多家大行APP“存量房贷 利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点

随着国庆金(jīn)九银十的传统旺季到来(lái)，存量房贷成为市场热议话题。

9月5日，网络消息称工商银行、招商银(yín)行等多家大行APP测试“存量房贷利率调整”功(gōng)能(néng)，财联社记者(zhě)咨询工商银行、招商银行客服，得到回应称存(cún)量房贷利率调整的申请端口(kǒu)为(wèi)去
年(nián)统一调整存(cún)量房贷利率(lǜ)所设，并非最(zuì)新上线。

不过，对于存量房贷的关注热度未减。

本(běn)周一，对于上周五市场传闻(wén)放(fàng)开转按揭业务，招行行长王良表示，尚未接(jiē)收宏观管理部门、人民银行(xíng)或(huò)者金融总局的意见(jiàn)，也没有(yǒu)征求过商业银(yín)行等各方面的意见。

不过，王良(liáng)认(rèn)为
，一旦推出这方面的政策，会对(duì)银行业的存量按揭利率带来负面影响。相信宏观(guān)管理部门会 做好(hǎo)充分的论(lùn)证和研(yán)究，之后再推出(chū)类似的政策。

9月5日，某大行业务人士对(duì)财联社表示，转按揭目前(qián)仅限(xiàn)深圳地区(qū)可以操作，且只限(xiàn)于商业贷款转公积(jī)金贷款。转按揭涉及到结清原有房贷合同，再换其(qí)他银(yín)行重新申请房贷，如果没有统一政策，只能视为抵押贷款操作。

9月4日，华(huá)西 证券宏观联席首席分(fēn)析师(shī)肖(xiào)金川认为，今年7月政治局(jú)会议提出“及早储(chǔ)备并适(shì)时推出一批增量政策举措”，参考去年8-9月存量房贷(dài)利(lì)率下调，接(jiē)下来也存在下调(diào)存量房贷利率的(de)可(kě)能性(xìng)。

存(cún)量(liàng)房贷已经下调一轮，成效显著

上述多(duō)位银行业务(wù)人士提(tí)到，去年央行曾统(tǒng)一引导银行下调存量房贷的利(lì)率水平。

中金公司9月2日报告(gào)显示(shì)，2023年10月，存量房贷利率下调(diào)采(cǎi)用存量利 率(lǜ)下调至不低于发(fā)放时城市利率下限的方式，根据央行的统计，超过22万亿元存(cún)量房贷利率下调（占存量按揭约60%），平均降幅约70bp，涉及超5000万(wàn)户、1.5亿人(rén)，减少借款人利息(xī)支出每年1600-1700亿元。

8月30日(rì)，某大行深圳分行个贷人士对财联社表示，如果允许转按(àn)多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点揭可能(néng)会(huì)涉及到同业竞争，甚(shèn)至打价格战，到时候银(yín)行经营可能会更难。不过，存量信(xìn)贷利率应该还可以下调，对银行的(de)息差和(hé)供楼压力都有好处。

浙商证(zhèng)券梁凤(fèng)洁认为(wèi)，考虑到居民降(jiàng)低按揭利率的呼声较高(gāo)，居(jū)民利(lì)息负担仍然较重。预估目前银行按揭存量利率成本(běn)为4.14%左右，对比6月新发放按揭利率3.45%，还是有(yǒu)下调空间。综合(hé)考虑，存量(liàng)房贷降息有(yǒu)可能，但不一定允许转(zhuǎn)按揭，更有可能是降低存量按揭(jiē)加点。

中金公 司分析师林英奇测算，按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计(jì)算，存量按揭利率下调70bp估算可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款(kuǎn)额约5%。

9月4日，华西证券肖金川认为，存量房贷利率下调还可以抑(yì)制提(tí)前还贷带(dài)来的压力(lì)。

根据央行《区域金融运行报告》，2023年8月全 国个人住房贷款(kuǎn)提前还款额达到(dào)4324.5亿元。多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点政策(cè)出台后的9-12月，房贷月均提前还款金额降至约3870亿元，较8月下降10.5%。

肖金(jīn)川表示，利(lì)率下(xià)调幅度较大的(de)地(dì)区，如湖北、河南和江西，提前还贷金额降(jiàng)幅分别达到42.1%、27.5%和22.2%，高 于全国平(píng)均。

37.8万亿(yì)存量房贷减负(fù)，将拉动消费和经济多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点strong>

从刺激消费和经济角度，肖(xiào)金川发现，2023年四季(jì)度，全国城镇(zhèn)居民(mín)消费倾向较2019年同期低(dī)3.7个(gè)百分点。但(dàn)是利率
下调(diào)较多的地区中，湖北和江西较2019年同期分别低2.4个百分点和1.3个百分点。说明下调存量房贷(dài)利率较大的两个地(dì)区，其居民消费倾向恢复相对更快。

今年7月政治局会议提出(chū)“及早储(chǔ)备并(bìng)适时推出(chū)一(yī)批
增量政策举措”，参考去(qù)年8-9月存量房贷利率下调，接下来也存在下调存量房贷利率的可能性。

肖金川(chuān)测算，按照2024二(èr)季度存量房贷规模37.8万(wàn)亿元(yuán)计算，居民部门每年需偿还的房贷利息最(zuì)多 可减少约(yuē)3000亿元。

中金公司林英奇假(jiǎ)设两种政策情形，假设(shè)全部按揭贷款利率下调至新发放(fàng)利(lì)率水(shuǐ)平(píng)和转按揭的范围仅包括首套房房贷，分别可以减(jiǎn)少贷(dài)款人2400亿(yì)和2000亿的利息支出(chū)。

另一方(fāng)面，存款利(lì)率或配套同步下调。梁凤(fèng)洁认为，考(kǎo)虑商业银行息差(chà)压力较(jiào)大，若降按(àn)揭存量利(lì)率，预计大概率配套降存款成本，以对冲银行(xíng)息差压 力。经测算，存款成本分别下降5-17bp，即可完全(quán)对冲存量按揭降息影响。