潘石屹的含金量还在上 升

来源：包邮区(qū)

2006年的夏天，太
原国贸大酒店三层宴会厅，举(jǔ)办了一场特殊的“宴请”。这个煤
炭大省最高(gāo)档的酒店，聚集了二百多位嘉宾，他 们几乎都是(shì)当时中国(guó)最有钱的(de)一
群人：

煤(méi)老板。

活动盛大奢华(huá)，主办方给煤老板准备了最重磅的礼物：

奥运
前北京CBD商业(yè)地产最后
机会——朝外SOHO。

主办(bàn)方是SOHO中国董事(shì)长潘石屹。经历了一(yī)场家庭风波后(hòu)，他带着营(yíng)销团队从(cóng)北京(jīng)赶来，第一次在异地举办开盘(pán)活动。

之所以在(zài)山西搞开盘，是因为在此之前，朝外(wài)SOHO旁的SOHO尚都项目开盘，8天(tiān)签约了5个亿(yì)。而山西(xī)的煤老板，是购(gòu)房的主力军(jūn)。

在国贸大酒店的开盘结束后，这些煤老板们(men)——潘(pān)总的仰慕者(zhě)，带着和潘总的合影，和一份购(gòu)房 协(xié)议，满意(yì)地回到自己灰尘漫天的(de)矿(kuàng)山。后来(lái)，朝外SOHO的山西客户(hù)的比例高达40%。

那(nà)几年绝对 是老潘的高光时刻。SOHO中国的业绩(jì)节(jié)节攀升，而除了知名地产企业家的(de)身份，他(tā)还跨界文(wén)化、时事、影视，在公共领(lǐng)域(yù)极为活(huó)跃，被(bèi)称为(wèi)：

中国的(de)特(tè)朗普。

后来，潘总就养成了定(dìng)期去山西的习惯，他对客户几乎有求必应，甚至亲自下过(guò)矿井。

2010年，SOHO中国(guó)实现销售额238亿，达(dá)到规模之巅。潘总的夫
人张(zhāng)欣喊出一个
目标：

销售千亿、超越万科。

前几天，SOHO中(zhōng)国发布了半年报。这家曾号(hào)称要超(chāo)越万(wàn)科(kē)的公司(sī)，营收规模不到8亿，亏损了一个小目标。公司市(shì)值只有30多亿，缩水了87%。

潘(pān)总夫妇身家从17年前最高峰时的270亿缩水(shuǐ)到现在的185亿元，位(wèi)居中(zhōng)国第290位。

尽管(guǎn)如此，潘(pān)总竟然还是很多中国地产商最羡慕的人，没有(yǒu)之一(yī)。

1

2009年6月30日，北京
广渠路15号地迎来现场拍(pāi)卖。

当时还名不见经传的央企方兴地产(chǎn)力压SOHO中国、保利等房企(qǐ)，以“黑马”之姿，拿下这宗楼面价(jià)14500元每平米的地王。

方兴代表高举号码牌的照片(piàn)，广为流(liú)传。照片中，潘总(zǒng)夫妇就坐在前排，笑得很无奈。第二天，没拿到地的网络大V潘总撰文(wén)称：

北京(jīng)土地市场的(de)泡沫(mò)，的确已经出现了。

潘总生性谨慎，这(zhè)帮助他从海南(nán)楼市泡沫的死人堆里爬出来。但这次，他的确看错了。方兴后来在广渠门地(dì)块打造了第一个金茂府，这个豪(háo)宅后来二手房价超过(guò)：

10万元一平米。

SOHO达到规模(mó)之巅的那年，山西省启动了煤炭资源重组整合。民营小煤矿开始被关(guān)停，煤老板开始沉寂。

没过多久，北京又出台
了(le)住(zhù)宅“限购(gòu)令(lìng)”，非京(jīng)籍客(kè)户的购房门槛，开始越来越高。

但对潘总影响更大的，是那一年北京出台的禁止写字楼、酒(jiǔ)店物(wù)业散售(shòu)令。这意味着，SOHO的散售模式，在北京走不通了。

2010年初，北京CBD的中服地块(kuài)启(qǐ)动招标。潘(pān)总突然公(gōng)开质疑竞买条件里，对投标主体的苛刻要求，认为是(shì)：

内定。

后来，中服(fú)地块经拆分后重新出让。SOHO参与了其中三宗地块的竞买。潘总的(de)报价不(bù)低，并自称聘(pìn)请了(le)世 界级规划设计团队，但(dàn)最终：

颗(kē)粒(lì)无收。

潘总的散售模式，为SOHO日后的糟糕物业管理(lǐ)埋下了种子。SOHO在买(mǎi)家、租户(hù)和 政府心中的形象，后来日渐被削弱(ruò)。

2011年，SOHO中国的销售额降到109亿，营收更是降(jiàng)了近七成。迟(chí)迟拿不到好地(dì)块，潘总在2012年开始提出放弃散售模(mó)式(shì)，转战自持。

这个选择，让他(tā)错过了(le)房地产的最后一波红利。转型运营商后(hòu)，业绩快(kuài)速滑落。潘总也逐渐从舞台中(zhōng)央淡出。

2014年开始，潘总(zǒng)开启卖卖卖的模式(shì)。五年时间，先(xiān)后卖掉了上海海伦广场、静(jìng)安广场、凌(líng)空、世纪广(guǎng)场(chǎng)、虹口SOHO等(děng)。

就连(lián)北京物业的地下停车场，他都打包(bāo)卖给了广州的慧(huì)泊停车场
。

卖掉了(le)300多亿资产后，潘(pān)总将投资(zī)都转向了海外。国(guó)内只剩下(xià)北京、上海(hǎi)核心地(dì)段的七八个商业(yè)。潘总说，这些最核心的资产(chǎn)，不会再卖了(le)。

2

2019年10月30日，SOHO中国的股价忽(hū)然盘中暴涨(zhǎng)。当天传言说，黑石计划收购SOHO中国的资产。

传言发酵了一年半后，黑石发出全面收(shōu)购邀约，拟取得SOHO中国的控制权。收购后，潘 总 夫妇(fù)的持股比例(lì)降至9%，成为：

小(xiǎo)股东。

虽然嘴上一(yī)再说不会再
卖资(zī)产。但潘总的身体一直很诚实。在他看来，一个如同当年(nián)海南般(bān)逃顶的机会，似(shì)乎(hū)再(zài)次(cì)出现了。

但(dàn)一个多(duō)月后，市场监管总局根据《中国反垄断法》，对这个收购启动了立案审查。黑石不得不终止收购(gòu)。

在黑石收购之前，潘总还推动过SOHO中国
的私有化，试图抽身而退。但同样因为(wèi)各(gè)种原因，未能达成(chéng)。

这两次(cì)操作的反转，让(ràng)很多人疑问重重(zhòng)。老潘(pān)是(shì)遇上 事了(le)？

此时的潘总的确低调了。他很少发微博，也(yě)不怎么对公司的事(shì)发表评论。他(tā)不(bù)再是那个怼天怼(duì)地怼空气的中国(guó)特朗普(pǔ)了。

接着疫情爆发。SOHO旗下的七八个商业地产项(xiàng)目，出租率和租(zū)金收入(rù)均不理想。疫情过去后，京、沪商业地产还(hái)是继续低迷(mí)，靠收租为(wèi)生的SOHO中(zhōng)国(guó)业
绩(jì)，每况愈下。

今年上半年，SOHO中国旗下物业的出租率只有(yǒu)76%。其中望京SOHO的出(chū)租率为57%，平均租金降(jiàng)到了每月每平米4块(kuài)钱。

曾创下(xià)“开盘6天劲(jìn)销9亿”的朝外(wài)SOHO，空置率(lǜ)更达(dá)到(dào)了46%。8月，朝外SOHO一套特价房源(yuán)的租金，降到了每月每平(píng)米：

1.73块(kuài)。

这可能(néng)是北京写字楼(lóu)市场的地板价了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也一(yī)片冷清。最(zuì)多的店面是(shì)房产(chǎn)中介，和辅导班。

但(dàn)SOHO官方的租售平台上(shàng)，银河(hé)SOHO的租金还是不低——商铺租金
报价4块左右，写字楼(lóu)报价6块左(zuǒ)右(yòu)。但后面都(dōu)还有备注标签：

免租期可议。

银河SOHO的中介跟我说，SOHO重注面子，合同价一定(dìng)要大(dà)，但免租期(qī)最(zuì)高能给到4个(gè)月，折下来商铺能降到2块多，写字(zì)楼能降到4块。

中介说，自己来了快6年了，看着
它的租金从10块(kuài)降到8块，降(jiàng)到去年的4块。到了(le)今年，连(lián)3块(kuài)5的房源都有了：

写字楼中介，快干(gàn)不下去了(le)。

这并非SOHO一家(jiā)如此。中国四大一线城市写字楼的空置(zhì)率，今年上(shàng)半年(nián)已(yǐ)经攀升至20%了，租金水平一降再降(jiàng)。

当年在丽泽(zé)SOHO的首批客户(hù)签(qiān)约仪式上，潘总曾吐(tǔ)槽，自己(jǐ)纽约写字楼租金回报率都(dōu)是5%、6%：

中(zhōng)国写(xiě)字楼的租(zū)金回报率(lǜ)，我都(dōu)不好意思说。

3

2020年1月中旬，潘总在飞往美国的前一天，找到优客工场创始(shǐ)人。

潘总也(yě)没有什么客套话，上来(lái)就说，我把3Q空间卖给(gěi)你怎(zěn)么(me)样？

3Q空间(jiān)是(shì)潘总用
了五六年时间孵化(huà)的共享办公品牌，是他淡(dàn)出地产圈(quān)后的主要心血。但优客工场老板彼时还在(zài)忙(máng)自己的事，他(tā)找了个理由(yóu)婉拒，说(shuō)我也没钱呀。

万万没(méi)有(yǒu)想到，潘总竟然说：

没事，我把3Q空(kōng)间送给你。

这(zhè)位精明(míng)的(de)商人，已经不(bù)算(suàn)账了。

潘总在
国(guó)内的最后一次公开露面，是(shì)2020年1月8日。

他为老家甘肃天水 石咀村(cūn)捐建(jiàn)的养正幼儿园举行了竣工典礼。“养正”二字取自潘石屹幼年(nián)就读的潘集寨学校前(qián)身——养正学堂。

养正学堂，是潘石屹(yì)爷爷的爷爷(yé)创办的。潘石屹的爷爷潘尔燊，是首(shǒu)批养正(zhèng)学堂的学(xué)员，后来考到了(le)北京高等警官学校和黄埔军校第六期，曾参加中条山战役，在山西省率领三个团掩护全军撤退，与日(rì)寇战至只剩七(qī)人。

潘石屹是六十年代(dài)出生(shēng)的，没见过(guò)五十年代就因病去世的爷爷。在(zài)潘集寨学校，上小学三年级时(shí)，他向好朋友炫耀，说(shuō)自己的爷爷是国民党(dǎng)军
官，去(qù)过大山外(wài)面很多城市。

这位好朋友(yǒu)把(bǎ)这(zhè)话告 诉了老师，老师开了全班批斗会。一连开好(hǎo)几天，女同学往潘石屹脸上吐口水，男同学擦(cā)鼻涕。

小潘就在小河边上把脸洗干净
回(huí)家(jiā)。后来，潘总将这个故事(shì)写进了自传。开篇第一句说：

人(rén)的价值(zhí)观是从(cóng)小就建立的。

潘石屹的含金量还在上升cms-style="font-L">在这本《我的价值观》一书里，潘
总还在书中说，经商(shāng)最长久的东西(xī)就是诚实(shí)：

不做一分钱假账，不偷税漏税一(yī)分钱，这是我们最基本的原(yuán)则。

虽(suī)然在2021年末，因(yīn)少缴土地(dì)增值税和企业所得税1.98亿元，SOHO尚都项(xiàng)目公司被追缴税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。

2023年，SOHO中国在发布财报时说，公司尚有19.86亿元(yuán)的土地增值(zhí)税和相(xiāng)关滞纳金未偿付。

过去两年，潘(pān)总辞去SOHO中国董事会主席、提名委员会(huì)主席以及ESG委员会主席职务，并卸任多(duō)家公司要(yào)职。张欣也(yě)辞去了CEO。

他俩一直在纽(niǔ)约生活，这几年都没有回国。在张欣最近(jìn)更新的动(dòng)态里，潘总除了(le)偶尔(ěr)参加参加活动(dòng)，然后：

不(bù)是忙着在(zài)这片(piàn)海边(biān)度假，就是去(qù)另一片海边度假。

SOHO中国显 然还(hái)有一些麻烦。潘(pān)总(zǒng)口口声声不会卖的核心资产，价格已经不重要了，没有买家(jiā)才是(shì)最大的困难。随着(zhe)资本市场和(hé)楼市的下行，只能(néng)眼睁睁地看着财富如巧 克力般融化。

但这些也不重要(yào)了。对比看看，恒大许老板进了格子(zi)间，王健(jiàn)林卖掉(diào)了万达 总(zǒng)部(bù)，杨国强如今因(yīn)为债务问题，深陷抑郁(yù)症。

就(jiù)连SOHO当年(nián)要超越的万科，今年上半年，也亏损了近百亿：

这些年，但凡有(yǒu)点上进心的，都负债累(lèi)累。

珍爱包叔，顺手“在看”

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