)的运营(yíng)上，万科也不断实现多(duō)业(yè)态、多层次不动产基金的突破，以探索经营性不动产“投-融-建-管-退”的商业(yè)模式，逐步建立(lì)符合行(xíng)业未来发展模式(shì)的资产证券化通(tōng)路。

　　据了解，4月印(yìn)力REIT上市，发行(xíng)规模32.6亿元，同时万(wàn)科保障性租赁住房REIT和物流仓(cāng)储REIT也(yě)已进入(rù)申报进程。今年万科还成(chéng)立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此(cǐ)前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。根据公开(kāi)信息显示(shì)，万科(kē)的REITs和(hé)Pre-REITs基金，已获得(dé)国寿投(tóu)资、中(zhōng)信证券、建信信托(tuō)等机构支持。

　　同时，在行业调整期，万科也在积(jī)极推进资产盘活和大宗交易(yì)，以缓解现(xiàn)金流压力。2023年至今(jīn)盘活和(hé)优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大(dà)宗交易签约(yuē)204亿(yì)元，回款金额近(jìn)百亿元。

　　万科首席运(yùn)营官刘肖在业绩会上表示，万科在大宗交易方面已逐步形成两方面(miàn)优势，一是(shì)大宗交易的主阵(zhèn)地或主战场(chǎng)基本(běn)初步形(xíng)成，符合行业未来发展模式的退出渠道，二是逐渐归纳成四类投资者，建立全面和系统的链接和合作。据介绍，当前有19个大宗交易项目仍在谈判过程中(zhōng)。

　　9月2日，花旗银行发布报告维持万科买入评级。花旗(qí)银(yín)行预计，万科下半(bàn)年计划实现正现金流、处置非核心资产(chǎn)以(yǐ)及发行不动产投资(zī)信托基金等因素，将进一(yī)步促进(jìn)公司资本支出的下降。

　　在过去30年中国房地产的发展中(zhōng)，万科穿越多个周期，并用稳健的经营策(cè)略(lüè)让自(zì)身始终保持在第一梯度。长远来看，随着各项房地产(chǎn)政策陆(lù)续落(luò)地，市场逐步恢复，万科有望在行业新阶段重新(xīn)回到健康可持续的发展轨道上。

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