秦农银行出售18套西安房源

　　每经记(jì)者(zhě) 夏(xià)子博每经编辑张静

　　秦农银行一口气上架(jià)18套西安房源(yuán)。

　　根据西部(bù)产权交易网，上述(shù)房源价格在60.65万元-111.71万元，其中16套位于莲湖(hú)区，2套(tào)位于长(zhǎng)安区，价格最低的一套面积为130.91㎡，挂(guà)牌价仅60.65万元，单价低(dī)至4633元(yuán)/㎡。

　　即使当前二手房价格遇冷，西安二环内，平均5500元/㎡左右的价格也是很难(nán)想象(xiàng)的。

　　但(dàn)事(shì)实上，上述(shù)18套(tào)房源是第二次摆上货(huò)架了，价格下(xià)调了近200万元(yuán)。这或许与其(qí)“特(tè)殊”的产权关(guān)系有关，莲(lián)湖区房源挂牌所留电话人士(shì)表示，国有资产在(zài)一些(xiē)程(chéng)秦农银行出售18套西安房源序问题上(shàng)可能导致(zhì)过户进展缓慢(màn)，去年卖了一(yī)套(tào)类似房源，现在这(zhè)9个月了还没过户……

　　18套房源中，最贵的两套由秦农(nóng)银行长安支(zhī)行挂出，分别(bié)为(wèi)子午大道899号(hào)智慧城五期3幢24层1单元12403室、12404室，建筑面积94.45平方米(mǐ)，挂牌(pái)价111.71万(wàn)元。这(zhè)也是(shì)唯二两套单价(jià)超过10000/㎡的房源(yuán)。

　　剩下的16套都由秦农银行莲湖支行挂出，包括玉祥阁、悦园小区、方兴大厦、潘家村小(xiǎo)区等，上(shàng)述房源面积都(dōu)在100㎡以(yǐ)上，但由于房龄较长(zhǎng)，多为(wèi)老旧小区，户型(xíng)设计过时，买不上多少价格，价格最低的一套(tào)位于莲湖区玉祥(xiáng)阁小区，面积为130.91㎡，评(píng)估价为101.09万元，但挂牌价仅需60.65万元，单价(jià)低至4633元/㎡。

　　这些价格普遍低于某(mǒu)购房APP上(shàng)的市(shì)场价，以玉祥阁小区为例，130.91㎡户(hù)型的一套房源最低(dī)挂牌价为92万(wàn)元，单价为7028元/㎡。

　　这批房源也不是首次挂牌(pái)了。据《中(zhōng)国房地产报(bào)》，2023年12月(yuè)份，秦农银行也曾挂牌出售上述房源，不过当时共有25套，其中7套为商(shāng)铺。挂牌结束后，这7套商铺全(quán)部成交秦农银行出售18套西安房源(jiāo)，剩余的18套住宅即为上(shàng)述(shù)住宅，总价约为1590.09万元。而此(cǐ)次挂牌的房源总价(jià)约1393万元，相较于上(shàng)次下调了196.41万元。

　　西安二手房价格整体走弱不假，但(dàn)远低于市场(chǎng)却出售遇冷，或许还与这批房源的产权关(guān)系有(yǒu)关。

　　在挂牌信息中提示，目前房产证载所有权人与现出售人秦农银行莲湖支行(xíng)不(bù)一致（由于2015年信用社体制改(gǎi)革，因多种原因暂未(wèi)变更权(quán)属(shǔ)人名称）。

　　记(jì)者以寻求购房者(zhě)身份致电挂牌信息电话，对方告知道，莲湖支行挂(guà)牌的16套房源中，只有（玉祥阁）那三套房产是在个人名下(xià)，所以比其他要(yào)便宜得多(duō)，其(qí)中两户(hù)配合意愿度低，后(hòu)续交易过(guò)程(chéng)可能需要动用法(fǎ)律手续，另外，莲湖支行、户主(zhǔ)、购买人三方在签合同、过户、打账等(děng)流(liú)程上如何获得(dé)房管部(bù)门认可备案也(yě)是个问题。

　　“即使配合意(yì)愿度高的情况下，国有(yǒu)资产在一些程序问题上(shàng)也可能导致过户(hù)进展缓慢，处理起来很复(fù)杂繁琐。”上(shàng)述(shù)莲湖区房(fáng)源人(rén)士(shì)表示，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了还没过户，就是卡在税费问题上。

　　上述人士还表(biǎo)示，“无法保证房源不漏水之类的，都(dōu)是20年(nián)的老房子了，因为之前长期没住人，有可能比(bǐ)同小区(qū)房源平(píng)均质量还要差(chà)一些。”

　　一位玉祥阁房源附近的房屋中(zhōng)介人士表示，附近小区(qū)里房子基本不会空，有一(yī)部(bù)分住的，也有一部分是租的，只要价(jià)格到位不愁租，租金每月基本在2500元左右。

　　优化资(zī)产结(jié)构？

　　一般而言，大型国企及上市(shì)公(gōng)司挂牌出售房(fáng)产，无(wú)外乎(hū)两种原因：

　　一是确因闲置而出售：为了盘活(huó)固定(dìng)资产，提高资产(chǎn)运营(yíng)效率，减少不必要的成本开支(zhī)，从而提高整体(tǐ)运营效率；二是出(chū)于优化业绩：因为业绩压力，通过出售房(fáng)产来改善财务报(bào)表，在短期内(nèi)提振公司(sī)业绩。

　　业绩压力并不算大(dà)，“优化(huà)资产结构”更可能是秦农银行考(kǎo)虑的方向。

　　据(jù)悉，秦农银行是(shì)2015年在(zài)原(yuán)西安市城六区农村信用合作联(lián)社基(jī)础上(shàng)，以(yǐ)新设合并方式组建的一(yī)家(jiā)省级农商银行。秦农银行相关负责人告诉记者，改制过程中，原来各联(lián)社的(de)债权债务及法(fǎ)律(lǜ)关系(xì)由秦农银行进行承继，上述18套(tào)房源就是改制以前原信用(yòng)社联社时(shí)期购置的，对这些权属是没有争(zhēng)议的(de)。

　　该秦农银(yín)行负责人进(jìn)一步表示(shì)：“我们这个资产实际(jì)上是属于一种正常处(chù)置，按照(zhào)我行(xíng)发展规划(huà)及相关文件，我(wǒ)们自有的不动(dòng)产要盘活(huó)处置，作为金融机(jī)构，我们肯定也要优化资产配比、提高资本充足率，当然去年的情(qíng)况不是非(fēi)常理(lǐ)想，流拍了。”

　　上述莲湖支行挂牌(pái)所留电(diàn)话人士亦表示，秦农银行正在清理相关资产以求(qiú)盘活国有(yǒu)资(zī)产。据他介绍，莲湖支行上架的16套房产(chǎn)，基本都是2000年前后的单位(wèi)团购(gòu)房，当时有(yǒu)职工退房(fáng)，最后就退到了单位名下，有3套后来发现(xiàn)还(hái)在个人名下。长安支行挂牌电话人士也表示，“挂牌房源属于(yú)单位当时买的房，但是现在有好(hǎo)多原因(yīn)，需要把这些(xiē)固定资(zī)产都卖掉。”

　　“不少住(zhù)宅(zhái)20年都(dōu)是(shì)闲置的，这些房产对于企业来说(shuō)是有税的。”上述挂牌电(diàn)话人士表示。

　　不过，从当前(qián)挂牌情况来看，上述18套房源仍存在无法全部脱(tuō)手的可能。

　　对此(cǐ)，秦农银行相关人(rén)士表(biǎo)示，按照国有资产交易管理规定(dìng)，一般国有资产(chǎn)对外首次挂牌肯定要按照评估价，如果(guǒ)没有成交，就会根(gēn)据市场反馈(kuì)再确定新的挂牌价格(gé)，或者重(zhòng)新确定盘活处置方式，有处置的，有盘活的，有出租(zū)的，最终的要求是一房一策，把盘活处置推进下去，最(zuì)终(zhōng)要达到的一个国(guó)有资产保值增值，后期我们可能还会(huì)有少量的商铺会进行盘活处置。

　　实际上，将(jiāng)价值不大的固(gù)定资(zī)产梳理出清，或也符合(hé)秦农银行战略需求。

　　2021年印(yìn)发的《陕西省“十四五”金融业高质量(liàng)发展规(guī)划》明确提到，“支持秦农银行争(zhēng)取在全省布局，加快筹备上市，走特色化发展道路，打造全国一(yī)流(liú)农商行”。

　　“全省布局”和“筹备上市”或是秦农(nóng)银(yín)行未(wèi)来发(fā)展的一条(tiáo)主(zhǔ)线。近年(nián)来秦农银(yín)行在(zài)合并吸纳上(shàng)动作频频，2024年7月，秦(qín)农银行蓝田支行、周至支行正式挂牌开业(yè)，标志着秦(qín)农银行改(gǎi)革任务完成(chéng)，再次吸纳合并两家(jiā)农商行，银行营业(yè)网点(diǎn)数量变更为442家，继续位居西安市金融机构首位。

　　而倘若要进行《陕(shǎn)西省“十四(sì)五(wǔ)”金融(róng)业高(gāo)质量发展规划》提到(dào)的——“筹备上市”，上述类似老旧房产(chǎn)的固定资产对(duì)上市毫无帮助，甚至可能成为(wèi)累赘。

　　从经(jīng)营角度看，当前秦农(nóng)银行整体(tǐ)经营还是比较稳健的。2023年公司总(zǒng)资产、营收(shōu)、净利润分别为(wèi)4441.19亿(yì)元、72.04亿(yì)元、18.55亿元，分别同比(bǐ)增长9.33%、13.16%、-0.30%，联合资信出具的(de)2024跟踪评级报告，维(wéi)持(chí)秦农银行主体长期信(xìn)用等级为AA+，评级展望为(wèi)稳定。

　　但(dàn)秦农银行也有些问题比较棘手。例如评级报告提示：1．秦农银行贷款行业(yè)及客户集中度较高，房地产业贷款不(bù)良率高；2．关(guān)注类贷款和不良贷款(kuǎn)规模及占比有所上升，信贷资产质量面临一定下(xià)迁风险，拨备水(shuǐ)平有待提升。

　　评级报告显示，秦农银行最大十家客户贷款比例2019年至2023年分别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中国经营报(bào)》统计，2022年14家主板、新三板(bǎn)上市农商行前十大贷款客户占比的平均值为30.12%，远(yuǎn)低于秦农银行。

　　客户集中或(huò)与其省级农商行定位有关，联合(hé)资信评级报告中(zhōng)指出：“贷(dài)款客户集中度方面，秦农农商银(yín)行加大力度支持‘一(yī)带一路(lù)’等省内重点项目和西安市本地国有企业，投放了部分基础设施建设类贷款，导致(zhì)其客户集中度水平较高，面临一定的贷款客户集中风险……”

　　值得注意的是，秦农银行前十(shí)大客户中出现逾期的情况。评级(jí)报告显示，贷款前十大户主要涉及交通(tōng)运输(shū)业和建筑(zhù)业，2023年年末贷款前十大户中涉及(jí)逾期贷款余额16.00亿元（单户逾期）、无不良情况，针对(duì)大户大额逾期(qī)情况，秦农银行(xíng)正在(zài)积(jī)极协调化解，但(dàn)未来实际处置情况有待观察。

　　秦农银行(xíng)在一些信贷风险核心数据上低于行业平均值，2023年末，我国(guó)商业(yè)银行不良贷款率、关注类贷款占比分别为1.59%和2.20%，分别较上年末下(xià)降0.04和0.05个百分点，拨备覆盖率(lǜ)为205.14%。而截至(zhì)2023年(nián)年(nián)末，秦农银行不良贷款率、关(guān)注类贷款占比分别达到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个百分点，拨备覆(fù)盖率164.59%，同比下降4.62个百分点。

　　评级报告中显示，秦(qín)农农商银(yín)行凭借(jiè)良好的客群基础及广(guǎng)泛的网点分(fēn)布(bù)等优势，坚持服(fú)务实体经济的战略(lüè)导向，专注服务“三农”、中(zhōng)小微企业以(yǐ)及个人客户，存贷款业(yè)务市场(chǎng)竞争力较强(qiáng)；陕西省金融机构众多带来的同业竞(jìng)争压力较大，2023年，秦农农商银(yín)行存贷(dài)款业务市场占有率在当地同业中(zhōng)保持中(zhōng)上游水平。

　　封面图片来源：每日经济(jì)新闻记者夏子博摄

责(zé)任编辑(jí)：李琳琳(lín)

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